Qual è la differenza tra canone ordinario e cedolare secca?

Affitto: confronto tra regime ordinario e cedolare secca per la tassazione dei redditi da locazione. Vantaggi, svantaggi e criteri di scelta.

Quando si affitta un immobile, è fondamentale conoscere le diverse opzioni di tassazione disponibili per i redditi da locazione. In realtà, non c’è poi così tanta scelta: il locatore deve decidere se sottoporre i redditi alla tassazione ordinaria (ossia secondo il proprio scaglione IRPEF) oppure a cedolare secca (con aliquota fissa). In questa guida vedremo qual è la differenza tra canone ordinario e cedolare secca.

Cercheremo di capire quale regime fiscale sia più conveniente per il proprietario dell’immobile. Tali opzioni di tassazione presentano specifici vantaggi e svantaggi. Quindi non esiste una soluzione universale: la scelta dipende da diversi fattori, come il reddito del proprietario, le detrazioni fiscali disponibili e il contesto economico attuale.

Questo articolo illustra le caratteristiche di entrambi i regimi, evidenziandone le differenze e fornendo indicazioni utili per una scelta consapevole.

Indice

Cos’è il canone ordinario?
Cos’è la cedolare secca?
Vantaggi e svantaggi dalla tassazione ordinaria della locazione
Vantaggi e svantaggi della cedolare secca
Come scegliere tra canone ordinario e cedolare secca?

Cos’è il canone ordinario?

Il canone ordinario è il regime di tassazione “tradizionale” per i redditi da locazione.

I canoni di locazione percepiti concorrono a formare il reddito complessivo del proprietario, che sarà tassato secondo gli scaglioni IRPEF, con aliquote progressive a partire dal 23% al 43%, più le addizionali regionali e comunali.In pratica, tanto maggiore è il reddito prodotto dal locatore (anche se proveniente da altre fonti, come il lavoro autonomo o imprenditoriale), tanto più alta sarà la tassazione della locazione.

Prima di essere tassato, il reddito di locazione viene ridotto forfettariamente del 5% per la generalità dei fabbricati, del 25% per i fabbricati situati in aree specifiche di Venezia e del 35% per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico (D.Lgs 42/2004).
Cos’è la cedolare secca?

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale, introdotto nel 2011, che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali. Si applica a tutti gli immobili destinati a uso abitativo, comprese le pertinenze.

Con la cedolare secca, il proprietario paga un’aliquota fissa, che può essere: del 21% per i contratti a canone libero o
del 10% ad esempio per i contratti di locazione a canone concordato riferiti a unità immobiliari ubicate nei Comuni ad alta tensione abitativa o con carenze di disponibilità abitative.

La scelta tra la percentuale più alta e più bassa è quindi determinata dalla tipologia di contratto stipulato tra locatore e locatario, dalla posizione e dalle caratteristiche dell’immobile e, in alcuni casi, anche da eventuali eventi calamitosi o sismici accaduti nel Comune negli anni precedenti.

Nel 2024, è stata introdotta una novità riguardante la cedolare secca: l’aliquota per gli affitti brevi, ossia i contratti di locazione con durata massima di 30 giorni (usati spesso da turisti o lavoratori temporanei), è così determinata:

21% per il primo immobile;
26% per tutti gli altri immobili successivi al primo.

È il locatore a decidere quale immobile assoggettare all’aliquota del 21% e pertanto considerare “primo”.
Vantaggi e svantaggi dalla tassazione ordinaria della locazione

I vantaggi della tassazione secondo gli scaglioni IRPEF del locatore sono i seguenti:

possibilità di dedurre dal reddito eventuali oneri deducibili, come gli interessi passivi sui mutui;
possibilità di portare in detrazione le spese sostenute per l’immobile, come quelle di manutenzione straordinaria;
possibilità di chiedere l’aggiornamento annuale del canone di locazione in base all’indice ISTAT.

Gli svantaggi invece sono i seguenti:

il reddito da locazione si somma agli altri redditi del proprietario, potendo farlo salire di scaglione IRPEF e quindi aumentare l’aliquota di tassazione;
maggiori adempimenti burocratici, come la registrazione del contratto di locazione e la presentazione del modello 730 o del Modello Redditi Persone Fisiche.Per quanto riguarda gli obblighi fiscali, chi opta per il regime ordinario deve pagare l’imposta di registro, calcolata al 2% del canone annuo concordato, e l’imposta di bollo, il cui importo varia in base al numero di pagine e copie del contratto registrato.
Vantaggi e svantaggi della cedolare secca

Sicuramente il vantaggio principale della cedolare secca è l’applicazione di un’aliquota bassa, fissa e soprattutto prevedibile, a prescindere dal reddito complessivo del contribuente. Questo la rende particolarmente vantaggiosa per chi ha un reddito elevato, considerando che con il regime Irpef ordinario potrebbe essere soggetto a tassazioni progressive fino al 43%.

Non c’è alcun adempimento burocratico legato alla registrazione del contratto di locazione e al pagamento dell’imposta di registro.

È prevista poi l’esenzione dal pagamento dell’imposta di bollo sul contratto di locazione, delle addizionali comunali e regionali.

Tuttavia, è importante considerare anche i possibili svantaggi della cedolare secca. Scegliendo questa forma di tassazione, il locatore rinuncia all’aggiornamento annuale del canone di locazione in base all’andamento dei prezzi. Tale rinuncia è particolarmente significativa in periodi di alta inflazione, come il 5,4% registrato in Italia ad agosto 2023. In tali condizioni, il valore reale del canone potrebbe erodersi rapidamente se non aggiornato in linea con gli aumenti dei prezzi, compromettendo così la redditività dell’investimento immobiliare.Inoltre, adottando la cedolare secca, si perde la possibilità di accedere a eventuali detrazioni fiscali legate al reddito da locazione, come quelle per le ristrutturazioni o per l’efficienza energetica, che invece sono disponibili nel regime ordinario Irpef.
Come scegliere tra canone ordinario e cedolare secca?

La decisione tra cedolare secca e regime Irpef dovrebbe essere basata su un’attenta valutazione della propria situazione reddituale e personale. È fondamentale considerare tutte le implicazioni fiscali e finanziarie per evitare di trovarsi in una situazione di tassazione inaspettatamente più onerosa.

La scelta del regime fiscale più conveniente dipende da diversi fattori, tra cui:

reddito complessivo del proprietario: se il reddito è elevato, la cedolare secca potrebbe essere più vantaggiosa;
presenza di oneri deducibili e detrazioni: se si hanno spese detraibili, il canone ordinario offre maggiori vantaggi fiscali;
durata del contratto di locazione: per contratti di breve durata, la cedolare secca potrebbe essere più conveniente, mentre per contratti di lunga durata il canone ordinario potrebbe essere preferibile.

Visto su: La legge per tutti