Va pagato l’amministratore inadempiente?

L’amministratore di condominio ha diritto al compenso solo per l’attività effettivamente svolta. In caso di inadempimento ai suoi doveri, il compenso può essere ridotto o non spettare affatto.

L’amministratore di condominio ha il dovere di gestire il condominio con diligenza, rispettando gli obblighi previsti dalla legge e dal regolamento condominiale. Tra i suoi compiti principali rientrano la convocazione dell’assemblea annuale per l’approvazione del rendiconto, la riscossione dei pagamenti dai condomini e la redazione del conto consuntivo. Per la sua attività, egli ha diritto a un compenso, previamente stabilito al momento del conferimento del mandato. Ma cosa succede se l’amministratore non rispetta tali obblighi? Va pagato l’amministratore inadempiente? E che fare qualora il nuovo amministratore paghi il compenso al suo predecessore? Questo articolo analizza la questione, spiegando come i condomini possono proteggere i propri interessi.

Indice
Il caso esaminato
Quando l’amministratore è inadempiente?
Esempi di inadempimento
Il diritto al compenso dell’amministratore inadempiente
Cosa dice la giurisprudenza?
Il diritto al compenso dell’amministratore uscente
La responsabilità del nuovo amministratore
Cosa possono fare i condomini?

Il caso esaminato
Un nuovo amministratore di condominio ha corrisposto il compenso al suo collega uscente, nonostante quest’ultimo, nell’ultimo anno di gestione, non avesse convocato l’assemblea né inoltrato il conto consuntivo. Inoltre, il vecchio amministratore non aveva nemmeno inviato il verbale dell’assemblea dell’anno precedente. I condomini si chiedono se il pagamento sia legittimo e come possono agire per tutelarsi.

Quando l’amministratore è inadempiente?
L’amministratore di condominio è inadempiente quando non svolge correttamente i suoi compiti o viola gli obblighi previsti dalla legge o dal regolamento condominiale.

Esempi di inadempimento
mancata convocazione dell’assemblea annuale;
mancata redazione del rendiconto condominiale;
mancata esecuzione delle delibere assembleari;
negligenza nella gestione delle spese condominiali;
mancata riscossione delle quote condominiali e omesso avvio delle azioni giudiziarie nei confronti dei morosi;
mancata cura della manutenzione dell’edificio;
violazione del regolamento condominiale.
Il diritto al compenso dell’amministratore inadempiente
L’amministratore inadempiente non ha diritto al compenso per l’attività non svolta o svolta in modo scorretto. Il compenso può essere ridotto in proporzione all’inadempimento o, nei casi più gravi, non essere dovuto.

Il condominio può rifiutarsi di pagare il compenso all’amministratore inadempiente, anche se l’importo di questo era stato stabilito in modo chiaro nel verbale di nomina (art. 1129 c.c.).

Cosa dice la giurisprudenza?
La giurisprudenza ha più volte ribadito il principio che l’amministratore ha diritto al compenso solo per l’attività effettivamente svolta.
La Cassazione, con la sentenza n. 1713/2023, ha precisato che l’amministratore che non redige il rendiconto condominiale con cadenza annuale non ha diritto al compenso.

Il Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 4736/2023, ha stabilito che la morosità dei condomini non giustifica l’inadempimento dell’amministratore, che deve comunque svolgere i suoi compiti e agire per il recupero dei crediti. Se questi non procede a recuperare le quote dai condomini morosi entro 6 mesi dalla chiusura del bilancio deve risarcire il danno al condominio che, per colpa di tale ritardo, non può più recuperare tali somme.

Il diritto al compenso dell’amministratore uscente
L’amministratore di condominio uscente ha diritto ad essere remunerato solo per l’attività effettivamente svolta. Se non ha adempiuto ad alcuni dei suoi obblighi, il compenso deve essere ridotto in proporzione agli inadempimenti.

Nel caso specifico, l’amministratore uscente non aveva diritto al compenso per la mancata convocazione dell’assemblea e la mancata redazione del conto consuntivo.

La responsabilità del nuovo amministratore
Il nuovo amministratore, prima di effettuare il pagamento, avrebbe dovuto contestare la richiesta di compenso del suo predecessore, evidenziando gli inadempimenti. Pagare il compenso per intero, nonostante gli inadempimenti, potrebbe configurare una responsabilità per negligenza nei confronti del condominio.

Cosa possono fare i condomini?
I condomini, per tutelare i propri interessi, possono:

chiedere al nuovo amministratore di convocare un’assemblea straordinaria per discutere la questione e decidere come agire. Se questi non provvede alla convocazione entro 10 giorni, i condomini possono autoconvocarsi (art. 66 disp. att. c.c.);
agire contro l’amministratore uscente: l’assemblea può deliberare un’azione legale contro il vecchio amministratore per ottenere la restituzione delle somme pagate in eccedenza;
agire contro il nuovo amministratore a cui è possibile revocare anche il mandato se ha gestito il condominio con negligenza.
Prima di avviare un’azione legale, è obbligatorio tentare la mediazione presso un organismo di mediazione accreditato.

Visto su: La legge per tutti