Chi può usare l’ascensore condominiale?

Gli estranei hanno diritto di usare l’ascensore o può essergli vietato? Cosa succede se l’impianto è stato realizzato a spese di alcuni condomini soltanto?

Si fa presto a dire che l’ascensore è un bene comune; questa è una bella formula di principio e corrisponde anche alla definizione di legge, ma lascia irrisolta una domanda fondamentale: chi può usare l’ascensore condominiale? Ad esempio, gli estranei possono utilizzarlo liberamente o può essere loro impedito? E se un condomino ha necessità di eseguire lavori in casa, gli operai che ha chiamato possono usare l’ascensore come montacarichi per salire ai piani e trasportare materiali e attrezzature? Per rispondere a queste domande bisogna, per prima cosa, accertare a chi appartiene l’ascensore: infatti la sua proprietà non sempre è condominiale, e se l’ascensore non è di tutti le cose cambiano parecchio.

Indice

1 Ascensore condominiale: quando è parte comune?
2 Chi decide se limitare l’uso dell’ascensore?
3 Quali sono le limitazioni all’uso dell’ascensore?
4 Si può usare l’ascensore come montacarichi?
5 Gli estranei possono usare l’ascensore?
6 Ascensore realizzato solo da alcuni condomini: l’uso può essere esteso ad altri?

Ascensore condominiale: quando è parte comune?

L’ascensore condominiale rientra tra le parti comuni dell’edificio menzionate dall’art. 1117 del Codice civile, ma questo vale soltanto se era stato installato nell’edificio sin dal momento della sua costruzione, o comunque se era presente quando è stato costituito il condominio. Se, invece, l’ascensore viene installato successivamente esso appartiene, come vedremo meglio fra poco, solo ai condomini che hanno contribuito alle spese per la sua realizzazione, salva la facoltà per gli altri di intervenire pagando i costi necessari.

Chi decide se limitare l’uso dell’ascensore?

In estrema sintesi, abbiamo tre casi, e da essi dipendono i soggetti che possono decidere le eventuali limitazioni all’uso dell’ascensore:

quando l’ascensore è stato costruito insieme all’edificio, o comunque prima della costituzione del condominio, la proprietà dell’impianto appartiene a tutti i condomini (compresi quelli che concretamente non lo usano, ad esempio perché abitano al pianterreno o fanno sempre le scale a piedi): quindi, le eventuali regole limitative vengono deliberate dall’assemblea (che, ad esempio, potrebbe decidere di impiegare chiavi, tessere magnetiche o gettoniere);
se l’ascensore non è nato con il palazzo ed il condominio, ma è stato installato in un momento successivo, è di proprietà dei soli condomini che hanno intrapreso, e pagato, l’innovazione, e non degli altri; tra questo gruppo si crea una comproprietà sul bene e sono essi a decidere chi e come può fare uso dell’ascensore;
l’ascensore che è stato realizzato da un solo condomino è e rimane un ascensore privato, che è di proprietà esclusiva, e dunque può essere usato solo da chi lo ha realizzato e dalle altre eventuali persone che hanno ricevuto da lui il permesso.

Quali sono le limitazioni all’uso dell’ascensore?

Quando l’ascensore è parte comune dell’edificio, vige la regola del suo uso legittimo da parte di tutti i condomini, sancita dall’art. 1102 del Codice civile, a condizione che nessuno limiti il paritetico diritto degli altri: questa norma fondamentale stabilisce che ciascun condomino «può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto».

Il regolamento di condominio, però, potrebbe prevedere prescrizioni ulteriori e più stringenti, ad esempio vietando l’uso dell’ascensore per trasportare biciclette, mobili o rifiuti. Va anche detto che, a determinate condizioni, al condomino moroso si può vietare l’uso dell’ascensore, in quanto tale impianto rientra nei servizi comuni, che possono essere sospesi nei confronti di chi non paga le quote condominiali per un periodo protratto.
Si può usare l’ascensore come montacarichi?

In assenza di limitazioni contenute nel regolamento condominiale (che potrebbe prevedere, ad esempio, periodi e orari appositi), ogni condomino può usare l’ascensore anche per il trasporto di materiali edilizi, purché non si eccedano i limiti di peso e di ingombro previsti per la cabina e l’uso avvenga per il tempo strettamente necessario (altrimenti sarebbe compromessa la possibilità per gli altri condomini di usare l’ascensore).

È ovvio che dopo l’impiego devono essere sempre rimossi, a cura del condomino che ha intrapreso i lavori, i calcinacci, le macchie e le polveri residuate dai materiali trasportati. In ogni caso, il condomino che intende utilizzare l’ascensore come montacarichi deve comunicarlo preventivamente all’amministratore del condominio, insieme alla notizia dei lavori di ristrutturazione da compiere all’interno del proprio appartamento.
Gli estranei possono usare l’ascensore?

Nella norma generale del Codice civile sull’uso paritetico delle cose comuni, che come abbiamo visto è consentito in maniera indistinta a tutti i condomini, rientra anche la possibilità di consentire la fruizione dell’ascensore ad estranei alla compagine condominiale: si pensi ai parenti o amici che vanno a fare visita a un residente nel condominio, ai clienti di un negozio o di uno studio professionale ubicato nel palazzo, agli ospiti di una struttura di bed and breakfast.

Anche in questi casi di uso legittimo dell’ascensore da parte di estranei vale la regola di non alterare la naturale destinazione dell’impianto, di non pregiudicarne la sicurezza e di non impedire agli altri di farne uso. Il regolamento condominiale potrebbe contenere prescrizioni ulteriori.
Ascensore realizzato solo da alcuni condomini: l’uso può essere esteso ad altri?

L’art. 1121 del Codice civile, in tema di «innovazioni gravose e voluttuarie», dispone che se l’innovazione – come l’installazione di un ascensore – «importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio», i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Tutto ciò, però, vale soltanto se le innovazioni consistono in «opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata»; altrimenti, se l’utilizzazione separata non è possibile, la norma stabilisce che «l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa».

Insomma, in base a questa norma, chi vuole utilizzare un ascensore realizzato successivamente alla costituzione del condominio, e per iniziativa di alcuni condomini soltanto, deve chiedere l’autorizzazione ai condomini che avevano intrapreso l’innovazione e in ogni caso contribuire alle spese, altrimenti può legittimamente essere escluso; tant’è che la disposizione civilistica conclude affermando il diritto dei condomini, e dei loro eredi o aventi causa – come i successivi acquirenti delle unità immobiliare dell’edificio – di «partecipare ai vantaggi dell’innovazione» – quindi, nel nostro caso, di poter usare l’ascensore – a condizione che contribuiscano alle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

Si potrebbe dire, sinteticamente, che quando l’ascensore non è di tutto il condominio può usarla solo chi ha pagato per realizzarla o che inizia a pagare le spese di costruzione e di funzionamento, dal momento in cui diventa proprietario dell’immobile. La giurisprudenza chiama «diritto potestativo» questa possibilità, prevista in favore dei condomini che non hanno contribuito economicamente alla realizzazione dell’innovazione, di poter beneficiare in un secondo momento dei vantaggi derivanti da essa, purché paghino le relative spese.

Applicando in maniera rigorosa i principi che abbiamo descritto, una recente sentenza del tribunale di Novara [1] ha sancito, nei confronti dell’acquirente di un’unità immobiliare, il divieto di uso dell’ascensore facente parte del condominio adiacente. Secondo i giudici novaresi, il diritto potestativo di partecipare, in un secondo momento, alle innovazioni realizzate va riconosciuto solo ai condomini e non ai proprietari di immobili di un altro condominio, anche se quell’edificio è inserito nello stesso complesso immobiliare.

Visto su : La legge per tutti