Rescissione contratto di affitto.

In che modi ed entro quando bisogna dare la disdetta della locazione; quando è possibile il recesso anticipato; quali sono i termini di preavviso da concedere.

I contratti di locazione, se non sono affitti brevi o ad uso transitorio, hanno una durata piuttosto lunga, come quella della formula 4 anni più altri 4 di rinnovo automatico per le locazioni ad uso abitativo (ridotta a 3 anni più due per i contratti a canone concordato) ed un minimo di 6 anni per le locazioni commerciali, che arrivano a 9 per le attività alberghiere.

Se, come spesso accade, l’inquilino vuole andarsene prima del termine stabilito, o comunque vuole impedire il rinnovo, oppure se il proprietario ha la necessità di rientrare in possesso dell’immobile, si tratta di vedere come funziona la rescissione del contratto di affitto: in particolare, bisogna sapere come deve essere inviata la disdetta alla controparte ed entro quali termini, ed anche quando è consentito il recesso anticipato rispetto alla scadenza pattuita.

Ti anticipiamo che, in generale, l’inquilino – tecnicamente detto conduttore, o affittuario – gode di maggiori possibilità rispetto al proprietario locatore: il suo margine di manovra è molto più ampio, considerato che dispone dell’immobile per le proprie esigenze abitative, o commerciali, che devono essere garantite con una certa stabilità. Devono comunque sussistere, in entrambi i casi, delle gravi ragioni che determinano la necessità di interrompere il vincolo contrattuale prima della scadenza, a meno che il contratto stesso non preveda la possibilità di dare una disdetta anticipata in determinati casi.

Indice

Disdetta contratto di locazione: come funziona
Recesso dal contratto di locazione: quando e come
Disdetta contratto di locazione: modi e termini
Rescissione contratto di affitto: adempimenti fiscali

Disdetta contratto di locazione: come funziona

Il contratto di locazione – detto anche, impropriamente, contratto di affitto – può essere ad uso abitativo o ad uso commerciale, e può prevedere le modalità ed i termini della disdetta o del recesso anticipato, in favore di una o di entrambe le parti. Tutti i contratti di locazione aventi durata superiore a 30 giorni devono essere obbligatoriamente registrati all’Agenzia delle Entrate, pagando l’imposta di registro (pari al 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro) e l’imposta di bollo (16 euro ogni 4 facciate o 100 righe di contratto).

La disdetta è l’atto con cui una delle due parti del contratto – quindi il locatore o il conduttore – comunica all’altra la volontà di non rinnovare il contratto di locazione alla sua scadenza programmata. Ad esempio, in un contratto di locazione con la classica formula “4+4“, l’inquilino può inviare al proprietario una lettera di disdetta alla prima scadenza, in modo da impedire il rinnovo automatico per il secondo quadriennio.
Recesso dal contratto di locazione: quando e come

Il recesso, invece, è lo scioglimento del vincolo contrattuale in una data anticipata rispetto alla scadenza prevista nel contratto di locazione: quindi i due termini, disdetta e recesso, non sono esattamente sinonimi (ed il recesso anticipato, a differenza della disdetta, può anche prevedere una penale), anche se nella pratica del linguaggio comune e non giuridico vengono spesso scambiati e confusi.

Infine, la cosiddetta rescissione del contratto è un’ipotesi residuale ed eccezionale, che riguarda lo scioglimento del vincolo contrattuale per sproporzione tra le prestazioni pattuite, di cui una parte ha consapevolmente approfittato ledendo l’altra: ad esempio, un locatore che, conoscendo l’urgente bisogno abitativo dell’inquilino, ha preteso un canone doppio rispetto a quello di mercato.

Ti ricordiamo che il conduttore ha la facoltà di recedere dal contratto di locazione, prima della scadenza, per «giusta causa», e in particolare se ricorrono gravi motivi, costituiti da eventi imprevedibili al momento della stipula del contratto, ed oggettivamente impeditivi della prosecuzione del rapporto contrattuale (ad esempio, un trasferimento della sede di lavoro in un’altra città). Il recesso del locatore prima della scadenza, invece, è soggetto a condizioni più restrittive.
Disdetta contratto di locazione: modi e termini

La disdetta del contratto di locazione è valida se inviata almeno 6 mesi prima della scadenza programmata per i contratti di locazione ad uso abitativo e 12 mesi prima per i contratti di locazione commerciale (i mesi diventano 18 per le attività alberghiere, turistiche e teatrali). Le parti, tuttavia, nel contratto possono prevedere termini utili per dare disdetta inferiori a quelli legali che abbiamo indicato.

Le locazioni ad uso transitorio, come quelle per gli studenti universitari fuori sede, avendo durata compresa tra un minimo di 3 mesi ed un massimo di 18 mesi, devono prevedere un termine per la disdetta non inferiore a 1 mese e non superiore a 3 mesi.

Nelle locazioni commerciali è possibile dare disdetta anche a causa della cessazione dell’attività.

I contratti di locazione normalmente prevedono, come modalità predefinita di disdetta, la lettera raccomandata, alla quale è legalmente equiparata la Pec (Posta elettronica certificata) in quanto la ricevuta di avvenuta consegna del messaggio (Rac) equivale al classico avviso di ricevimento della raccomandata a/r.

La semplice e-mail, invece, siccome non garantisce né documenta l’avvenuta ricezione, può essere utilizzata per comunicare la disdetta soltanto se questo mezzo di comunicazione era stato espressamente previsto nel contratto, con indicazione della casella da utilizzare.

La disdetta del contratto di affitto data a voce non è considerata valida in nessun caso, come ha ribadito di recente la Corte di Cassazione [1].
Rescissione contratto di affitto: adempimenti fiscali

La disdetta o il recesso anticipato sono ipotesi di rescissione del contratto di affitto che richiedono un’apposita comunicazione all’Agenzia delle Entrate – presso la quale, come abbiamo detto prima, il contratto era stato registrato – mediante la compilazione e l’invio, anche in modalità telematica, del modello RLI, e con il versamento dell’imposta di registro nella misura fissa di 67 euro, prevista per tutti i casi di risoluzione del rapporto contrattuale prima della scadenza programmata.

Visto su: La legge per tutti