Pannelli fotovoltaici sul terrazzo condominiale.

Esiste un limite allo spazio occupabile sul tetto, sul lastrico solare o sulla terrazza condominiale?

Un nostro lettore abita in un appartamento in condominio e vorrebbe installare un impianto fotovoltaico sul terrazzo condominiale. Ci chiede se esiste una limitazione alla superficie che è possibile coprire con la struttura in questione.

Per quanto riguarda i pannelli fotovoltaici sulla terrazza, in assenza di una disciplina specifica, si applica la norma generale in materia di comunione (dalla giurisprudenza estesa anche ai contesti condominiali) di cui all’articolo 1102 del codice civile.

Tale disposizione stabilisce che ciascun condomino può liberamente utilizzare la cosa comune, quindi anche il terrazzo per installare pannelli fotovoltaici, a patto che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri comproprietari di farne anch’essi l’uso che ritengono.

Il problema si pone soprattutto quando anche altri condomini, magari non nell’immediato, potrebbero voler installare impianti fotovoltaici per le proprie unità immobiliari. In tal caso, si tratterà di ripartire lo spazio disponibile in modo che nessuno resti pregiudicato, tenendo conto di una serie di fattori come:

la superficie disponibile del terrazzo;
i millesimi di ciascun condomino;
l’esposizione su cui verranno montati i pannelli (è notorio infatti che un’esposizione al sole rende più conveniente e produttivo l’impianto).

A tal fine, quindi, l’assemblea di condominio dovrà nominare un perito che, analizzate tutte le possibili alternative, valuti la migliore ripartizione dello spazio.

Sebbene l’articolo 1102 del codice civile non preveda una limitazione all’uso della cosa comune secondo i millesimi di proprietà (tant’è che la Cassazione ritiene che chi ha un appartamento più grande non abbia diritto, a dispetto degli altri condomini, a due posti auto nel cortile condominiale), quando si tratta di ripartire la superficie del terrazzo tra tutti i condomini non si potrà fare altrimenti, anche perché a una dimensione maggiore dell’appartamento corrisponderà una maggiore esigenza energetica.

In tema di ripartizione del terrazzo per l’impianto fotovoltaico, alcune importanti precisazioni sono state fornite dal Tribunale di Milano, con sentenza n. 6987/2019 (da noi trattata nell’articolo Ripartizione tetto condominiale per fotovoltaico).

Il giudice lombardo ricorda innanzitutto che l’installazione di un impianto energetico da parte di un condomino non deve compromettere il diritto degli altri proprietari al pari uso delle parti comuni. Non è, dunque, permesso che tale installazione occupi una porzione dell’area significativamente superiore rispetto alla quota di proprietà espressa dai millesimi.

Il codice civile, pur consentendo esplicitamente l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili senza necessità di chiedere il permesso all’assemblea (fatta salva solo la previa comunicazione all’amministratore), non elude il principio fondamentale dell’equa ripartizione. Pertanto è nei poteri dell’assemblea condominiale di regolamentare l’uso del lastrico solare e delle altre aree comuni, tenendo eventualmente conto delle specifiche disposizioni contenute nel regolamento condominiale. In particolare, la legge conferisce all’assemblea il potere di suddividere la terrazza su richiesta dei condòmini interessati, al fine di prevenire eventuali abusi e assicurare a tutti un accesso equo.

In conclusione, l’uso delle parti comuni deve essere sempre proporzionato e conforme ai diritti di ciascun condòmino, determinati in base ai millesimi di proprietà di ognuno. Sul punto leggi anche Quanto spazio si può usare per fotovoltaico.

Visto su: La legge per tutti