Quali sono i diritti del compratore di casa da costruire?

Può un condomino sostituirsi all’amministratore e opporsi a una ingiunzione di pagamento notificata al condominio?

Ipotizziamo il caso di un condominio che non paghi un debito con una ditta di lavori. Quest’ultima ottiene dal giudice un decreto ingiuntivo e lo notifica all’amministratore. In assemblea la maggioranza ritiene di non dover fare opposizione, nonostante alcune carenze riscontrate nei lavori. Un condomino però è dell’idea che ci si debba opporre e che il pagamento non sia dovuto. Pertanto, non volendo agire l’amministratore, questi si chiede se può farlo da solo. Di qui la domanda: chi può contestare un decreto ingiuntivo contro il condominio? Tradotto con linguaggio giuridico, l’interrogativo può essere posto in questi termini: a chi spetta la legittimazione a proporre opposizione all’ingiunzione di pagamento presentata da un creditore contro debiti condominiali?

La giurisprudenza – e in particolare la sentenza n. 7053/2024 della Corte di Cassazione – ha delineato con chiarezza i confini di questa capacità processuale, limitando però significativamente le azioni che un singolo condomino può intraprendere in modo autonomo.

In questo specifico frangente, una condomina aveva tentato di impugnare un decreto ingiuntivo che intimava al condominio di saldare un debito per lavori di manutenzione. La sua iniziativa si è scontrata con un principio fondamentale: la legittimazione ad agire in tali contesti spetta esclusivamente all’amministratore del condominio.

Così la donna ha perso il giudizio perché, ad avviso dei giudici, un condomino non ha il potere di avanzare un’opposizione o contestare un debito del condominio.

Cosa può fare allora il singolo condomino? Potrebbe solo intervenire nel giudizio intrapreso dal condominio con quello che tecnicamente si chiama “intervento adesivo”: si tratta di una forma di partecipazione al processo per supportare, con proprie argomentazioni, la tesi del condominio. Ciò succede magari quando una persona non si fida dell’avvocato scelto dall’amministratore e intende presentare un’ulteriore difesa a sostegno della tesi di quest’ultimo.

Da ciò però deriva che, se l’amministratore non agisce perché non autorizzato dall’assemblea, il singolo non potrà fare nulla e dovrà peraltro pagare la fattura secondo la sua quota millesimale.

La logica sottostante a quest’interpretazione risiede nella natura collettiva delle obbligazioni condominiali, le quali riguardano il condominio come entità giuridica e non i singoli componenti.

Nella vicenda in questione, la Cassazione ha ribadito con fermezza il principio per cui la legittimazione ad opporsi a un decreto ingiuntivo, emesso per debiti condominiali, spetta unicamente all’amministratore. Quest’orientamento si fonda sulla considerazione che il debito per cui si procede è rivendicato nei confronti del condominio e non dei singoli partecipanti, i quali possono eventualmente esercitare diritti processuali autonomi solo in relazione a questioni che interessano i diritti reali sulle parti comuni dell’edificio.

Va tuttavia segnalato che, in precedenti pronunce, la stessa Corte di Cassazione aveva aperto a possibilità limitate per i condomini di reagire a specifici atti esecutivi, come nel caso di un decreto ingiuntivo non opposto che porti all’intimazione di pagamento nei confronti di un singolo condomino. In tali circostanze, sono stati ammessi strumenti di difesa come l’opposizione a precetto e l’opposizione tardiva, sebbene ciò non equivalga a una legittimazione generale del singolo a contestare autonomamente le decisioni giudiziarie che coinvolgono il condominio.

Sempre sulla stessa scia interpretativa, la giurisprudenza ritiene che il singolo condomino non possa agire per recuperare i crediti del condominio se non lo fa l’amministratore. L’ipotesi più frequente è quella dell’omesso pagamento delle quote condominiali. È vero, l’amministratore ha l’obbligo di agire entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, ma questo non è un termine minimo da rispettare. Egli potrebbe farlo anche prima (anzi, sarebbe auspicabile). Se non lo fa, non può adire il giudice il singolo condomino.

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