Terrazza che copre un solo appartamento: come si dividono le spese?

Lastrico solare e terrazza a livello: come si ripartiscono le spese di manutenzione se c’è una sola unità immobiliare sottostante?

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio sono divise tra tutti i condòmini, in proporzione al valore della proprietà privata di ciascuno. In pratica, chi ha più millesimi deve concorrere maggiormente ai costi legati alla manutenzione del fabbricato. Questo criterio viene derogato in alcune occasioni; una di queste riguarda il lastrico solare. È in questo contesto che si pone il seguente quesito: come si dividono le spese della terrazza che copre un solo appartamento?

Come diremo, si tratta di un argomento piuttosto dibattuto, a cui la giurisprudenza non ha fornito una risposta univoca: da un lato, infatti, c’è chi valorizza la funzione di copertura svolta dalla terrazza a livello, ritenendo quindi opportuno estendere ad essa la disciplina prevista per il lastrico solare; dall’altro, invece, c’è chi sostiene che la terrazza che copre un solo piano non possa essere equiparata a un tetto bensì a un soffitto. Ma procediamo con ordine.

Che cos’è la terrazza?
Cos’è la terrazza a livello?
Che cos’è il lastrico solare?
Lastrico solare e terrazza: differenza
Come si dividono le spese del lastrico solare?
Come si dividono le spese della terrazza?
Terrazza copre un solo appartamento: come si ripartiscono le spese?

Che cos’è la terrazza?
La terrazza è il ripiano scoperto di un edificio, delimitato da un parapetto che consente l’affaccio, normalmente praticabile e avente altresì funzione di copertura dell’edificio (o solo di una sua parte).

Cos’è la terrazza a livello?
La terrazza a livello è quella accessibile da un’unità immobiliare, di cui rappresenta in effetti un’estensione e una proiezione verso l’esterno. Essa funge, contemporaneamente, anche da copertura di una o più unità immobiliari.

In pratica, la particolarità di questa terrazza è di essere posta allo stesso livello (appunto) di un’unità abitativa, dalla quale si accede.

Ne consegue che la terrazza a livello non è posta sulla sommità dell’edificio, avendo una funzione di copertura solamente parziale delle unità immobiliari poste al di sotto.

Che cos’è il lastrico solare?
Il lastrico solare è la superficie piana che si trova sulla sommità dell’edificio. In pratica, il lastrico è una sorta di tetto orizzontale, solitamente calpestabile.

Il lastrico solare svolge la funzione principale di copertura e protezione dell’edificio. Può essere poi adibito a utilizzi ulteriori (ad esempio, per installare le antenne della televisione o per stendere il bucato), purché questi non compromettano quello principale.

Lastrico solare e terrazza: differenza
Terrazza e lastrico solare sono praticamente la stessa cosa, con la seguente distinzione: mentre la funzione principale del lastrico è quella di copertura, la terrazza serve anche a garantire al proprietario la possibilità di affaccio e di sfruttare egoisticamente lo spazio, ad esempio per abbellirlo con piante o altri ornamenti.

Come si dividono le spese del lastrico solare?
Secondo il Codice civile [1], le spese di manutenzione del lastrico solare si dividono tra tutti i condòmini in ragione dei millesimi di ciascuno. Insomma: si segue l’ordinario criterio di ripartizione.

Tuttavia, se il lastrico solare è di proprietà esclusiva, allora le spese andranno divise in questo modo:

1/3 a carico del proprietario esclusivo;
i restanti 2/3 a carico di tutti i condòmini che si trovano nella verticale, cioè che sono coperti dal lastrico.
Questo particolare criterio di ripartizione delle spese è giustificato dalla particolare funzione di copertura svolta dal lastrico solare a beneficio di tutti i condòmini (ovvero, di coloro che si trovano nella stessa verticale).

Insomma: poiché il lastrico protegge l’edificio dagli agenti atmosferici, è giusto che tutti coloro che si avvantaggiano della copertura contribuiscano alle spese, anche se la superficie è di proprietà esclusiva.

Come si dividono le spese della terrazza?
Le spese della terrazza si dividono secondo il criterio previsto per il lastrico solare:

se si tratta di terrazza comune, tutti i condòmini sono tenuti a contribuire, ciascuno in ragione dei propri millesimi;
se invece si tratta di terrazza esclusiva, allora le spese saranno per 1/3 a carico del proprietario e per la restante parte a carico di tutti coloro che si trovano di sotto, nella stessa verticale.
Quanto appena detto vale ovviamente anche per la terrazza a livello.

Terrazza copre un solo appartamento: come si ripartiscono le spese?
Come si dividono le spese di manutenzione della terrazza esclusiva che copre un solo appartamento?

Secondo la giurisprudenza meno recente [2], anche in questa ipotesi si applica lo speciale criterio previsto per il lastrico solare: 1/3 della spesa a carico del proprietario della terrazza e la restante parte a carico del proprietario sottostante.

Secondo questo orientamento, la terrazza, anche se copre solo un’unità immobiliare, svolge comunque per quest’ultima la funzione di riparo e di copertura tipica del lastrico solare, la cui disciplina in tema di ripartizione delle spese va applicata a prescindere dal numero di appartamenti sottostanti.

Più di recente, però, sembra aver preso piede un’altra tesi, secondo la quale, perché si abbia una terrazza a livello equiparata al lastrico solare anche ai fini della ripartizione delle spese, è indispensabile che la terrazza consista in una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani, ma non necessariamente alla sommità dell’intero fabbricato [3].

In pratica, si può parlare di terrazza equiparabile al lastrico solare solamente se la superficie funge da copertura di almeno due o più unità immobiliari sottostanti; se si tratta, invece, di un solo appartamento, dovrà applicarsi il criterio di ripartizione delle spese previsto per i soffitti [4].

Secondo la legge [5], le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Insomma: secondo l’orientamento giurisprudenziale che appare ora prevalente, le spese di manutenzione della terrazza che copre un solo appartamento vanno ripartite secondo il criterio previsto per i soffitti e i solai, che prevede la divisione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l’uno all’altro sovrastanti.

Visto su: La legge per tutti