Regolamento condominiale: ultime sentenze.

Regolamento condominiale: ultime sentenze.

Ripartizione delle spese condominiali; natura contrattuale del regolamento di condominio; divieti e limitazioni; nullità della clausola.
Indice

1 Regolamento condominiale: vincolatività
2 Nullità della clausola del regolamento condominiale
3 La natura contrattuale del regolamento condominiale
4 Delibera in contrasto con il regolamento condominiale
5 Limiti di destinazione d’uso delle unità immobiliari
6 Deroga al criterio di ripartizione delle spese condominiali
7 Regolamento condominiale: può essere modificato solo con forma scritta
8 Regolamento condominiale: può vietare l’esercizio delle attività ricettive?
9 Regolamento condominiale e divieto delle attività commerciali
10 Quali limitazioni non possono essere dettate nel regolamento condominiale?
Regolamento condominiale: vincolatività

Le clausole predisposte dal costruttore dell’edificio che, spingendosi oltre i possibili contenuti previsti dall’articolo 1138, comma 1, Codice civile, impongano limiti ai poteri e alle facoltà spettanti ai condòmini sulle singole unità immobiliari – e sempre che siano enunciate in modo chiaro ed esplicito – sono vincolanti per i successivi acquirenti delle distinte porzioni dell’edificio. Ma solo se ricorrono due alternative condizioni. O il regolamento che predispone la limitazione deve essere trascritto nei registri immobiliari; oppure, nel titolo di acquisto deve essere fatto espresso riferimento al regolamento e alla limitazione, pur senza ritrascriverlo materialmente per intero, in maniera che esso possa ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo operato nel contratto, trattandosi comunque di integrare il contenuto di un negozio soggetto a forma scritta essenziale.

Tribunale Catania sez. III, 08/02/2020, n.633
Nullità della clausola del regolamento condominiale

È nulla la clausola del regolamento di condominio che stabilisce un termine di decadenza di quindici giorni per chiedere all’autorità giudiziaria l’annullamento delle delibere dell’assemblea, visto che l’ultimo comma dell’art. 1138 c.c. vieta che con regolamento condominiale siano modificate le disposizioni relative alle impugnazioni delle deliberazioni condominiali di cui all’art. 1137 c.c.

Cassazione civile sez. VI, 21/09/2020, n.19714
La natura contrattuale del regolamento condominiale

È da escludere la natura contrattuale del regolamento – non trascritto – qualora non risulti che lo stesso sia stato approvato da tutti i condomini essendo noto che, affinché un Regolamento condominiale possa definirsi “contrattuale” se non trascritto, deve essere espressamente e puntualmente richiamato in tutti gli atti di compravendita e che l’obbligo dell’acquirente di rispettare il regolamento di condominio da predisporsi in futuro a cura del costruttore non può valere come approvazione di un regolamento allo stato inesistente, poiché è solo il concreto richiamo nel singolo atto d’acquisto ad un determinato regolamento che consente di considerare quest’ultimo come facente parte “per relationem” di tale atto.

Tribunale Roma sez. V, 09/09/2020, n.12102
Delibera in contrasto con il regolamento condominiale

È nulla la delibera condominiale che disponga la divisione in parti uguali delle spese relative alla pulizia e manutenzione del giardino e dei beni comuni, quando nel regolamento condominiale sia esplicitamente prevista la suddivisione delle spese inerenti alla manutenzione ordinaria e straordinaria ai beni condominiali sulla base del valore proporzionale (millesimale)

Tribunale Napoli sez. IV, 31/07/2020, n.5449
Limiti di destinazione d’uso delle unità immobiliari

Il regolamento condominiale contrattuale che stabilisca limiti di destinazione d’uso delle unità immobiliari facenti parte dell’edificio si considera conosciuto dal terzo acquirente di una di esse che dichiari, nell’atto di vendita, di conoscerlo ed accettarlo, impegnandosi ad osservarlo e a farlo osservare dai propri acquirenti o aventi causa a qualunque titolo.

Corte appello Milano sez. III, 30/04/2020, n.1049
Deroga al criterio di ripartizione delle spese condominiali

Il criterio di ripartizione delle spese condominiali indicato nell’art. 1123 c.c. può essere derogato ma la convenzione modificatrice della disciplina legale deve essere contenuta o nel regolamento condominiale o in una deliberazione dell’assemblea che venga approvata all’unanimità; ne deriva che la decisione di di suddividere diversamente gli oneri necessari per la prestazione di servizi nell’interesse comune, adottata mediante una delibera a maggioranza, deve ritenersi nulla e non meramente annullabile (e pertanto impugnabile indipendentemente dall’osservanza del termine perentorio di trenta giorni), non potendo la semplice maggioranza dei partecipanti incidere sulla misura degli obblighi dei singoli condomini.

(Fattispecie in cui le esigenze di celerità sottese all’effettuazione dei lavori di rifacimento dell’impianto fumario, avevano indotto i condomini a ritenere di variare il riparto delle spese condominiali con una delibera a semplice maggioranza, anzichè all’unanimità, e a prevedere l’esclusione di una condomina, stante la situazione di insolvenza nella quale ella versava).

Tribunale Pavia sez. III, 12/02/2020, n.226
Regolamento condominiale: può essere modificato solo con forma scritta

In tema di condominio, il regolamento condominiale soggetto alla forma scritta ad substantiam può essere modificato unicamente con forma scritta e non pertanto tramite comportamenti concludenti dei condomini. Infatti, quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura contrattuale, l’esigenza della forma scritta è imposta dalla circostanza che esse incidono, costituendo oneri reali o servitù, sui diritti immobiliari dei condomini sulle loro proprietà esclusive o sulle parti comuni oppure attribuiscono a taluni condomini diritti di quella natura maggiori di quelli degli altri condomini.

Tribunale Roma sez. V, 17/09/2019, n.17590
Regolamento condominiale: può vietare l’esercizio delle attività ricettive?

Va evidenziato che il divieto di esercitare l’attività di affittacamere, o di Bed & Breakfast, rappresenta una limitazione alle facoltà di godimento incluse nel diritto di proprietà immobiliare. Com’è noto, l’art. 1138 c.c. esclude che le norme del regolamento (assembleare) di condominio possano in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.

Del resto, l’espressa previsione, nel co. 1° dell’art. 1138 c.c., delle materie che possono costituire oggetto del regolamento assembleare, esclude al contrario che lo stesso possa incidere, menomandole, sulle situazioni soggettive dei condòmini.

Solo un regolamento che abbia fonte “contrattuale” può sottoporre a limitazioni l’esercizio dei poteri e delle facoltà che normalmente caratterizzano il contenuto del diritto dominicale (tanto sulle parti comuni, quanto sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva), traendo validità ed efficacia dal consenso degli interessati. Anche in relazione ad un regolamento di natura contrattuale, peraltro, possono sorgere questioni in ordine all’opponibilità di siffatte limitazioni ad un condomino che – non essendo stato partecipe dell’originario accordo – abbia acquistato un immobile facente parte del Condominio senza che nell’atto di compravendita fosse espressamente richiamato il vincolo imposto dal regolamento alla sua proprietà esclusiva.

Di conseguenza, la previsione di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive contenuta nel regolamento condominiale, incidendo non sull’estensione, ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, va ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obligationes propter rem. In base a tale riconduzione, l’opponibilità ai terzi acquirenti dei limiti alla destinazione delle proprietà esclusive in ambito condominiale va regolata secondo le norme proprie della servitù, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso.

Tribunale Roma sez. V, 15/10/2019, n.19739
Regolamento condominiale e divieto delle attività commerciali

L’attività di affittacamere deve essere assimilata a quella imprenditoriale alberghiera, in quanto tale attività, pur differenziandosi per le sue modeste dimensioni, presenta natura analoga, comportando, non diversamente da un albergo, un’attività imprenditoriale, un’azienda ed il contatto diretto con il pubblico (fattispecie relativa all’azione intrapresa da un condominio che aveva chiamato in giudizio una società conduttrice di un’unità immobiliare dell’edificio e i proprietari della stessa chiedendo la cessazione dell’attività di affittacamere svolta in violazione del regolamento condominiale che vietava l’esercizio di attività commerciali).

Cassazione civile sez. II, 07/10/2020, n.21562
Quali limitazioni non possono essere dettate nel regolamento condominiale?

Il regolamento condominiale, se contrattuale, mentre non può consentire la rinuncia all’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento laddove sia mirato all’esonero dall’obbligo del contributo per le spese di conservazione e manutenzione di detto impianto, ben può invece vietare la rinuncia all’uso ossia il distacco dell’impianto del singolo condomino da quello centralizzato, non essendo tale divieto in contrasto con la disciplina legale (ancorché derogabile) dell’uso della cosa comune; tali limitazioni non possono invece essere dettate da un regolamento non contrattuale che non può incidere sui diritti dei partecipanti.

Tribunale Roma sez. V, 14/01/2020, n.731

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