Chi deve demolire le opere abusive?

Il proprietario attuale dell’immobile può essere tenuto ad abbattere l’abuso edilizio di cui non è responsabile?

Immaginiamo una persona che acquisti una casa con un abuso edilizio. L’atto notarile, secondo la Cassazione, è valido se contiene gli estremi del permesso di costruire. Resta fermo il diritto dell’acquirente al risarcimento del danno nei confronti del venditore che non lo ha informato dell’irregolarità. Tuttavia, se dovesse sopraggiungere una condanna da parte del giudice, chi deve demolire le opere abusive? Chi è il destinatario del provvedimento di smantellamento del manufatto e su chi ricadono le relative spese?
I chiarimenti sono stati forniti dalla sentenza n. 17809 pubblicata il 7 maggio 2024 dalla terza sezione penale della Cassazione.

Indice
Chi deve abbattere l’abuso edilizio?
Cosa può fare l’acquirente se ha acquistato un immobile abusivo?
La notifica dell’ordine di demolizione
Il principio espresso dalla Cassazione
Quando va in prescrizione l’ordine di demolizione?

Chi deve abbattere l’abuso edilizio?
Secondo la Corte, l’ordine di demolizione di un immobile può essere indirizzato non solo all’autore dell’abuso edilizio, ma anche al proprietario attuale dell’immobile, anche se quest’ultimo non ha partecipato alla realizzazione dell’opera e non è stato coinvolto nel processo penale che ha portato alla condanna.

Secondo la sentenza, il titolare dell’immobile abusivo è tenuto a rispettare l’ordine di demolizione emesso dal giudice, anche se non ha commesso l’atto illecito in prima persona.

In altri termini, secondo la pronuncia – che peraltro riprende un orientamento ormai consolidato in giurisprudenza – la responsabilità della demolizione ricade su chiunque detenga un rapporto qualificato con l’immobile, indipendentemente dal suo coinvolgimento nel reato originario. Di conseguenza, l’unico rimedio per il proprietario attuale è avviare una causa civile contro chi ha realizzato l’abuso, per cercare di recuperare i danni subiti.

Cosa può fare l’acquirente se ha acquistato un immobile abusivo?
A quest’ultimo proposito, l’orientamento della giurisprudenza ha stabilito che l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto di compravendita (e quindi il rimborso del prezzo dietro restituzione dell’immobile) solo in presenza di abusi edilizi particolarmente evidenti, il cui abbattimento pregiudicherebbe la funzione dell’immobile o ne ridurrebbe in modo apprezzabile il valore.
Dinanzi invece ad abusi di modeste dimensioni, l’acquirente può solo chiedere il risarcimento del danno pari ai costi per la demolizione e alla riduzione del valore del bene. Ciò è in linea con quanto prevede il Codice civile, a norma del quale la risoluzione (ossia lo scioglimento) del contratto è dovuta solo per “gravi inadempimenti”.

La notifica dell’ordine di demolizione
La giurisprudenza precedente, che permetteva di escludere il proprietario attuale dall’obbligo di demolizione se non direttamente coinvolto, è ora superata.
La sentenza stabilisce, inoltre, che la notifica dell’ordine di demolizione deve essere estesa anche al proprietario attuale dell’immobile. E questo perché, se non vi dovesse provvedere, scatterebbe la sanzione della confisca del bene (il quale diverrebbe proprietà del Comune), sicché l’acquirente dell’immobile sarebbe irrimediabilmente pregiudicato da un illecito che non ha commesso.

Il principio espresso dalla Cassazione
«In tema di reati edilizi, l’ordine di demolizione ha come destinatario non solo il condannato responsabile dell’abuso ma anche l’attuale proprietario del bene rimasto estraneo al processo penale, salva la facoltà del medesimo di far valere, sul piano civile, la responsabilità, contrattuale o extracontrattuale, del venditore».Quando va in prescrizione l’ordine di demolizione?
L’ordine di demolizione non si prescrive mai. Pertanto, esso può essere impartito anche a distanza di numerosi anni, nei confronti di chiunque, in quel momento, sia divenuto proprietario del bene.

Quindi, al contrario della contestazione del reato di abuso edilizio (per la quale ci sono massimo 4 anni o, in caso di rinvio a giudizio, 5), la demolizione non conosce termini di prescrizione.

Visto su: La legge per tutti