Quali sono le pertinenze del condominio?

Pertinenze: cosa sono e come riconoscerle? Quali sono le pertinenze condominiali e quali quelle di proprietà esclusiva?

In condominio, coesistono parti di proprietà comune con altre di proprietà esclusiva. Cosa significa? Vuol dire che, nello stesso fabbricato, è possibile trovare aree comuni (il vano scale, l’ascensore, ecc.) le cui spese sono sostenute da tutti, e aree di proprietà privata dei singoli condòmini (l’unità immobiliare, il box, ecc.). Distinguere tra le due categorie di beni non è sempre facile; per fortuna, viene in soccorso la legge con un’elencazione di cose che, di norma, sono condominiali e, pertanto, di proprietà comune.

All’interno di questa ripartizione, quali sono le pertinenze del condominio? Possiamo anticipare che per pertinenze si intendono quei beni che sono posti al servizio di altri. In pratica, le pertinenze sono beni che servono ad altre cose, magari per aumentarne l’utilità oppure semplicemente avvalorarne l’aspetto estetico.

Per individuare quali sono le pertinenze del condominio bisogna dunque comprendere innanzitutto cosa sono le pertinenze in generale; dopodiché, si potrà passare a individuare quali sono le pertinenze condominiali. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: ti saranno sufficienti cinque minuti per trovare le risposte che cerchi.

Indice

1 Cosa sono le pertinenze?
2 Pertinenze: quali sono?
3 Condominio: quali sono le parti comuni?
4 Pertinenze condominiali: quali sono?
5 Pertinenze condominiali: come riconoscerle?

Cosa sono le pertinenze?

La legge [1] definisce le pertinenze come le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. Tale destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.

Le pertinenze sono cose che, pur conservando la loro natura e la loro individualità fisica, sono assoggettate, in modo attuale e duraturo, a servizio oppure a semplice ornamento di un’altra cosa per renderne possibile una migliore utilizzazione ovvero per aumentarne il decoro.

Per rendere meglio l’idea, pensa alla cassetta della posta, che è pertinenza della casa, oppure alla ruota di scorta di un’auto, che è pertinenza della vettura stessa.
Pertinenze: quali sono?

Rinviando alla lettura dell’articolo “Pertinenze casa: quali sono” per un maggiore approfondimento del tema, in questa sede basti sapere che, con riferimento a un immobile adibito ad abitazione, possono costituire pertinenze:

le cantine, i soffitti, i solai, i magazzini e i locali di deposito;
le stalle, i posti auto e le autorimesse;
le tettoie, chiuse o aperte;
il giardino, la cassetta della posta e ogni piccola costruzione realizzata a beneficio dell’abitazione (garitta, capanno, gazebo in alcuni casi, la staccionata posta al confine, ecc.).

Insomma: ogni bene, mobile o immobile che sia, può fungere da pertinenza di un’altra cosa, se sussiste quel nesso di pertinenzialità costituito dalla destinazione di un bene (cosa accessoria) al servizio o semplicemente all’abbellimento di un altro bene (cosa principale).
Condominio: quali sono le parti comuni?

Prima di vedere quali sono le pertinenze del condominio, elenchiamo le parti del condominio che la legge individua come comuni a tutti i proprietari.

Secondo il Codice civile [2], a meno che il regolamento contrattuale non stabilisca diversamente, sono parti comuni del condominio:

tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria (incluso l’alloggio del portiere), la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo.

Pertinenze condominiali: quali sono?

Di norma, le pertinenze condominiali sono quelle indicate al secondo punto del precedente paragrafo, e cioè i parcheggi nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune.

La caratteristica delle pertinenze condominiali è che esse possono essere soggette a utilizzazione individuale, in quanto la loro destinazione d’uso non si pone in termini di necessità assoluta ma riguarda l’utilizzo comune per i condòmini.

In condominio, però, esistono anche pertinenze di proprietà esclusiva: si pensi ad esempio al box auto personale di proprietà del singolo condomino.

Insomma: così come coesistono parti comuni con parti di proprietà esclusiva, in condominio possono esservi sia pertinenze condominiali che appartengono a tutti sia pertinenze di proprietà privata, che sono poi le stesse di una casa comune.
Pertinenze condominiali: come riconoscerle?

Come anticipato nei paragrafi precedenti, l’elenco delle parti comuni fornito dalla legge non è tassativo né esaustivo. Il regolamento, ad esempio, potrebbe escludere dalla lista delle aree condominiali alcuni beni, attribuendoli alla proprietà esclusiva del singolo condomino.

Ugualmente, il condominio potrebbe essere strutturato in maniera tale da escludere la pertinenzialità di alcuni beni. Ecco perché diventa importante capire come riconoscere una pertinenza condominiale da una che, pur trovandosi in condominio, appartenga in realtà al singolo.

Si prenda il caso del sottotetto. Secondo la Corte di Cassazione [3], per accertare la natura condominiale o pertinenziale (privata) del sottotetto di un condominio, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può ritenersi pertinenza condominiale comune; viceversa, allorché il sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza esclusiva di tale appartamento.

Insomma: in assenza di regolamento che ne indichi chiaramente la natura, una pertinenza presente in condominio appartiene a tutti se essa è posta, funzionalmente e/o strutturalmente, al servizio dell’intero edificio e non a vantaggio solamente di una parte di esso o di una singola abitazione.

Autore: Mariano Acquaviva