Come donare casa in modo sicuro e vantaggioso.

Donazione immobiliare: come si fa, quali adempimenti richiede, quando può essere contestata e annullata.

Chi nel corso degli anni ha accumulato un piccolo patrimonio immobiliare, magari composto da un unico appartamento di proprietà, acquistato con molti sacrifici, o della casa in città più la villetta al mare o in montagna, vorrebbe donarlo ai propri familiari, a partire dai figli “prediletti”, o anche ad altri soggetti nella cerchia dei parenti più o meno stretti o al di fuori di essa. E vorrebbe farlo subito, senza aspettare la propria morte.

La donazione, però, è un atto solenne e impegnativo, proprio perché avviene senza nulla in contraccambio: inoltre, quando riguarda beni immobili, sono previste determinate formalità, a tutela del donante stesso, innanzitutto, ma anche dei suoi creditori ed eredi. Ci sono, quindi, alcune regole predeterminate da seguire, altrimenti si rischia l’invalidità dell’atto. E non va sottovalutata neanche la convenienza economica dell’operazione. Ciò premesso, ora ti spieghiamo come donare casa in modo sicuro e vantaggioso.

Indice

Donazione immobiliare: come si fa
Donazione con riserva di usufrutto
Donazione di immobili: quali tasse?
Quando la donazione può essere impugnata o revocata

Donazione immobiliare: come si fa

La donazione di un immobile di qualsiasi tipologia, categoria catastale e valore, richiede sempre la forma dell’atto pubblico, altrimenti è nulla: lo stabilisce l’articolo 782 del Codice civile. Ciò significa che non si può fare a meno del notaio, il quale, oltre alla stipula dell’atto, provvederà anche alla sua trascrizione nei pubblici registri immobiliari, in modo da rendere conoscibile a tutti che il bene è stato donato e che il donatario è il suo nuovo intestatario. Tutto questo ha un costo che fra poco esamineremo.
Donazione con riserva di usufrutto

Uno schema molto comune, specialmente nell’ambito dei rapporti familiari, è quello della donazione con riserva di usufrutto: il donante – ad esempio, un genitore – trasferisce soltanto la nuda proprietà dell’immobile, mantenendo per sé l’usufrutto, e quindi la possibilità di continuare ad abitare in quella casa, o di disporne altrimenti (ad esempio, affittandola); il tutto per un periodo di tempo predeterminato, o anche vita natural durante.

Al momento della morte dell’usufruttuario, l’usufrutto che era stato stabilito in suo favore si estingue, e perciò chi aveva ricevuto la donazione acquisterà automaticamente la piena proprietà dell’immobile. In particolare, quando muore l’usufruttuario, non è necessario un ulteriore atto notarile, ma è sufficiente presentare all’Agenzia delle Entrate la domanda di voltura catastale per aggiornare i dati inseriti negli archivi.
Donazione di immobili: quali tasse?

La donazione di immobili è soggetta all’imposta sulle donazioni, il cui ammontare è pari a quello previsto per le successioni ereditarie: in tal modo il legislatore ha voluto evitare facili aggiramenti, considerato che la donazione viene spesso utilizzata come forma anticipatoria della successione.

In particolare, se la donazione immobiliare viene compiuta tra coniugi, o tra genitori e figli, o tra altri ascendenti e discendenti diretti (come i nonni ed i nipoti) la tassazione scatta solo al superamento del valore di un milione di euro, con l’aliquota del 4% sull’eccedenza: ad esempio, se l’immobile vale 1.200.000 euro, si pagheranno 8.000 euro (il 4% di 200.000 euro).

Questa franchigia è prevista in favore di ciascun beneficiario, sicché, se un genitore dona un appartamento ad un figlio ed un altro alla figlia, e nessuno dei due immobili singolarmente considerati supera il milione di euro di valore, non vi sarà alcuna tassazione.

Se la donazione avviene tra fratelli e sorelle, la franchigia è di soli 100.000 euro e l’aliquota d’imposta sale al 6% per la parte eccedente tale soglia; le donazioni tra parenti fino al 4°grado, o affini in linea retta o collaterale fino al 3° grado, sono soggette all’aliquota del 6%, senza franchigie di esenzione, e se riguarda altri soggetti (parenti più lontani o estranei) l’imposizione è pari all’8%.

Le donazioni di immobili (o di diritti reali immobiliari, come l’usufrutto, l’uso e l’abitazione) sono soggette anche all’imposta ipotecaria, pari al 2% del valore dell’immobile, ed all’imposta catastale, nella misura dell’1% del medesimo valore; tuttavia, se il donatario fruisce delle agevolazioni prima casa, le imposte ipotecarie e catastali sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
Quando la donazione può essere impugnata o revocata

Una donazione di immobili può essere impugnata dagli eredi legittimari che lamentano una lesione della quota di eredità loro spettante: quindi il coniuge del donante, i suoi figli (e, in loro assenza, i suoi genitori), dopo la sua morte ed entro 10 anni dall’apertura della successione, potrebbero proporre l’azione giudiziaria di riduzione della donazione, per riproporzionare le parti rispettivamente spettanti.

Inoltre, se il donatario ha venduto, o donato a sua volta, il bene a terzi, gli eredi legittimari possono chiedergli la restituzione, entro 20 anni dalla data di trascrizione dell’atto di compravendita (o di successiva donazione) nei pubblici registri immobiliari, perché la donazione compiuta è inefficace nei loro confronti.

Ecco perché, se si vuole rendere la donazione sicura, bisogna stare attenti a non ledere le quote patrimoniali spettanti agli eredi legittimari: il notaio potrà aiutare nel redigere il corretto piano di riparto dei beni da donare e di quelli che, invece, ricadranno nella successione ereditaria, in modo da prevenire questo tipo di contestazioni che porterebbero a cause giudiziarie lunghe e costose. Nessun problema sorge, invece, se il valore della donazione non eccede i limiti della cosiddetta «quota disponibile», cioè l’ammontare del patrimonio al netto delle quote spettanti ai legittimari, e di cui il titolare può disporre liberamente, per testamento o mediante donazioni.

Infine, bisogna ricordare che i creditori del donante, se trascrivono il proprio atto di pignoramento immobiliare entro un anno dalla donazione fatta, possono sottoporre ad azione esecutiva la casa donata, e in ogni caso possono esercitare l’azione revocatoria, prevista dall’art. 2901 del Codice civile, entro 5 anni dalla data dell’atto di donazione. Per evitare queste severe conseguenze, il donante deve avere cura di non intaccare le ragioni creditorie, e dunque deve avere nel suo patrimonio altri beni, mobili o immobili, sufficienti a soddisfare le loro pretese. Se i debiti pendenti sono consistenti, prima di compiere una donazione che potrebbe risultare inefficace è bene, pertanto, consultarsi con il proprio avvocato o commercialista.

Visto su: La legge per tutti