Quando il condominio non risponde di umidità e infiltrazioni.

Il condominio non è responsabile e non deve risarcire i danni dovuti a umidità ascendente se questa è causata da difetti di costruzione originari dell’immobile.

La responsabilità del condominio, in qualità di custode dell’edificio, non viene riconosciuta, così come non viene riconosciuto alcun dovere di risarcimento, per i danni provocati dall’umidità ascendente se questi sono il risultato delle metodologie costruttive adottate al momento della realizzazione dell’edificio e se successivamente si dimostra che la negligenza del proprietario dell’appartamento ha peggiorato la situazione. Questo è quanto affermato dal Tribunale di Savona nella sentenza numero 812, datata 9 novembre 2023. Cerchiamo, alla luce dei fatti analizzati da tale pronuncia, quando il condominio non risponde di umidità e infiltrazioni. Ma procediamo con ordine.
Indice
La responsabilità del condominio
La vicenda
Se la causa è da attribuire alla tecnica di costruzione dell’epoca
I precedenti della giurisprudenza
La responsabilità del condominio
In quanto custode di tutti i beni comuni, il condominio ha l’obbligo di risarcire i proprietari degli appartamenti eventualmente danneggiati da rotture, crepe, cedimenti, infiltrazioni, umidità, ecc. Tale previsione deriva dall’articolo 2051 del codice civile che configura una responsabilità oggettiva in capo al proprietario e del custode del bene da cui derivano i danni. Ciò significa che l’obbligo di risarcimento scatta indipendentemente dal fatto che vi sia una colpa o un dolo.

Questo comporta anche che chi subisce dei pregiudizi per dei difetti di costruzione del fabbricato può, anziché rivalersi sul costruttore, agire contro il condominio il quale, a sua volta, se non è scaduta la garanzia decennale, può rivalersi verso il costruttore.

La vicenda
Un condomino richiede l’intervento del giudice a causa di danni notati nel suo appartamento al piano terra, causati da infiltrazioni di umidità provenienti dal terreno, dal sottosuolo in comune o dalle piastrelle vicino all’ingresso principale del condominio. La donna attribuisce il problema a una vecchia cisterna, un tempo utilizzata per stoccare il carburante necessario al riscaldamento, ora abbandonata e situata fuori dai confini dell’edificio. Richiede pertanto di verificare la responsabilità del condominio, oltre alla rimozione delle cause delle infiltrazioni e al ripristino dello stato originario dell’appartamento.

L’amministrazione condominiale respinge le accuse, ma le analisi tecniche commissionate dal tribunale – e contestate dalla donna – evidenziano la responsabilità delle tecniche costruttive utilizzate all’epoca in cui l’edificio fu costruito. Queste pratiche, benché conformi agli standard del tempo, hanno portato nel corso degli anni ai problemi lamentati, comuni in edifici di questo tipo. Inoltre, secondo il consulente, gli interventi elencati nel preventivo, a differenza di quanto affermato dalla proprietaria, non erano previsti solo per sanare i danni esistenti, ma anche per prevenirne la ricomparsa mediante l’utilizzo di materiali moderni e più adatti alla situazione specifica.

Se la causa è da attribuire alla tecnica di costruzione dell’epoca
Basandosi sui risultati della perizia e sugli elementi emersi durante l’istruttoria, si è constatato che le infiltrazioni lamentate dall’abitante, dovute a umidità ascendente, erano effettivamente collegate alle tecniche costruttive caratteristiche del periodo in cui l’edificio fu eretto. Queste erano in linea con le conoscenze tecniche dell’epoca e adeguati all’originaria funzione di magazzino dell’appartamento, ma non sufficienti a prevenire il problema nel tempo, soprattutto considerando la mancata manutenzione da parte della proprietaria.

Il condominio, secondo quanto prosegue il Tribunale, ha il dovere, in quanto custode dei beni e servizi comuni, di prendere tutte le precauzioni necessarie affinché gli elementi comuni non arrechino danno a nessuno e di assumersi la responsabilità per i danni causati alle proprietà individuali, anche se derivanti da difetti costruttivi dell’edificio. Tuttavia, viene precisato che tale principio non si applica al caso di specie poiché i danni, causati dall’umidità ascendente, erano principalmente dovuti alle tecniche edili dell’epoca ed erano stati aggravati dalla negligenza della proprietaria.

I precedenti della giurisprudenza
In questo contesto, la Cassazione si era già espressa, con la sentenza numero 25239 del 2011, esonerando un condominio da responsabilità una volta verificato il cambio di destinazione d’uso da parte del danneggiato e l’insufficiente ventilazione dell’appartamento affetto da umidità.

Analogamente, nel caso presente, i danni erano attribuibili non solo alle metodologie costruttive, ma anche all’assenza di adeguata aereazione, comportamento colposo della proprietaria. Queste, le motivazioni per cui il Tribunale di Savona boccia le domande della condomina.

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