Cosa succede se la delibera del mutuo è negativa.
Se dopo il compromesso la banca nega il mutuo è possibile sottrarsi all’acquisto della casa?
Quando si intende comprare casa si firma il compromesso per bloccare l’affare in attesa di completare le pratiche istruttorie per il mutuo. Ma cosa potrebbe avvenire se invece la banca rifiutasse di concedere il prestito nonostante le rassicurazioni iniziali fornite a voce al proprio cliente? In altri termini, cosa succede se la delibera del mutuo è negativa? Ci sono alcune cose che bisogna sapere sul punto.
Indice
1 Si può revocare un compromesso?
2 Si può revocare il compromesso se la banca non concede il mutuo?
3 Si possono chiedere i danni alla banca che rigetta la richiesta di mutuo?
Si può revocare un compromesso?
La firma del compromesso – o meglio chiamato “contratto preliminare” – impone alle parti di presentarsi dinanzi al notaio, entro la scadenza concordata, per stipulare il contratto definitivo di compravendita (il cosiddetto “rogito”) e completare così il passaggio di proprietà.
L’impegno sottoscritto con il compromesso è irrevocabile: non è cioè possibile tirarsi più indietro a meno che il recesso non dipenda da un comportamento colpevole della controparte (ad esempio la mancata comunicazione di abusi edilizi o dell’assenza di agibilità non sanati entro il rogito).
Se l’inadempimento dipende dall’acquirente, il venditore avrà diritto a trattenere la caparra o a chiedere al giudice l’esecuzione forzata del contratto, ossia il trasferimento coattivo della proprietà dell’immobile subordinando ciò al versamento del residuo prezzo.
Se l’inadempimento invece dipende dal venditore, l’acquirente può pretendere il doppio della caparra o, anche lui, una sentenza che trasferisca coattivamente la proprietà del bene sotto condizione del pagamento del residuo prezzo.
Si può revocare il compromesso se la banca non concede il mutuo?
Dall’irrevocabilità del compromesso – che, in quanto contratto, obbliga definitivamente le parti, salvo che queste stesse non vogliano sciogliere il vincolo – deriva il fatto che, se la banca non concede il prestito, l’acquirente non potrà solo perciò sottrarsi alla compravendita. In altri termini, il rischio di una mancata delibera del mutuo ricade sull’acquirente.
C’è però solo un modo per tutelarsi: apporre al compromesso una clausola che ne comporti l’automatico scioglimento in caso di mancata concessione del finanziamento. In buona sostanza, la validità del contratto preliminare è subordinata all’accettazione della richiesta di mutuo.
La clausola deve essere espressa, deve cioè risultare in modo chiaro ed esplicito dal compromesso stesso. Non può cioè essere concordata a voce, diversamente non avendo alcun valore.
La giurisprudenza [1] ritiene valida la condizione apposta al contratto preliminare di vendita che subordina la stipula del definitivo all’erogazione del mutuo da parte della banca. Se dunque l’acquirente si impegna ad ottenere il mutuo ma non riesce nel suo intento per ragioni “economiche”, la condizione si ha per non avverata e il contratto preliminare si intende risolto (ossia sciolto).
Si possono chiedere i danni alla banca che rigetta la richiesta di mutuo?
La banca non è obbligata a concedere il mutuo, potendo fare le proprie valutazioni di meritevolezza del cliente senza che le stesse possano essere giudicate congrue o meno da un tribunale. Tuttavia, l’eventuale rigetto deve essere sempre motivato. Il cliente deve cioè sapere per quale ragione la sua richiesta di finanziamento è stata rigettata.
Esiste tuttavia una responsabilità (cosiddetta “responsabilità precontrattuale”) che scatta tutte le volte in cui una parte recede immotivatamente dalle trattative di un contratto quando queste sono già in stato avanzato, avendo generato nell’altra parte un legittimo affidamento nella conclusione dell’affare. Detto in altre parole, se la banca ha fatto credere al proprio cliente – e questi può dimostrarlo – che il mutuo sarebbe stato certamente accettato e invece poi è venuta meno al proprio impegno, senza una valida ragione che prima non potesse già accertare, allora gli dovrà risarcire tutti i danni. Danni che potrebbero, a questo punto, consistere anche nei maggiori costi affrontati per ottenere un finanziamento da un altro istituto di credito a condizioni più svantaggiose.
Visto su : La legge per tutti