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Disdetta affitto per colpa del condominio.

16 Marzo 2023
Disdetta affitto per colpa del condominio.
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Obbligo di risarcimento se il condominio causa il recesso dal contratto di locazione.

Ipotizziamo il caso di una persona che prenda in affitto un appartamento ma che, decorsi alcuni mesi, si accorga di alcune gravi e vistose macchie di umidità sul soffitto. Chiamato l’idraulico, quest’ultimo individua la causa di tali infiltrazioni in alcune perdite provenienti dal tetto di proprietà del condominio. L’inquilino fa presente la quesitone al locatore il quale interessa di ciò l’amministratore. Ma il condominio non si decide a fare i lavori a causa dei contrasti in assemblea. Per tutta risposta l’inquilino comunica l’immediato recesso dal contratto di affitto per giusta causa.

Cosa prevede in tali ipotesi la legge? In presenza di una disdetta dell’affitto per colpa del condominio può il locatore chiedere all’amministratore il risarcimento dei danni conseguenti alla perdita dell’affare? Si possono quantificare nella misura pari ai canoni di locazione che sarebbero stati percepiti se la disdetta non fosse mai avvenuta?

La questione è stata, proprio di recente, decisa dal tribunale di Milano [1]. La pronuncia spiega, in buona sostanza, quali sono le azioni che il proprietario di casa ha nei confronti del condominio che, per un proprio comportamento colpevole, causa il recesso dal contratto di locazione.

Ma partiamo da principio e verifichiamo innanzitutto se sia lecito il comportamento dell’inquilino in un caso del genere.

La legge prevede la possibilità di dare il recesso per giusta causa dal contratto di locazione tutte le volte in cui gravi e oggettivi motivi, non prevedibili al momento della conclusione del contratto di locazione e non dipendenti dalla volontà del conduttore, impediscano di utilizzare l’immobile secondo la sua destinazione.

In queste situazioni, l’inquilino non deve quindi aspettare la scadenza dell’affitto, potendo recedere immediatamente, salvo solo l’obbligo di dare il preavviso di almeno 6 mesi, così come del resto obbligatorio in qualsiasi caso di recesso.

A questo punto il locatore, non potendo negare la disdetta sebbene imputabile a una causa da lui non dipendente, ha la possibilità di rivalersi nei confronti del responsabile che ha causato il recesso. Può trattarsi di un altro condomino (si pensi al caso del vicino di casa particolarmente rumoroso che renda agli altri la vita intollerabile) o del condominio (come nel caso che abbiamo esemplificato in apertura).

Proprio alla luce di ciò, il tribunale di Milano ha stabilito che se il conduttore rescinde in anticipo il contratto d’affitto per disagi che, prodotti da un ritardo nella manutenzione dello stabile, non garantiscono l’abitabilità dell’immobile, il condominio deve risarcire il locatore per danni.

In base all’articolo 1598 del Codice civile, il locatore ha l’obbligo di proteggere il conduttore da eventuali molestie causate da terzi che rivendicano diritti sulla proprietà, le quali potrebbero limitarne l’uso o il godimento. Questa regola si applica anche nel caso in cui l’immobile adibito ad abitazione subisca danni a causa di una cattiva impermeabilizzazione del tetto.

In tale situazione, il conduttore ha la possibilità di agire:

sia contro il responsabile delle infiltrazioni (richiedendo la riparazione delle tubature per evitare ulteriori danni): nel nostro caso, il condominio;
sia contro il proprietario per ottenere direttamente da lui l’eliminazione delle infiltrazioni e garantire così un’adeguata fruizione del bene.

Se l’inquilino coinvolge il proprietario, questi potrebbe a sua volta agire contro il terzo responsabile – il condominio – per evitare di dover sostenere i costi della ristrutturazione dell’appartamento.

Così, facendo leva su questi principi, il giudice ha condannato il condominio a rifondere al locatore i danni subìti dalla risoluzione anticipata del contratto di locazione senza il rispetto del termine di preavviso di cinque mesi, quantificati nell’importo di 4.800 euro oltre interessi.

Visto su : La legge per Tutti

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