Quando il locatore può recedere dal contratto prima della scadenza?

Quando il locatore può recedere dal contratto prima della scadenza?

Affitto: il padrone di casa deve sempre attendere la scadenza della locazione prima di dare disdetta?

Un nostro lettore ci chiede quando il locatore può recedere dal contratto prima della scadenza. Il tema è chiaramente quello dell’affitto, meglio detto «locazione» e, in particolare, quello della locazione a uso abitativo. Come noto, la posizione del padrone di casa è storicamente considerata “più forte” contrattualmente rispetto a quella dell’inquilino, sicché la legge ha concesso a quest’ultimo delle tutele in più rispetto al primo.

Prima di entrare nel vivo del discorso, dobbiamo però fare un passo indietro e ricordare innanzitutto quali sono le varie tipologie del contratto di locazione e come può avvenire il recesso (la cosiddetta “disdetta”). Solo all’esito di tale trattazione potremo comprendere meglio quando il locatore può recedere dal contratto prima della scadenza. Procediamo dunque con ordine.

Indice

1 Le tipologie di contratto di locazione
2 Come recedere dal contratto di locazione
2.1 Recesso per disdetta prima della scadenza
2.2 Recesso per giusta causa dell’inquilino
2.3 Recesso convenzionale per l’inquilino
3 Recesso anticipato del locatore dal contratto di affitto
3.1 Destinazione dell’immobile a uso proprio
3.2 Conduttore dispone di altro immobile
3.3 Mancato utilizzo dell’immobile
3.4 Ricostruzione, demolizione e trasformazione dell’edificio
3.5 Vendita a terzi dell’immobile locato

Le tipologie di contratto di locazione

Come noto, la legge non consente alle parti di concordare, a proprio piacimento, la durata della locazione. È stata pertanto prevista una scadenza diversa a seconda della tipologia del contratto.

Esistono i contratti a canone libero, che durano non meno di 4 anni, con un rinnovo automatico di 4 anni alla prima scadenza (pertanto, sono detti “contratti 4+4”). La loro caratteristica – come si intende facilmente dallo stesso nome – è che il canone può essere concordato tra le parti liberamente, senza alcuna imposizione legale.

Poi, ci sono i contratti a canone concordato, che durano invece 2 anni, ma la prima scadenza è di 3 anni (pertanto, sono chiamati “contratti 3+2”). Qui, il canone è calmierato e deve rispettare gli importi fissati da appositi accordi di categoria.

La caratteristica che accomuna i contratti di locazione a canone libero e a canone concordato è il cosiddetto «rinnovo automatico». In buona sostanza, alla scadenza, il contratto si prolunga per un altro periodo di pari durata, e così all’infinito, a meno che una delle due parti comunichi all’altra, con un preavviso di almeno 6 mesi, la propria volontà di recedere. Tale comunicazione, che va inviata con raccomandata a.r., interrompe il contratto che, pertanto, cessa alla data dell’imminente scadenza, senza più rinnovarsi.

Ci sono poi i contratti a uso transitorio che possono durare da 1 a 18 mesi. È necessario però che ci sia un’esigenza straordinaria dell’inquilino per ricorrere a tale tipologia contrattuale.

Infine, ci sono i contratti di locazione per studenti universitari che variano da 6 a 36 mesi.
Come recedere dal contratto di locazione

Il recesso dal contratto di affitto è disciplinato in modo diverso a seconda che si tratti dell’inquilino o del padrone di casa. Ecco tutti i casi in cui ciò è possibile.
Recesso per disdetta prima della scadenza

Entrambi i soggetti, di regola, possono recedere dando disdetta 6 mesi prima del rinnovo automatico. In questo modo, il contratto di locazione cessa senza che avvenga il rinnovo automatico. La scadenza però resta sempre quella naturale, ossia al termine del 4° anno (nei contratti a canone libero) o del 2° (nei contratti a canone concordato).

L’inquilino può dare disdetta anche dopo i primi 4 anni (nei contratti a canone libero) o dopo i primi 3 (nei contratti a canone concordato). Tale possibilità invece è negata al locatore che invece è tenuto a concedere sempre il rinnovo automatico alla prima scadenza (salvo nei casi eccezionali che vedremo qui di seguito). Alla successiva scadenza (ossia a partire dalla seconda), anche il locatore potrà disdettare il contratto di affitto, evitandone il tacito rinnovo, rispettando sempre il preavviso dei sei mesi prima.
Recesso per giusta causa dell’inquilino

Oltre a tale possibilità, la legge prevede solo per l’inquilino, altre due facoltà di recesso. La prima è il recesso per giusta causa, ossia quando sopravvengono cause eccezionali che rendano oggettivamente impossibile la prosecuzione del contratto. Tali cause devono essere sopravvenute rispetto al momento della stipula del contratto di locazione (non dovevano cioè essere già note all’inquilino) e, in più, non devono dipendere dalla volontà di quest’ultimo. Quindi, ad esempio, un trasferimento lavorativo imprevisto che obblighi il conduttore a cambiare città può considerarsi giusta causa, ma la scadenza di un contratto di lavoro a tempo determinato non lo è, trattandosi di un evento già prevedibile.

Anche nel recesso per giusta causa, però, bisogna rispettare l’obbligo di comunicazione con il preavviso di sei mesi, durante i quali il canone andrà corrisposto regolarmente. Dunque, non è possibile, neanche per l’inquilino, recedere con effetto immediato dal contratto di locazione.

Al locatore non è consentito il recesso per giusta causa. Questi quindi dovrà necessariamente attendere la scadenza naturale del contratto per poter dare disdetta.
Recesso convenzionale per l’inquilino

Una terza possibilità di recesso dal contratto di affitto, anche in questo caso concessa solo all’inquilino, è il cosiddetto «recesso convenzionale», quello cioè per cause indicate specificamente nel contratto di locazione. Si può considerare come una sorta di concessione, di favore, che il locatore fa al conduttore.

In buona sostanza, il contratto può indicare alcuni motivi – ulteriori rispetto al recesso per giusta causa – in cui è consentito all’inquilino disdettare il contratto prima della scadenza naturale dello stesso.
Recesso anticipato del locatore dal contratto di affitto

Come visto, la legge non consente mai al locatore di recedere prima della scadenza del contratto, neanche se a prevederlo è il contratto stesso (una clausola di questo tipo sarebbe infatti nulla).

Il padrone di casa quindi, qualsiasi siano le sue ragioni, può solo limitarsi a mandare la lettera di disdetta, con un preavviso di sei mesi, dovendo però attendere – prima che questa possa avere effetto – la successiva scadenza del contratto. Solo allora questi potrà riprendere possesso del proprio immobile.

Abbiamo anche detto che il primo rinnovo del contratto di locazione è obbligatorio per il locatore e non per il conduttore. In altri termini:

nel contratto a canone concordato, dopo i primi 4 anni, il locatore non può dare disdetta e deve tollerare il rinnovo del contratto per altri 4 anni al termine dei quali invece potrà esercitare il diritto di recesso;
nel contratto a canone concordato, dopo i primi 3 anni, il locatore non può dare disdetta e deve tollerare il rinnovo del contratto per altri 2 anni al termine dei quali invece potrà esercitare il diritto di recesso.

Tuttavia, la legge consente al locatore, in casi eccezionali, di recedere dall’affitto già alla prima scadenza, evitando così il primo tacito rinnovo automatico. Ciò succede in alcuni casi specificamente elencati. Li riporteremo qui di seguito.
Destinazione dell’immobile a uso proprio

Il locatore, persona fisica, può impedire che avvenga la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza se ha intenzione di destinare l’appartamento ad abitazione oppure ad attività commerciale, artigianale o professionale propria o del coniuge (anche se legalmente separato), dei genitori, dei figli (legittimi o naturali) o dei parenti entro il secondo grado in linea retta. Sono esclusi il coniuge divorziato e il convivente.

Anche una persona giuridica può utilizzare tale motivo se nell’immobile locato vuole svolgere la propria attività.
Conduttore dispone di altro immobile

Il locatore può negare la rinnovazione del contratto già alla prima scadenza se l’inquilino ha la disponibilità (perché proprietario, usufruttuario, comodatario, ecc.) di un immobile idoneo ad essere adibito a propria abitazione nello stesso Comune. Naturalmente, tale immobile deve essere libero e immediatamente utilizzabile. Quindi, non è consentita tale causa di recesso se l’appartamento dell’inquilino è stato dato in affitto.
Mancato utilizzo dell’immobile

Il locatore può negare il rinnovo automatico del contratto di affitto già alla prima scadenza se l’inquilino, senza giustificato motivo, non occupa l’immobile in modo continuativo.
Ricostruzione, demolizione e trasformazione dell’edificio

Il locatore può dare disdetta alla prima scadenza se l’appartamento fa parte di un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o del quale deve essere assicurata la stabilità; in uno stabile di cui sia prevista l’integrale ristrutturazione ovvero la demolizione e radicale trasformazione in modo da realizzare nuove costruzioni; in un immobile sito all’ultimo piano di uno stabile in cui debbano essere eseguite sopraelevazioni e per ragioni tecniche sia indispensabile lo sgombero dell’immobile stesso.
Vendita a terzi dell’immobile locato

Il locatore può rifiutare il rinnovo del contratto già alla prima scadenza se ha intenzione di vendere l’appartamento dato in affitto sempre che non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

In tal caso, l’inquilino ha il diritto di prelazione.

Visto su: La legge per tutti