Compravendita immobiliare: qual è la responsabilità del notaio?

Quali sono gli obblighi del professionista incaricato del rogito di vendita di un immobile e in quali casi egli è chiamato a rispondere di eventuali danni.

Immaginate di essere sul punto di compiere uno dei passi più significativi nella vita di una persona: l’acquisto di una casa. Avete trovato l’immobile dei vostri sogni, avete negoziato il prezzo, e ora è il momento di rendere ufficiale l’accordo. Qui entra in gioco una figura chiave: il notaio. Nel delicato processo di compravendita immobiliare, qual è la responsabilità del notaio? Essa certamente va ben oltre il semplice atto di apporre una firma su un documento. Questo professionista, infatti, gioca un ruolo cruciale nella verifica della legalità dell’operazione, assicurando che tutte le parti siano protette da eventuali problemi legali o finanziari. Questo articolo mira a esplorare le funzioni e gli obblighi del notaio nell’ambito della compravendita immobiliare, delineando esattamente l’ambito della sua responsabilità.
Indice
Compravendita immobiliare: qual è il ruolo del notaio?
Vendita di immobili: in cosa consiste il dovere di informazione del notaio?
Ruolo del notaio nella compravendita immobiliare: cosa dice la giurisprudenza?

Compravendita immobiliare: qual è il ruolo del notaio?
In una compravendita immobiliare, il ruolo del notaio consiste nell’assicurare che l’atto da lui redatto rifletta fedelmente l’intenzione delle parti coinvolte, dopo aver verificato tale volontà e la sua conformità alla legge.

Questo professionista risponde della validità dell’atto notarile, che in alcuni casi può essere:

nullo perché posto in essere in violazione della legge;
annullabile perché una parte non aveva la capacità legale di compierlo non essendo maggiorenne, o per evidente incapacità di intendere o di volere;
annullabile per altra causa imputabile al notaio.
Quando prepara atti riguardanti beni immobili su mandato delle parti, il notaio verifica tramite consultazione dei registri pubblici (immobiliari e tavolari) l’assenza di ipoteche, pignoramenti, sequestri, servitù o altri oneri che possano pregiudicare la libera disponibilità o l’uso del bene negli ultimi vent’anni, assumendosi la responsabilità per eventuali danni causati a chi abbia omesso tali informazioni fidandosi delle sue verifiche. Per estendere l’analisi oltre il periodo di vent’anni, ad esempio per verificare l’esistenza di servitù, è necessario affidare un mandato specifico al notaio, che deve accettarlo.

Tuttavia, il notaio non può assicurare che il venditore di un immobile acquisito per usucapione non riconosciuta con sentenza sia il legittimo proprietario. Analogamente, non può confermare che la persona risultante come proprietaria al catasto e nei registri immobiliari, che non abbia detenuto materialmente l’immobile per oltre vent’anni, abbia la reale proprietà del bene, la quale potrebbe essere stata acquisita per usucapione da altri, anche in assenza di un riconoscimento giudiziario.

L’osservanza dei doveri notarili è sotto il controllo del consiglio notarile, che può intervenire per risolvere eventuali dispute tra notaio e clienti, su richiesta.

In ogni circostanza, il notaio non è in grado di garantire la conformità effettiva degli immobili alle normative urbanistiche e edilizie o la corrispondenza con i dati catastali, raccomandando di solito l’assistenza di un tecnico specializzato per tali verifiche.

Vendita di immobili: in cosa consiste il dovere di informazione del notaio?
All’interno del panorama dinamico e sempre più intricato degli scambi immobiliari, la responsabilità del notaio di fornire informazioni dettagliate e consulenza assume un ruolo cruciale per mantenere la sicurezza legale e la fiducia reciproca fra le parti coinvolte.

Tale responsabilità va ben oltre la semplice stesura dei documenti, manifestandosi come un impegno fondamentale nella difesa degli interessi dei clienti. In un periodo segnato da un costante mutamento delle leggi e dall’incremento della complessità nelle transazioni immobiliari, la figura del notaio si trasforma in quella di un consulente esperto, in grado di orientare le parti fra le complessità giuridiche e amministrative.

Pertanto, questo professionista non può limitarsi alla sola conferma della conformità legale dell’atto; ha l’ulteriore dovere di garantire che tutte le parti abbiano una piena comprensione delle ramificazioni e delle potenziali conseguenze legali dell’operazione.

Questo include l’assicurazione che l’immobile sia in regola con le norme attuali e che siano stati rilasciati i permessi di costruzione o urbanistici. Naturalmente, come già evidenziato, il notaio può garantire tale conformità solo da un punto di vista formale, non essendo in grado di verificare che effettivamente l’immobile sia conforme ai suddetti permessi.

Adottare questa prospettiva proattiva è essenziale per prevenire dispute o complicazioni legali che potrebbero sorgere a seguito della finalizzazione dell’accordo.

La precisione nell’eseguire controlli catastali e ipotecari, inoltre, trascende la mera formalità, rappresentando un passo critico per confermare l’assenza di oneri o limitazioni non precedentemente identificati sull’immobile. Questa chiarezza operativa non solo riflette un atteggiamento di integrità, ma costituisce anche una difesa fondamentale degli interessi di tutte le parti coinvolte.

Ruolo del notaio nella compravendita immobiliare: cosa dice la giurisprudenza?
Abbiamo visto qual è la responsabilità del notaio nella compravendita immobiliare. Si tratta di un argomento riguardo al quale la Corte di Cassazione si è pronunciata più volte con chiarezza.

Come evidenziato nell’ordinanza n. 21775/2019, è dovere del notaio, nell’ambito di un’operazione di compravendita immobiliare, oltre ad adempiere ai principi di lealtà e diligenza, effettuare tutte le verifiche preliminari e le operazioni successive, come le indagini catastali e ipotecarie, per identificare correttamente il bene e assicurarsi che sia libero da vincoli, a meno che non sia stata concessa una dispensa specifica.

Proseguendo in questa direzione, la sentenza n. 7185/2022 precisa che il notaio responsabile per la redazione di un contratto di compravendita deve svolgere tutte le attività preparatorie e quelle successive indispensabili per realizzare gli obiettivi pratici desiderati dalle parti. Tra i suoi doveri rientra anche l’obbligo di fornire consulenza o di dissuadere, la cui inosservanza costituisce una violazione dei principi di buona fede e correttezza, come stabilito nell’art. 1175 e nell’art. 1375 cod. civ., che esigono l’esecuzione di azioni utili e necessarie a proteggere gli interessi del cliente.

Ancora, la sentenza n. 7283/2021 sottolinea che il notaio, incaricato di redigere un contratto di compravendita immobiliare, deve andare oltre la semplice verifica delle intenzioni delle parti e la supervisione dell’atto. È richiesta un’azione concreta per garantire l’affidabilità e la certezza degli effetti giuridici e il conseguimento degli obiettivi pratici mirati dalle parti, ponendo l’obbligo di informazione e consulenza al centro della sua prestazione professionale. Questo include l’esecuzione di controlli di natura tecnica e fondamentalmente legale.

Infine, l’ordinanza n. 4911/2022 ribadisce che, nelle transazioni che riguardano i diritti reali su immobili, il notaio deve compiere tutte le azioni necessarie per assicurare l’attendibilità e la definitività dei loro effetti e dei risultati pratici cercati dalle parti, evidenziando nuovamente che l’essenza della sua professione consiste nell’obbligo di fornire informazioni e consulenza.

Visto su: La legge per tutti