Si può vendere una casa nuova senza parcheggio?

La Cassazione torna sull’obbligo di prevedere dei posti auto per chi acquista un immobile. E sull’eventuale risarcimento se cambia il progetto.

Chi è in procinto di acquistare un immobile in costruzione valuta, tra le tante altre cose, una questione pratica: «Un domani, quando la casa sarà mia, la macchina dove la metto?». Non tutti gli edifici, infatti, sono dotati di box o di garage condominiali. E, quindi, se l’immobile si trova in una zona piuttosto trafficata, in cui trovare posto libero per lasciare l’auto quando si torna dal lavoro è come cercare il mitico ago nel pagliaio, però si pone un problema. Il punto è: si può vendere una casa nuova senza parcheggio? Il costruttore deve garantire all’acquirente uno spazio per poter posteggiare senza che venga occupato da qualcun altro?

La Cassazione è tornata di recente sulla questione, già affrontata in passato dalla giurisprudenza dopo che la cosiddetta «legge ponte» del 1967 [1] aveva chiesto a suo tempo un nuovo provvedimento in materia, mai attuato. Che cosa ha stabilito la Suprema Corte? Che se il costruttore vende un appartamento ma non cede il posto auto previsto dalla legge, le clausole del contratto sono nulle. Vediamo di fare chiarezza sull’argomento per capire se si può vendere una casa nuova senza parcheggio.
Vendita casa e parcheggio: la legge Ponte

L’articolo 18 della legge ponte del 1967 ha modificato un provvedimento ancora più antico, risalente al 1942 [2], introducendo una disposizione che recita testualmente: «Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, devono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad 1 metro quadrato per ogni 20 metri cubi di costruzione». Se ne deduce che, stando a questo articolo di legge, non si può vendere una casa senza parcheggio perché l’acquirente ha diritto a trovare uno spazio in cui lasciare l’auto.

La norma interviene non solo nel rapporto tra costruttore e autorità locali ma anche nei rapporti tra privati. Pertanto, la vendita di un immobile senza parcheggio rende nulle le clausole del contratto.

La legge ponte, però, non impone al costruttore di cedere la proprietà di uno spazio destinato al parcheggio dei veicoli nei nuovi edifici: chi compra l’appartamento dal costruttore ha il diritto reale d’uso al posteggio a vantaggio dell’unità abitativa. Come a dire: il condomino non acquista necessariamente il posto auto insieme alla sua abitazione ma ha il diritto di utilizzarlo. E per questo, paga un’integrazione secondo il valore di mercato al momento di comprare la casa.

Tutto questo, però, vale per gli edifici esistenti fino al 16 dicembre 2005, data in cui è entrata in vigore un’altra legge [3] che modifica il rapporto tra metri quadri destinati a parcheggio e volumetria dello stabile: in pratica, lo spazio riservato al posteggio non deve essere inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione, anziché per ogni 20 metri cubi. Inoltre, prosegue la legge del 2005, «gli spazi per parcheggi realizzati non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse».

In estrema sintesi:

per gli immobili costruiti prima del 16 dicembre 2005 e per i contratti di vendita già stipulati prima di questa data, vale la vecchia regola: il posto auto costituisce pertinenza dell’appartamento e non può essere venduto separatamente rispetto a quest’ultimo;
per le costruzioni terminate dopo il 16 dicembre 2005 e per i contratti conclusi successivamente a tale data, il posto auto può essere venduto separatamente rispetto all’abitazione.

Vendita casa e parcheggio: quando c’è un risarcimento?

La recente ordinanza della Cassazione [4], oltre a stabilire che non si può vendere una nuova casa senza parcheggio, lascia la porta aperta alla richiesta di risarcimento nel caso in cui l’area destinata a posteggio venga successivamente edificata con una funzione diversa da quella programmata.

Può capitare che un condomino acquisti la casa e paghi un’integrazione per il diritto reale di utilizzare il parcheggio, come sancito dalla legge ponte. Ma che in un momento successivo il costruttore decida di occupare l’area destinata ai posti auto in maniera diversa rispetto al progetto originale, impedendo al condomino la possibilità di avere a disposizione il posteggio che gli spetta. In tal caso, osserva la Cassazione, è possibile chiedere al costruttore un risarcimento del danno. Quello che, però, non potrà pretendere è che il progetto venga ripristinato e che, quindi, il costruttore ricavi lo spazio necessario al parcheggio. In parole povere: potrà ottenere un risarcimento economico ma dovrà lasciare l’auto altrove.

Risulta, a tal fine, fondamentale la concessione edilizia, per poter dimostrare che nel progetto iniziale era prevista un’area di parcheggio esterna all’edificio di natura condominiale, in cui i singoli proprietari degli appartamenti hanno il diritto di trovare un posto auto. Detto in un altro modo, e per poter chiedere il risarcimento del danno, ci vuole un titolo edilizio (originario o in variante) che dimostri la destinazione dell’area esterna al parcheggio dei veicoli dei condòmini e che a tal fine, e non per altri usi, era stata riservata durante la costruzione dell’immobile.

Visto su : La legge per tutti