Condominio: il giudice può approvare le tabelle millesimali?
Cosa succede se l’assemblea non raggiunge la maggioranza richiesta dalla legge per l’approvazione delle tabelle?
Le tabelle millesimali consentono di suddividere le spese tra i diversi condòmini in ragione del valore di ciascuna proprietà. Grazie a questo strumento è possibile fare un vero e proprio calcolo matematico degli oneri condominiali da ripartire. Con il presente articolo ci occuperemo di un particolare aspetto di questo argomento: vedremo cioè se il giudice può approvare le tabelle millesimali al posto dell’assemblea.
In effetti, potrebbe accadere che i condòmini non riescano a trovare un accordo. Si pensi al condomino che si oppone perché ritiene che le tabelle, attribuendogli una quota superiore al valore reale dell’immobile di cui è titolare, lo costringano a pagare più di quanto in realtà dovrebbe. Se l’assemblea raggiunge uno stallo, ci si può rivolgere al giudice per approvare le tabelle millesimali? Sul punto si è espressa anche una recente sentenza del tribunale di Torino. Approfondiamo la questione.
Indice
1 Cosa sono le tabelle millesimali?
2 Chi approva le tabelle millesimali?
3 Si possono far approvare le tabelle dal giudice?
4 Tabelle approvate dal giudice: quando diventano efficaci?
5 Come si dividono le spese senza tabelle?
Cosa sono le tabelle millesimali?
Come spiegato in apertura, le tabelle millesimali “fotografano” il valore delle proprietà private di ciascun condomino, espresso in millesimi. Così testualmente la legge: «Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio».
Ad esempio, se immaginassimo un condominio con soli quattro appartamenti perfettamente identici, ciascun condomino sarebbe titolare di 250 millesimi, pari appunto a ¼ del totale.
Se invece un condomino possedesse 1/3 dell’intero edificio, allora la sua quota sarebbe pari a 333,33 millesimi.
Chi approva le tabelle millesimali?
Le tabelle millesimali sono approvate dall’assemblea a maggioranza dei presenti, purché rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).
La stessa maggioranza è stabilita dalla legge nel caso di modifica o rettifica delle tabelle già approvate, nei seguenti casi:
quando risulta che sono conseguenza di un errore, ad esempio di calcolo o relativo alle misurazioni;
quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino [1].
In tutte le altre ipotesi, la modifica o la rettifica delle tabelle dovrà avvenire all’unanimità.
Per ulteriori approfondimenti, leggi l’articolo Maggioranze per approvazione e modifica tabelle millesimali.
Si possono far approvare le tabelle dal giudice?
Come ricordato in premessa, è possibile che l’assemblea non raggiunga la maggioranza richiesta dalla legge per l’approvazione delle tabelle. In seno al consesso, infatti, potrebbero sorgere controversie insanabili, tenendo conto della grande importanza che rivestono le tabelle, sulla scorta delle quali tutte le spese condominiali verranno ripartite.
Se l’assemblea non riesce a raggiungere un accordo, le tabelle millesimali si possono far approvare dal giudice? Sicuramente sì, su ricorso anche di un solo condomino.
Tanto può avvenire non solo per l’approvazione iniziale delle tabelle da far adottare al condominio che ne è sprovvisto, ma anche successivamente, se le tabelle vigenti devono essere modificate o rettificate e non c’è l’accordo.
Insomma: qualsiasi condomino può invocare l’intervento del giudice, sia per far approvare le tabelle che per farle modificare, nel caso in cui ritenga che siano sbagliate.
Il giudice nominerà il consulente tecnico d’ufficio (ctu) che provvederà a redigere le nuove tabelle millesimali svolgendo tutte le attività necessarie a calcolare il valore di ciascuna proprietà; e ciò sia nel caso in cui la vertenza abbia tratto origine dall’impugnazione dell’assemblea di approvazione delle tabelle millesimali, sia nell’ipotesi in cui abbia tratto origine dal mancato raggiungimento del quorum per deliberare le nuove tabelle millesimali.
Insomma: se l’assemblea non riesce a raggiungere un accordo, le tabelle millesimali possono essere approvate dal giudice.
Tabelle approvate dal giudice: quando diventano efficaci?
L’approvazione delle tabelle millesimali da parte del giudice può andare per le lunghe, se solo si pensa ai tempi della giustizia italiana. Ma non solo.
Come ha ricordato una recente pronuncia del tribunale di Torino, la sentenza con cui il giudice approva le tabelle oppure revisiona o modifica quelle già esistenti è efficace solo dopo il passaggio in giudicato della sentenza [2].
In pratica, se il provvedimento con cui il giudice approva le tabelle viene impugnato in appello e poi in Cassazione, queste non saranno applicabili fintantoché il processo non sarà concluso definitivamente.
Quindi, la sentenza con cui il giudice approva o modifica le tabelle è esecutiva solamente quando è passata in giudicato.
Va da sé che le tabelle approvate dal giudice non sono retroattive, nel senso che non si applicano per il passato ma solo per le spese da dividere in futuro.
Come si dividono le spese senza tabelle?
Può succedere che un condominio sia del tutto privo di tabelle millesimali, ad esempio perché i condòmini non hanno mostrato alcun interesse per l’approvazione oppure perché, trattandosi di un condominio minimo, si ritiene che non ci sia bisogno di alcun calcolo complesso.
In un’ipotesi del genere, le spese si dovranno comunque dividere in base al valore di ciascuna proprietà, anche se non è stato eseguito nessun calcolo millesimale.
Visto: La legge per tutti