Acquisto casa con irregolarità: chi ne risponde?

Garanzia per evizione parziale: il venditore che ha realizzato un abuso deve risarcire l’acquirente se questi ne era a conoscenza ma non si è assunto il rischio in modo formale.

Una recente sentenza della Cassazione [1] si è occupata di definire una questione piuttosto frequente: nell’ipotesi di acquisto di una casa con irregolarità, chi ne risponde: il venditore o l’acquirente?

Ipotizziamo il caso di una persona che acquisti un appartamento all’ultimo piano di un condominio, consapevole del fatto che il precedente proprietario ha elevato una scala a chiocciola abusiva, destinata a collegare l’immobile alla terrazza di sua proprietà. Dopo qualche mese, però, il condominio chiede la demolizione di tale manufatto, in quanto lesivo degli spazi comuni. L’acquirente, pur avendo accettato l’immobile nello stato di fatto in cui si trovava ed informato dell’irregolarità al momento del rogito, non se ne era assunto il rischio in maniera formale. Pertanto, citato in causa dal condominio, chiede che i lavori siano eseguiti a cura del venditore e che questi gli risarcisca il danno derivante dal deprezzamento dell’immobile.

Questo esempio (replicabile in svariare situazioni) rende in modo chiaro e semplice il problema della responsabilità in caso di acquisto di una casa con irregolarità, responsabilità che si può porre sia nei confronti dello Stato, per il reato di abuso edilizio, sia nei confronti del condominio, per violazione delle norme civilistiche in materia condominiale.

Cerchiamo di fare il punto della situazione sulla base di quelli che sono i suggerimenti offerti dalla Suprema Corte sino ad oggi.

Indice

1 Acquisto casa con abuso edilizio: chi risponde del reato?
2 Acquisto casa con irregolarità: chi ne risponde?
3 Precedenti sentenze su evizione parziale e responsabilità del venditore

Acquisto casa con abuso edilizio: chi risponde del reato?

Partiamo dall’eventuale responsabilità penale: responsabilità che si configura solo in presenza di un abuso edilizio. Si può parlare di abuso quando il manufatto costruito dal venditore non ha ottenuto il permesso di costruire del Comune o è stato realizzato in difformità da esso. Cerchiamo dunque di comprendere se l’acquirente può essere responsabile dell’abuso edilizio realizzato dal precedente proprietario e quindi subire, per colpa di questi, un processo penale per via del fatto di aver comprato l’immobile consapevole dell’illecito.

La Costituzione stabilisce che la responsabilità penale è solo personale: nessuno può essere giudicato e condannato per un reato commesso da altri. Ragion per cui non si può punire l’acquirente per l’abuso commesso dal venditore, a meno che non vi abbia partecipato o vi abbia dato causa (si pensi a chi subordina l’acquisto di un immobile all’esecuzione di lavori per quanto irregolari).

Se, però, sotto un profilo penale, l’acquirente non rischia nulla, l’amministrazione può sempre – senza limiti di tempo – emettere un ordine di demolizione dell’abuso il cui destinatario non può che essere l’attuale proprietario del bene, in quanto possessore del bene e unico legittimato quindi a eseguire i lavori. L’acquirente sarà dunque tenuto a ripristinare lo stato della casa anteriore all’abuso, a proprie spese, salvo il diritto di rivalersi nei confronti del venditore se da questi non era stato posto a conoscenza dell’irregolarità edilizia.
Acquisto casa con irregolarità: chi ne risponde?

La costruzione realizzata dal precedente proprietario, pur essendo in regola con i permessi e le licenze edilizie, non è detto che lo sia con la normativa in materia di condominio. Difatti, il Comune, nel concedere il permesso di costruire, valuta solo la conformità del progetto al regolamento urbanistico, senza considerare – non essendo sua competenza – le eventuali lesioni dei diritti dei vicini di casa (in tema, ad esempio, di distanze) o del condominio (in tema, ad esempio, di lesione al decoro architettonico).

Secondo la sentenza in commento, se l’acquirente, al momento del rogito, pur informato dell’irregolarità, non si assume formalmente alcun rischio in caso di contestazione di terzi, è il venditore che deve rispondere di ciò. In che modo? Ad esempio restituendo una parte del prezzo pagato per l’acquisto dell’appartamento. Si tratta della cosiddetta garanzia per evizione parziale prevista dall’articolo 1484 del Codice civile.

L’evizione parziale si verifica quando il compratore è privato di una parte del bene acquistato in seguito ad una pronuncia del giudice che accerti un difetto nel diritto del venditore, a vantaggio di un terzo che vanta su quella parte un diritto di proprietà o altro diritto (si pensi a una persona che acquista una casa che ritiene libera da pesi ed, invece, è soggetta a servitù di passaggio).

In sintesi, in caso di evizione parziale: il venditore che ha realizzato un abuso deve risarcire l’acquirente se questi ne era a conoscenza ma non si è assunto il rischio in modo formale.

Nel caso in cui un terzo rivendichi dei diritti del bene, il compratore può ottenere la risoluzione del contratto di compravendita o una riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno.

Nell’esempio da cui siamo partiti all’inizio dell’articolo, se l’acquirente era a conoscenza del torrino abusivo ma non aveva acquistato l’immobile con la dicitura «a proprio rischio e pericolo», l’abbattimento della scala a chiocciola rientra nel casi di perdita di un diritto parziale, comportando l’applicazione delle regole appena indicate sull’evizione parziale: si verifica infatti una restrizione qualitativa del godimento dell’immobile.
Precedenti sentenze su evizione parziale e responsabilità del venditore

La pronuncia in commento cita due precedenti della stessa Cassazione che confermano tale indirizzo. Ne riportiamo qui di seguito le relative massime.

«In tema di compravendita, qualora l’immobile venduto risulti costruito in violazione delle limitazioni legali della proprietà, la pretesa del proprietario del fondo confinante, diretta a ottenere il rispetto di tali limitazioni, può concretare un’ipotesi riconducibile, alternativamente, alla garanzia per evizione, ai sensi degli art. 1483 e 1484 c.c., ovvero alla garanzia prevista dall’art. 1489 c.c., secondo che dall’accoglimento della domanda derivi, in tutto o in parte, la perdita della cosa venduta (nella specie, a seguito della totale o parziale demolizione dell’edificio costruito a distanza illegale), ovvero discenda soltanto una restrizione del godimento del bene, il quale resti, però, integro nella sua identità strutturale; con la conseguenza che il corrispondente diritto del compratore resta soggetto ai relativi termini di prescrizione, decorrenti non dalla conclusione del contratto, bensì dal passaggio in giudicato della sentenza definitiva sull’evizione o sulla sussistenza della minore garanzia della cosa venduta».

Cassazione civile , sez. II , 21/12/2012 , n. 23818

«L’acquirente di un immobile che abbia subito il vittorioso esperimento dell’actio negatoria servitutis, quando lo stato di fatto lesivo a danno di terzi preesisteva alla vendita, è tutelato dalle azioni previste dagli artt. 1484 e 1489 c.c. che costituiscono entrambe rimedi allo squilibrio del sinallagma funzionale del contratto di compravendita, per cui al prezzo corrisponde una cosa inferiore o per quantità o per qualità a quella venduta».

Cassazione civile , sez. II , 18/10/2019 , n. 26627

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