Cos’è l’abitazione principale?

Definizione di abitazione principale e differenza rispetto alla prima casa: la normativa sull’esenzione Imu.

Spesso, il linguaggio di tutti i giorni accomuna termini che, nel linguaggio giuridico, hanno invece significati profondamente differenti. Un esempio su tutti è quello di abitazione principale, comunemente confuso con la «prima casa» o con il «domicilio», nozioni invece diverse. Stabilire cos’è l’abitazione principale non è però una questione di lana caprina: da essa dipende infatti l’applicazione di svariate norme, in particolare di tipo fiscale. Ad esempio è noto a tutti che l’abitazione principale non sconta l’Imu: l’agevolazione però non viene concessa sulla cosiddetta “prima casa” o sulla semplice “residenza”.

Ecco allora perché è bene comprendere cos’è l’abitazione principale e quando invece si deve parlare di prima casa. Di ciò cercheremo di fornire una spiegazione pratica qui di seguito.

Indice

1 Cos’è l’abitazione principale?
2 Abitazione principale per coniugi con due immobili
3 Quali sono le pertinenze dell’abitazione principale?
4 Cos’è la prima casa?

Cos’è l’abitazione principale?

Come abbiamo anticipato, la legge esclude l’applicazione dell’Imu sull’abitazione principale e sulle sue pertinenze.

Si considera abitazione principale l’immobile iscritto in catasto come unica unità immobiliare in cui il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Dunque, i requisiti per poter parlare di abitazione principale sono due:

la residenza indicata all’anagrafe;
la dimora abituale, ossia il fatto di vivere all’interno dell’immobile per gran parte del tempo.

Non può quindi considerarsi abitazione principale la dimora estiva solo perché vi si abita uno o due mesi all’anno e ove ci si reca di tanto in tanto nei weekend dell’anno. Né tantomeno può essere abitazione principale la seconda casa data in affitto o disabitata.

Il concetto di abitazione principale si determina quindi tramite due requisiti: uno formale (la residenza) e uno sostanziale (la dimora abituale). E ciò al fine di evitare facili elusioni della normativa. In questo modo, si vuol scongiurare che un contribuente possa godere dell’esenzione Imu solo tramite una dichiarazione falsa di residenza fornita all’anagrafe.

Vero è che la residenza non può essere fissata in un immobile ove non si vive in via prevalente. Il Codice civile difatti stabilisce che la residenza è il luogo della dimora abituale, facendo di fatto coincidere questi due concetti. Ma il legislatore fiscale, per non destare dubbi ed evitare elusioni della normativa, ha voluto essere ancora più esplicito, richiedendo – ai fini dell’esenzione Imu – sia la residenza, sia (per quanto scontata e implicita nel primo requisito) la dimora abituale.
Abitazione principale per coniugi con due immobili

Se i componenti del nucleo familiare hanno stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio dello stesso Comune, solo uno degli immobili si qualifica come abitazione principale.

La legge di conversione del decreto fisco-lavoro ha modificato la normativa sulla “nuova Imu” – e in particolare il comma 741, lettera b), della legge 160/2019 – che ora suona così: «Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale o in comuni diversi, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile, scelto dai componenti del nucleo familiare».

La nuova norma va raccordata anche con le ipotesi della separazione (legale o di fatto) e del divorzio. Resta infatti fermo il principio, affermato dalla Cassazione, che laddove vi sia stata la frattura del vincolo coniugale l’esenzione compete per entrambe le abitazioni, in presenza dei requisiti di legge.

La Cassazione continua ad affermare, con orientamento ormai consolidato, che l’esenzione per l’abitazione principale non può mai essere sdoppiata, neppure in caso di residenza in Comuni diversi. Il punto è però che laddove non sia dimostrato che il nucleo familiare risieda e dimori nello stesso immobile, l’esonero non compete per nessuna unità. Questo significa penalizzare proprio i casi in cui i coniugi hanno effettivamente l’esigenza di tenere dimore distinte, ad esempio, per necessità lavorative.
Quali sono le pertinenze dell’abitazione principale?

Si considerano pertinenze, esclusivamente le unità immobiliari classificate nelle categorie catastali C/2, C/6, C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna categoria, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo e destinate, dal proprietario dell’abitazione principale o da chi ha un diritto reale sulla stessa, in modo durevole a suo servizio od ornamento. Non dovrebbe avere rilevanza l’ubicazione della pertinenza.

I fabbricati eccedenti rispetto al numero massimo ammesso sono soggetti a Imu (ed eventualmente a Irpef) con le regole previste per i fabbricati diversi.

Se due pertinenze della stessa categoria catastale (es. cantina e soffitta entrambe classificate in C/2) sono accatastate unitamente all’abitazione e, quindi, la rendita di quest’ultima ricomprenda anche la redditività di tali pertinenze, il contribuente può assimilare all’abitazione principale solo un’ulteriore pertinenza di categoria diversa.
Cos’è la prima casa?

Concetto completamente diverso (almeno sotto il profilo normativo) dall’abitazione principale è quello di prima casa. Ai sensi della normativa fiscale, chi acquista la prima casa può usufruire di un forte sconto sulle imposte da versare al momento del rogito. È ciò che viene comunemente chiamato bonus prima casa e che consente di tagliare l’Iva dal 10% al 4% (per chi compra da ditta di costruzione) oppure l’imposta di registro dal 9% al 2% (per chi compra da privato).

Per poter parlare di prima casa è però necessario:

avere la residenza nel Comune ove si trova l’immobile in questione (non necessariamente in quest’ultimo): tale residenza può essere spostata anche dopo il rogito, purché non oltre 18 mesi da esso;
non avere altri immobili già acquistati con il bonus prima casa o, in caso contrario, cederli (venderli o donarli) entro 1 anno da esso;
non avere altre abitazioni situate nello stesso Comune ove si trova l’immobile da acquistare.

Il concetto di prima casa è legato anche alla norma che ne vieta il pignoramento per i debiti con l’Agente per la riscossione esattoriale. In tal caso, per non farsi espropriare l’immobile è necessario che esso sia:

luogo di residenza del contribuente;
unico immobile di proprietà del contribuente (che pertanto non deve essere titolare neanche di semplici quote di altri immobili);
non accatastato nelle categorie A/1, A/8 o A/9.

Visto su : La legge per tutti