Assemblea condominiale in videoconferenza: come funziona?

Assemblea condominiale in videoconferenza: come funziona?

Teleassemblea: il presidente deve firmare il verbale? Chi decide di procedere con l’assemblea online? Chi deve notificare il verbale?

L’emergenza sanitaria causata dal Coronavirus ha costretto a rivedere tutte le nostre abitudini. Le attività lavorative e quelle sociali si sono dovute adeguare a una nuova realtà, adottando sistemi e precauzioni che consentano di poter andare avanti garantendo l’incolumità delle persone che vi prendono parte. Anche il condominio non è andato esente da queste novità: per evitare pericolosi assembramenti, la legge ha introdotto la possibilità di riunirsi avvalendosi dei moderni mezzi telematici. Insomma: l’assemblea ora potrà essere un luogo virtuale dove potersi incontrare in tutta sicurezza. Come funziona l’assemblea condominiale in videoconferenza?

L’argomento desta interesse per diverse ragioni. Ad esempio, la legge ha espressamente previsto che il verbale della teleassemblea debba essere sottoscritto dal presidente. Si tratta per certi versi di un’innovazione, in quanto la riforma del condominio avutasi con una legge del 2012 aveva eliminato ogni riferimento al presidente d’assemblea, rendendolo così una figura del tutto facoltativa all’interno del consesso.

Prima dell’introduzione della teleassemblea, inoltre, la sottoscrizione del verbale non poteva nemmeno configurarsi come elemento essenziale dello stesso. Come funziona la teleassemblea condominiale? La firma del presidente è necessaria? Analizziamo questi aspetti.

Indice

1 Teleassemblea: cos’è?
2 Assemblea in videoconferenza: chi può chiederla?
3 Notifica del verbale della teleassemblea
4 Verbale teleassemblea: sottoscrizione del presidente
5 Chi notifica il verbale della teleassemblea?

Teleassemblea: cos’è?

La teleassemblea è l’assemblea di condominio che si svolge in videoconferenza.

Si tratta di una modalità di riunione introdotta recentemente dalla legge a seguito dell’epidemia da Coronavirus. Attraverso la teleassemblea, i condòmini possono riunirsi senza che si incontrino fisicamente in un luogo determinato.

Per il funzionamento dell’assemblea online occorre ovviamente essere muniti di adeguati mezzi tecnologici: un computer, una webcam oppure anche un semplice smartphone. L’importante è che la partecipazione sia garantita.
Assemblea in videoconferenza: chi può chiederla?

Secondo la legge [1], anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza.

In pratica, affinché ci si possa riunire in teleassemblea occorre il consenso di tutto il condominio.

Si può derogare al consenso unanime dei condòmini solamente se il regolamento condominiale abbia disciplinato la teleassemblea, magari prevedendola come forma ordinaria di riunione oppure stabilendo un quorum (inferiore all’unanimità, ovviamente) raggiunto il quale è possibile la celebrazione in videoconferenza.
Notifica del verbale della teleassemblea

Secondo la legge, il verbale della teleassemblea deve essere trasmesso all’amministratore e a tutti i condòmini con le medesime formalità previste per la convocazione.

Ciò significa che il verbale dell’assemblea svoltasi in videoconferenza deve essere notificato anche a coloro che hanno partecipato e non solo agli assenti, come normalmente accadrebbe nel caso di consesso “fisico”.

Poiché il richiamo è alle modalità di comunicazione dell’avviso di convocazione, il verbale dell’assemblea svoltasi in videoconferenza dovrà essere notificato necessariamente a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano.

È possibile ricorrere a strumenti alternativi (ad esempio, a una semplice email) solamente se v’è il consesso espresso del singolo condomino, il quale rinuncia a ricevere il verbale attraverso i mezzi di notificazione più certi (come la pec e la raccomandata a/r).
Verbale teleassemblea: sottoscrizione del presidente

Secondo la legge, il verbale dell’assemblea in videoconferenza deve essere redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente.

Come detto in apertura, si tratta di una norma innovativa, visto che reintroduce la figura del presidente dell’assemblea condominiale, eliminata dalla riforma del 2012.

La legge di riforma del diritto condominiale [2] aveva infatti abrogato la norma ove si faceva riferimento alla figura del presidente dell’assemblea dei condòmini (seppur limitatamente ai compiti di verifica delle deleghe rilasciate dai comproprietari di unità immobiliari indivise).

Lo stesso dicasi per il segretario. Sebbene si tratti di un ruolo essenziale, la legge non obbligava a nominarne uno.

Con la nuova disposizione, la mancata sottoscrizione del verbale della teleassemblea da parte del presidente dovrebbe rendere illegittima la delibera adottata, con possibilità per i condòmini di proporre annullamento entro il consueto termine di trenta giorni.

L’obbligo di sottoscrizione del verbale della teleassemblea da parte del presidente ha come effetto quello di imprimere definitivamente al verbale stesso un valore probatorio di scrittura privata, con riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dal sottoscrittore.
Chi notifica il verbale della teleassemblea?

Abbiamo detto che, secondo la nuova norma sulla teleassemblea, il verbale va comunicato non solo a tutti i condòmini, ma anche all’amministratore.

Di norma, in un’assemblea tenutasi secondo modalità ordinarie, è l’amministratore a dover trasmettere il verbale agli assenti. Nel caso di teleassemblea, su chi incombe quest’onere?

La legge purtroppo non fornisce una risposta. Tuttavia, poiché afferma che il verbale deve essere redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, si deve ritenere che il verbale sia materialmente in possesso di queste due ultime figure. Per la precisione, se il presidente deve sottoscriverlo, necessariamente avrà la diponibilità fisica del verbale.

Questo induce a ritenere che debba essere il presidente ad attivarsi affinché il verbale sia comunicato a tutti, anche all’amministratore.

in pratica

Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza.

Autore: Mariano Acquaviva