Quando si può chiedere la riduzione del canone di locazione?

Guida pratica allo sconto sul canone di affitto: come e quando chiederlo. Cosa fare se l’appartamento presenta problemi. La comunicazione al Fisco.

«Del doman non v’è certezza» diceva Lorenzo de’ Medici. Così, chi conclude un contratto di affitto accettando un determinato canone potrebbe trovarsi, dopo qualche anno, in difficoltà economiche, tali da non consentirgli di far più fronte ai pagamenti. Oppure potrebbero sopraggiungere dei problemi all’appartamento che ne riducano l’utilizzo e la funzionalità. In casi del genere è normale rivolgersi al proprietario di casa per chiedere uno sconto. Cosa succederà se questi dovesse negarlo? Quando si può chiedere la riduzione del canone di locazione? Quando è un diritto o una semplice facoltà? In questo articolo, risponderemo a queste domande e ad altre chiavi sul tema.

Indice

Quando è possibile chiedere una riduzione del canone di locazione?
Il locatore è obbligato ad accettare la riduzione?
Quando il locatore non è obbligato ad accettare la riduzione?
Come procedere per chiedere un abbassamento del canone?
Modello di accordo per la riduzione del canone di affitto
Scrittura privata per la modifica del canone di locazione

Quando è possibile chiedere una riduzione del canone di locazione?

La richiesta di riduzione del canone può emergere a seguito di circostanze impreviste come un licenziamento o la cassa integrazione. Anche problemi non evidenziati durante i sopralluoghi dell’immobile possono rappresentare una valida motivazione.
Il locatore è obbligato ad accettare la riduzione?

Il locatore è obbligato ad accettare la riduzione del canone solo se l’immobile presenta vizi o difetti che ne impediscono il pieno godimento da parte dell’inquilino. Si deve trattare però di difetti:

sopravvenuti rispetto alla conclusione del contratto;
oppure occulti (non facilmente conoscibili con l’ordinaria diligenza) e taciuti dal locatore al momento della conclusione del contratto.

Ecco alcuni esempi: un’infiltrazione d’acqua proveniente dal tetto o dall’appartamento del piano di sopra; un ascensore particolarmente rumoroso che impedisca di dormire; un vicino che fa chiasso durante la notte e che non consente di riposare di notte; la rottura dell’impianto di riscaldamento o di raffreddamento; il venir meno di servizi condominiali ritenuti essenziali per l’inquilino come, ad esempio, l’ascensore.

Insomma, il locatore deve ridurre il prezzo dell’affitto tutte le volte in cui l’immobile non riesce a soddisfare l’uso convenuto nel contratto. Se il locatore non accetta la riduzione, l’inquilino può rivolgersi a un giudice.

Quando il locatore non è obbligato ad accettare la riduzione?

Quando invece l’evento sopravvenuto non dipende dalla sfera del locatore ma da quella dell’inquilino, il locatore non è obbligato ad accettare una richiesta di sconto. Se tra le parti quindi non si forma un accordo, il locatore potrà sfrattare l’inquilino moroso o che è in ritardo di oltre 20 giorni nel pagamento di una singola mensilità.

Tuttavia, in questi casi, il conduttore può ben esercitare il diritto di recesso per giusta causa che gli consente di interrompere il contratto di locazione prima della scadenza.

A tal fine però l’evento deve essere:

sopravvenuto e non prevedibile rispetto alla conclusione del contratto;
non dipendente dalla volontà dell’inquilino;
tale da rendere oggettivamente impossibile la prosecuzione del contratto.

Tipici esempi sono: il trasferimento lavorativo, il licenziamento, il ricovero in una casa di cura, una riduzione dei guadagni derivanti dall’attività imprenditoriale, un divorzio, ecc.

Per il recesso è sempre necessario il preavviso di sei mesi durante i quali bisognerà pagare il canone in misura intera.

Non è una valida ragione di recesso il diniego del locatore di concedere la riduzione del canone.

Come procedere per chiedere un abbassamento del canone?

Non esiste un modulo standard per questa richiesta. La soluzione migliore è tentare un approccio bonario con il proprietario e cercare un accordo amichevole. L’accordo dovrà essere scritto. Le parti possono:

risolvere il precedente contratto di affitto e stipularne uno nuovo con il canone più basso: in tal caso la modifica del prezzo sarà definitiva;
oppure concludere un accordo collaterale al precedente contratto di locazione e stabilire che la riduzione del canone sia definitiva o a termine.

Nel secondo caso, la variazione del canone va comunicata all’Agenzia delle Entrate tramite i servizi telematici. Il modello da utilizzare è il RLI di richiesta di registrazione e adempimenti successivi.
Modello di accordo per la riduzione del canone di affitto
Scrittura privata per la modifica del canone di locazione

La presente scrittura tra:

[generalità del locatore, incluso il codice fiscale];

e

[generalità del conduttore, incluso di codice fiscale];

Premesso che:

le parti hanno sottoscritto un contratto di locazione in data xx/xx/xxxx e successivamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate il xx/xx/xxxx con riferimento n. xxxxxxxxxxxxxx;

detto contratto prevedeva un pagamento annuale di € xxxx,xx suddiviso in dodici mensilità;

il locatario si trova nell’impossibilità di effettuare i pagamenti del canone pattuito (fornire le giustificazioni se necessario);

il locatore intende concedere una riduzione di detto canone.

Le parti, di comune intesa, decidono:

a partire dal mese xxx fino al mese xxxx, il canone mensile previsto sarà ridimensionato da € xxxx,xx a € xxxx,xx.

Le restanti condizioni contrattuali di cui al predetto contratto di locazione resteranno inalterate.

Firmato in fede,

Firma del Locatore – Firma del Locatario

Data: xx/xx/xxxx

Visto su: La legge per tutti