Infiltrazioni in condominio: come agire se costruttore non interviene?

Come devono comportarsi i condomini in caso di infiltrazioni di acqua se il costruttore non vuole riparare la perdita?

A meno di dieci anni dall’ultimazione del fabbricato, potrebbero comparire macchie di umidità sulle parti comuni o verificarsi danni per infiltrazioni di acqua nei garage o all’interno delle scale, provenienti dal tetto o dalle pareti esterne. Il tutto a causa di materiali scadenti usati dalla ditta edile. In tali ipotesi sussiste, per i primi dieci anni dal completamento dell’edificio, la responsabilità oggettiva della ditta di costruzione, tenuta a prestare la garanzia. Ma se l’amministratore di quest’ultima non volesse provvedere alle riparazioni, come ci si deve comportare? In caso di infiltrazioni in condominio, come agire se il costruttore non interviene?Cerchiamo di fare chiarezza su tale questione.

Indice

Responsabilità del condominio
Danni al condominio
Ripartizione delle spese
Azione di manleva

Responsabilità del condominio

Il condominio, in quanto custode delle parti comuni, è responsabile dei danni causati da queste ai sensi dell’art. 2051 del Codice civile. Questa responsabilità è di natura oggettiva, il che significa che il condominio è tenuto a risarcire i danni derivanti dalle parti comuni, salvo che non dimostri l’esistenza di un caso fortuito che interrompa il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno [1]. Pertanto, i condomini danneggiati possono agire contro il condominio per ottenere il risarcimento dei danni e richiedere le riparazioni necessarie per eliminare le cause delle infiltrazioni.

A sua volta, il condominio potrà rivalersi contro il costruttore, purché la garanzia sia ancora attiva. Essa scade dopo 10 anni dall’ultimazione del palazzo.

Per attivare la garanzia, è necessario procedere come segue:

se si tratta di gravi difetti dell’immobile, danni strutturali o altre problematiche che minacciano la stabilità dell’edificio, occorre denunciare i vizi al costruttore, con raccomandata o PEC, entro 1 anno dalla scoperta delle relative cause (quindi da quando si è in possesso di una perizia che individui l’origine del problema); bisogna poi avviare la causa entro 1 anno dalla suddetta denuncia;
se si tratta di difformità dell’opera rispetto al capitolato o comunque dalla qualità promessa (quindi per i difetti meno gravi), la denuncia va inviata al costruttore entro 60 giorni dalla scoperta della causa (ossia dall’ottenimento della perizia) e l’azione legale deve essere intrapresa entro 2 anni dalla consegna del bene.

Danni al condominio

Se il danneggiato è il condominio (ossia se il danno riguarda le parti comuni), sarà tenuto l’amministratore a dover agire nei confronti del costruttore rispettando i seguenti termini:

per i vizi più gravi: denuncia entro 1 anno e azione legale entro 1 anno;
per i vizi meno gravi: denuncia entro 60 giorni e azione legale entro 2 anni.

L’art. 1669 del Codice civile prevede una garanzia per i gravi difetti di costruzione che incidono sulla funzionalità dell’edificio. L’azione legale può essere intrapresa entro dieci anni dalla costruzione, ma – come detto sopra – deve essere avviata entro un anno dalla scoperta del difetto.

In molti casi, il condominio può essere chiamato a intervenire per effettuare le riparazioni necessarie, anche se il costruttore non collabora. Il condominio ha l’obbligo di mantenere le parti comuni in buono stato e di prevenire danni ai condomini [2]. Se non agisce, i singoli condomini possono richiedere un intervento giudiziario per obbligare il condominio a eseguire le riparazioni necessarie.
Ripartizione delle spese

Le spese per le riparazioni delle parti comuni, come i lastrici solari o le coperture, sono generalmente ripartite tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà, salvo diversa disposizione del regolamento condominiale.

Tuttavia, se le infiltrazioni provengono da una parte di uso esclusivo, come un lastrico solare, le spese possono essere ripartite tra il proprietario esclusivo e il condominio. In particolare, nel caso della terrazza o lastrico solare di proprietà esclusiva, il titolare deve pagare un terzo della spesa mentre gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini che si trovano sotto la relativa verticale.
Azione di manleva

Se il condominio è costretto a risarcire i danni ai condomini, può successivamente agire in manleva contro il costruttore per recuperare le somme pagate, qualora si dimostri che i danni sono dovuti a difetti di costruzione e sempre che:

non siano decorsi 10 anni dall’ultimazione dell’edificio;
la denuncia al costruttore sia stata fatta nei termini indicati sopra.

Visto su: La legge per tutti