Quando possono essere modificate le tabelle millesimali?

I casi in cui è possibile modificare i millesimi attribuiti a ciascun appartamento in un condominio.

In un contesto condominiale, le tabelle millesimali rappresentano uno strumento fondamentale per determinare la ripartizione delle spese tra i vari condomini in base al valore proporzionale delle singole unità immobiliari. Esse, una volta approvate, hanno carattere di stabilità e non possono essere modificate arbitrariamente. Tuttavia, esistono situazioni specifiche, come errori materiali o cambiamenti sostanziali nelle proprietà, che possono giustificare un adeguamento. Quando possono essere modificate le tabelle millesimali? Questo articolo si propone di esplorare le condizioni e le procedure legali che consentono la loro revisione, analizzando sia la normativa vigente che le sentenze più significative in materia, per fornire un quadro chiaro e semplice per comprendere meglio questo aspetto fondamentale della vita condominiale.
Indice
Cosa sono i millesimi?
Cosa sono le tabelle millesimali?
Come si formano le tabelle millesimali?
Quando e come si possono modificare le tabelle millesimali?
Cosa sono i millesimi?
I millesimi sono una percentuale che riflette il valore relativo dell’unità immobiliare di ogni proprietario all’interno di un edificio. Questa percentuale è calcolata in base al valore totale dell’intero condominio, idealmente fissato a 1.000 unità.

In questo modo, la quota di ogni appartamento o unità immobiliare è definita in relazione a questo valore di riferimento. Per esempio, considerando il valore complessivo del condominio come 1.000/1.000, un determinato appartamento potrebbe rappresentare una frazione di questo valore, come 55/1.000 per un appartamento, 110,25/1.000 per un altro e così via.

Questi valori vengono compilati in tabelle specifiche da un esperto qualificato.
Cosa sono le tabelle millesimali?
In un edificio si distinguono due forme di proprietà:

quella individuale, riguardante l’appartamento (o gli appartamenti) di ogni proprietario;
quella comune, che si riferisce alle parti del fabbricato che vengono utilizzate da tutti i residenti (ad esempio le scale, l’ascensore, l’androne).
Le tabelle millesimali sono strumenti fondamentali per determinare la quota di ciascun partecipante nelle spese relative alle parti comuni e definire la loro influenza nelle decisioni assembleari.

Si verifica, però, che l’utilizzo dei beni comuni non è uniforme tra i condomini. Ad esempio, il proprietario di un appartamento al primo piano utilizza le scale in modo diverso rispetto al residente all’ultimo piano. Per questa ragione, esistono diverse tabelle oltre a quella principale, riferite ai beni comuni e ai servizi che vengono goduti in maniera differenziata dai vari proprietari.

Le tabelle millesimali hanno le seguenti funzioni:

indicano la misura dei diritti di ogni partecipante al condominio riguardo alle aree e ai servizi condivisi;
costituiscono il mezzo attraverso cui si distribuiscono le spese relative al condominio;
servono come criterio, assieme al numero di partecipanti, per determinare la maggioranza necessaria nelle assemblee condominiali, sia per la loro costituzione che per prendere decisioni.
Come si formano le tabelle millesimali?
Le tabelle millesimali si distinguono in tre categorie a seconda della loro origine: contrattuali, assembleari e giudiziali. Vediamone le caratteristiche.

le tabelle di tipo contrattuale sono create dal costruttore o dal primo proprietario dell’edificio, con l’assistenza di un tecnico specializzato. Queste tabelle, annesse al regolamento contrattuale, vengono incorporate negli atti di vendita e accettate dagli acquirenti durante il rogito. Esse possono deviare dai criteri legali stabiliti, come consentito dall’art. 1123 cod. civ.. Le modifiche a queste tabelle richiedono l’unanimità dei condomini per l’introduzione di nuovi criteri di ripartizione delle spese o un intervento giudiziario in situazioni specifiche delineate nell’art. 69 disp. att. c.c. Esiste anche una variante, le tabelle contrattuali assembleari, che sono approvate all’unanimità in assemblea ma non allegate agli atti di proprietà;
in assenza di tabelle preesistenti, l’amministratore convoca un’assemblea per affidare la loro redazione a un tecnico. Queste tabelle, dette deliberative o assembleari, necessitano dell’approvazione della maggioranza dei partecipanti e della metà del valore dell’edificio. A differenza delle tabelle contrattuali, le tabelle assembleari non possono deviare dai criteri legali di ripartizione delle spese. Rappresentano il valore delle quote condominiali individuali, influenzando il peso del voto e gli obblighi di ciascun condomino;
quando non esistono tabelle e non si raggiunge la maggioranza in assemblea, i condomini possono rivolgersi all’autorità giudiziaria. Il giudice nomina un perito per redigere le tabelle, che diventano vincolanti per tutti i condomini. Questo metodo è applicabile sia nei condomini con più di dieci partecipanti sia in quelli più piccoli, compresi quelli con solo due partecipanti. La Corte di Cassazione, nella sentenza n. 9280/2018, ha sottolineato che la mancanza di tabelle non implica automaticamente l’uguaglianza delle quote, pertanto è possibile richiedere l’intervento giudiziario anche nei cosiddetti condomini minimi per stabilire le quote proporzionali di partecipazione alle spese.
Quando e come si possono modificare le tabelle millesimali?
Quando possono essere modificate le tabelle millesimali e in che modo? Esse sono soggette a revisioni previste dalla legge, che possono essere necessarie per correggere errori o per adeguarsi a cambiamenti strutturali dell’edificio. La loro revisione può avvenire in due modi: tramite assemblea condominiale o intervento giudiziario.

La revisione assembleare prevede due tipi di interventi:

rettifica per errori. Questo intervento avviene per correggere errori sostanziali, che possono essere di natura fattuale (come sbagli nei calcoli o nelle misure) o giuridica (come la valutazione di elementi non rilevanti legalmente). Tali errori devono portare a una differenza significativa tra il valore reale e quello millesimale di una unità abitativa;
modifica per mutamenti strutturali. Questo tipo di modifica è necessario quando le condizioni fisiche dell’edificio subiscono variazioni rilevanti, come la conversione di spazi o l’aggiunta/soppressione di unità immobiliari, che alterino il valore proporzionale di almeno un quinto di un appartamento. Non sono considerate modifiche rilevanti trasformazioni minori che non influenzano significativamente il valore proporzionale dell’unità immobiliare.
Le modifiche o le rettifiche possono avvenire all’unanimità o a maggioranza in casi specifici, conformemente all’art. 1136 cod. civ..

In caso di disaccordo in assemblea, si può ricorrere all’intervento dell’autorità giudiziaria per la revisione delle tabelle. Ciascun condomino può sollevare la questione in Tribunale, chiamando in causa il condominio rappresentato dall’amministratore. Quest’ultimo deve prontamente informare l’assemblea di tale procedimento, e la mancata comunicazione può portare alla revoca dell’incarico e al risarcimento dei danni.

La revisione giudiziale richiede che il condomino fornisca giustificazioni dettagliate per la richiesta di revisione, come la localizzazione dell’errore e il danno subito a causa di esso (come il pagamento di spese condominiali maggiori rispetto a quelle effettivamente dovute). Se il giudice accoglie la richiesta, procederà con la revisione delle tabelle, che avrà effetto dal momento in cui la sentenza diventa definitiva.

Non sempre, però, è possibile rivolgersi al giudice per la revisione o modifica delle tabelle. Di recente, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 29074/2023, ha precisato che, qualora le tabelle condominiali abbiano natura contrattuale, non è possibile chiederne la revisione. Esse possono essere modificate solo con l’accordo di tutti i condomini; oppure, se esse contengono errori, si può intraprendere un’azione legale di annullamento per errore ai sensi dell’art. 1428 cod. civ..

Visto su: La legge per tutti