Sfratto per vendita casa ma poi affittata: cosa fare?

Cosa succede se il proprietario di casa disdice il contratto di affitto dopo i primi quattro anni sostenendo di dover abitare la casa o di doverla vendere, ma poi non lo fa e conclude un nuovo contratto di locazione.

Secondo l’articolo 3 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, il locatore può negare il rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza solo per motivi tassativamente previsti dalla legge. Tra questi, vi è la volontà di vendere l’immobile a terzi, a condizione che egli non possieda altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. Ma che succede se il proprietario dà lo sfratto per vendita della casa ma poi la affitta? Cosa può fare l’inquilino, costretto ad andare via e cercare un’altra abitazione, per tutelare i propri diritti? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Indice
In quali casi il locatore può disdire il contratto di affitto alla prima scadenza?
Che succede se il locatore non rispetta i motivi della disdetta?
Locatore affitta anziché vendere la casa
In quali casi il locatore può disdire il contratto di affitto alla prima scadenza?
Due sono i modelli di contratto di locazione a uso abitativo di lungo periodo:

a canone libero: con durata 4 anni e un primo rinnovo automatico di altri 4 anni;
a canone vincolato: con durata di 3 anni e un primo rinnovo automatico di altri 2 anni (alla scadenza del quinto anno dalla conclusione del contratto, i successivi rinnovi saranno di 2 anni).
Dopo la prima scadenza della locazione (ossia dopo i primi 4 anni nel caso di canone libero, o dopo i primi 3 nel caso di canone concordato), solo il conduttore può dare disdetta e interrompere il rapporto.

Il locatore può disdire il contratto di affitto alla prima scadenza solo per motivi specifici e tassativamente indicati dalla legge. Secondo l’articolo 3 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, i motivi legittimi per il diniego del rinnovo del contratto sono i seguenti:quando il locatore intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
quando il proprietario, se persona giuridica, società o ente pubblico, ha l’intenzione di destinare la casa all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, a condizione che venga offerto al conduttore un altro immobile idoneo;
se l’inquilino ha la disponibilità di un alloggio alternativo nello stesso Comune;
se l’immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità) e la permanenza del conduttore è di ostacolo allo svolgimento dei lavori, ovvero quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell’immobile;
se il conduttore senza giustificato motivo non occupa continuativamente l’immobile locato;
quando il proprietario vuole vendere la casa a terzi, a patto che egli non possegga altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.Il locatore deve:

comunicare all’inquilino il diniego del rinnovo con un preavviso di almeno sei mesi;
riconoscere al conduttore il diritto di prelazione solo nel caso in cui ricorra l’ipotesi della vendita dell’appartamento a terzi: l’inquilino ha quindi il diritto di essere preferito a eventuali offerenti, a parità di condizioni contrattuali (prezzo, tempi e modalità di pagamento, ecc.).Che succede se il locatore non rispetta i motivi della disdetta?
Se il proprietario, dopo aver ottenuto la disponibilità dell’immobile per uno dei motivi sopra indicati (ad esempio per vendere), non procede per come anticipato nella lettera di recesso e, invece, affitta l’appartamento a terzi, è soggetto alle seguenti sanzioni. In particolare, l’articolo 3, comma 3 della Legge n. 431/1998 prevede che:

il conduttore ha diritto al ripristino del contratto di locazione, salvo i diritti eventualmente acquisiti, nel frattempo, da terzi in buona fede (si pensi all’inquilino che abbia registrato un valido contratto di locazione);
il locatore è tenuto al risarcimento del danno nei confronti dell’inquilino sfrattato.
Il risarcimento può comprendere:

le spese di trasloco e gli altri oneri sopportati dal conduttore.
un’ulteriore somma a titolo di risarcimento per il disagio subito.
Anche la Cassazione ha affermato che se il locatore dichiara falsamente un motivo di diniego del rinnovo e agisce in modo contrario, può essere ritenuto responsabile per inadempimento contrattuale e per violazione dei principi di correttezza e buona fede (Cass. sent. n. 25301/2023).Locatore affitta anziché vendere la casa
Qualora il proprietario abbia affittato l’immobile a terzi anziché venderlo come dichiarato, rischia:l’obbligo di ripristinare il contratto di locazione con l’originario conduttore;
il pagamento di un risarcimento danni all’inquilino per le spese sostenute e il disagio subito.
Il conduttore può agire legalmente per far valere i propri diritti, richiedendo sia il ripristino del contratto sia il risarcimento dei danni subiti.

Visto su: La legge per tutti