Come costituire un condominio senza amministratore?

Come nasce un condominio se manca l’amministratore: ecco tutti gli adempimenti, dalla richiesta del codice fiscale all’apertura del conto corrente.

Non sempre l’amministratore di condominio è necessario. Lo diventa solo quando i condomini sono più di otto. Negli altri casi, la sua nomina è facoltativa. Pertanto, qualora si voglia fare a meno di lui, gli adempimenti relativi al condominio saranno curati singolarmente dai condomini, di volta in volta delegati al compimento dei vari atti necessari all’amministrazione della cosa comune. Vediamo allora come costituire un condominio senza amministratore in modo da comprendere come muoversi.

Indice

1 Come nasce un condominio senza amministratore?
2 Chi svolge i compiti in condominio se manca l’amministratore?
3 Come richiedere il codice fiscale del condominio senza amministratore?
4 Come aprire il conto corrente del condominio senza amministratore?
5 Come riscuotere le spese senza amministratore
6 Come convocare l’assemblea condominiale senza amministratore?
7 Che fare con il regolamento di condominio e le tabelle millesimali?

Come nasce un condominio senza amministratore?

In realtà, se in un immobile sono presenti almeno due proprietari diversi, il condominio è già automaticamente costituito, senza bisogno di formalità, di adempimenti burocratici o di un’apposita delibera dell’assemblea. Il condominio infatti nasce di diritto quando più soggetti costruiscono un edificio su un suolo comune, oppure quando l’unico proprietario di un edificio cede uno o più appartamenti ad altri soggetti.

La nascita del condominio è dunque un fattore automatico, che non richiede l’intervento dell’uomo. Sicché, anche senza amministratore, in presenza di un edificio con almeno due proprietari diversi, si ha già un condominio.

Questo non toglie però che, nel momento in cui si forma il condominio, siano necessari alcuni adempimenti per poter materialmente operare. Si pensi, ad esempio, all’apertura del conto corrente. Come fare, in tali casi, se non c’è amministratore? Semplice: basterà incaricare di volta in volta che si presenti la necessità di uno o più condomini. Di tanto abbiamo già parlato nell’articolo Come funziona un condominio senza amministratore?

Chiaramente, la delega deve essere data in assemblea con il voto delle maggioranze (i cosiddetti quorum) prescritti dalla legge per tutti i tipi di condominio: il fatto che non vi sia amministratore, infatti, non cambia le carte in tavola. Vediamo dunque quali sono gli adempimenti necessari per costituire un condominio senza amministratore.
Chi svolge i compiti in condominio se manca l’amministratore?

Come anticipato, l’adempimento di tutti i compiti tipicamente svolti dall’amministratore può essere assunto da un singolo condomino o da tutti quanti insieme. L’assemblea potrà scegliere di volta in volta il soggetto più adatto in base alle capacità di quest’ultimo (ad esempio, l’esperto in contabilità provvederà ai bilanci e alla ripartizione delle quote). Non è infatti necessario che tutti i compiti tipicamente svolti dall’amministratore siano eseguiti sempre dalla stessa persona ben potendo essere più soggetti a rotazione o a scelta secondo le rispettive competenze, disponibilità, capacità.

La nomina del delegato a svolgere i compiti dell’amministratore richiederà le stesse maggioranze imposte dalla legge per la nomina dell’amministratore medesimo: la maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentino almeno metà dei millesimi dell’edificio.
Come richiedere il codice fiscale del condominio senza amministratore?

Il primo adempimento necessario dopo la costituzione del condominio è la richiesta all’Agenzia delle Entrate di un codice fiscale. Per ottenerlo, l’amministratore (o se questo è mancante, un condómino qualsiasi su incarico dell’assemblea) deve attivarsi presso l’Agenzia delle Entrate e farne richiesta utilizzando l’apposito modello. Il codice fiscale rimane immutato nel tempo, anche se viene sostituito l’amministratore.

Ricordiamo infine che il condominio è un sostituto d’imposta, con conseguenti adempimenti fiscali a carico dell’amministratore condominiale: si veda il capitolo dedicato all’amministratore.
Come aprire il conto corrente del condominio senza amministratore?

Il secondo adempimento necessario alla costituzione di un condominio è l’apertura del conto corrente su cui obbligatoriamente devono transitare le quote versate ogni mese dai singoli condomini. Anche qui sarà l’assemblea a scegliere il condomino da incaricare per firmare i documenti con la banca, dandogli mandato in un’apposita delibera da verbalizzare (il verbale andrà poi esibito alla banca).

Un delegato dall’assemblea potrà esibire i vari preventivi delle banche per valutare quale di questi è il più indicato e conveniente con le esigenze del condominio.
Come riscuotere le spese senza amministratore

Il fatto che il condominio non abbia un amministratore non significa che i condomini non debbano pagare le spese condominiali. L’obbligo di contribuzione resta invariato e deve seguire la regola generale della ripartizione secondo millesimi di proprietà, per come sancito dall’articolo 1123 del Codice civile. Quando si tratta di beni usati in modo più intenso da alcuni condomini (come scale e ascensore per chi vive ai piani alti), la ripartizione dovrà tenere conto di ciò e quindi addossare ad alcuni condomini delle spese superiori.

Le quote vanno sempre versate sul conto del condominio e non su quello privato di uno dei condomini.

Il pagamento delle spese dovrebbe in realtà avvenire senza bisogno di solleciti, essendo dovere di ciascun condomino indipendentemente dalla richiesta dell’amministratore. Ma, qualora si verifichino episodi di morosità, ciascun condomino può agire contro il moroso oppure si può incaricare un condomino di conferire incarico a un avvocato affinché proceda contro i debitori.
Come convocare l’assemblea condominiale senza amministratore?

Se manca l’amministratore in condominio, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascuno dei condomini. La stessa assemblea dovrà nominare un presidente che diriga i lavori, delegare ad esempio il sig. Rossi all’apertura del conto corrente condominiale (obbligatorio per legge) o il sig. Bianchi a contattare la ditta per i lavori di rifacimento della facciata o di manutenzione della terrazza, il sig. Verdi a contattare la ditta di pulizie per ottenere i preventivi e così via.
Che fare con il regolamento di condominio e le tabelle millesimali?

Il regolamento di condominio è obbligatorio se i condomini sono più di 10; negli altri casi, è facoltativo ma fortemente consigliato. Al regolamento infatti vengono allegate le tabelle millesimali che indicano il valore di ciascun appartamento, in base al quale poi i relativi proprietari dovranno pagare le spese. Se mancano le tabelle, la misura delle quote va calcolata di volta in volta.

Senza amministratore, l’assemblea può delegare un condomino affinché prenda contatti con un professionista (un geometra, un ingegnere, un architetto, ecc.) affinché rediga le tabelle millesimali le quali andranno poi approvate comunque dall’assemblea.

Visto su : La legge per tutti