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Quali sono i lavori di piccola manutenzione?

31 Agosto 2022
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Opere di manutenzione ordinaria e straordinaria negli immobili locati e nei condomini: in cosa consistono e chi le paga.

Se prendi in affitto un appartamento ma anche se abiti in una casa di tua proprietà situata all’interno di un condominio, forse ti è utile sapere quali sono i lavori di piccola manutenzione. Infatti, la legge prevede delle regole precise per la ripartizione delle relative spese tra inquilino e locatore, nel primo caso, e tra condòmini, nel secondo.

Innanzitutto, c’è da dire che nella locazione per riparazioni di piccola manutenzione si intendono quegli interventi dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non dipendenti da vetustà o da caso fortuito [1]. In sostanza, si tratta dei lavori coincidenti con la manutenzione ordinaria, che sono a carico dell’inquilino [2]. Invece, al proprietario dell’immobile spettano tutte le altre riparazioni, ovvero quelle inerenti alla manutenzione straordinaria del bene.

 

In ambito condominiale, le spese relative alla manutenzione ordinaria delle parti comuni vanno ripartite tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali. Peraltro, per l’esecuzione dei lavori di piccola manutenzione l’amministratore non deve chiedere la preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale.

Indice

1 Locazione: quali sono e chi paga i lavori di piccola manutenzione?
2 Locazione: chi provvede alla manutenzione straordinaria?
3 Condominio: manutenzione ordinaria e straordinaria

Locazione: quali sono e chi paga i lavori di piccola manutenzione?

Il legislatore specifica che sono lavori di piccola manutenzione, ai quali deve provvedere l’inquilino, gli interventi che dipendono da deterioramenti prodotti dall’uso del bene locato. Più precisamente, quelle riparazioni conseguenti al modo in cui l’affittuario ha utilizzato la cosa e che hanno per fondamento una sua presunta colpa.

Ad esempio, rientrano nei lavori di piccola manutenzione, la rottura degli elementi esterni dell’impianto idrico, che possono essere sostituiti senza intervenire nelle opere murarie, la tinteggiatura delle pareti o la sostituzione di un vetro rotto.

Invece, non sono lavori di piccola manutenzione quelli resi necessari dalla vetustà dell’immobile o dal caso fortuito, le cui spese relative gravano sul locatore.

In pratica, il proprietario dell’immobile locato deve provvedere a tutti quei lavori:

collegabili alla fatiscenza dell’edificio (vedi ad esempio la riparazione dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rifacimento, secondo le necessità, dei tetti e dei solai);
riconducibili a un evento imprevedibile (si pensi ad esempio alla sostituzione della pavimentazione esterna dell’immobile concesso in locazione, saltata per via delle radici degli alberi da giardino).

Locazione: chi provvede alla manutenzione straordinaria?

Il proprietario dell’unità immobiliare ha l’obbligo di mantenere la cosa in stato da servire all’uso comune in modo da garantire all’affittuario il godimento pieno e pacifico del bene. Da ciò deriva che tale soggetto non solo deve farsi carico delle riparazioni dipendenti da vetustà o da caso fortuito ma ha anche l’onere di provvedere alla manutenzione straordinaria dell’immobile locato.

In particolare, rientrano nella tipologia dei lavori di manutenzione straordinaria, gli interventi:

più consistenti e rilevanti quali ad esempio quelli inerenti alla ristrutturazione dello stabile;
eccezionali, ovvero che non vengono eseguiti in maniera periodica;
più onerosi, cioè che comportano un impegno economico di notevole entità;
urgenti e non rinviabili.

Condominio: manutenzione ordinaria e straordinaria

I lavori che possono effettuarsi all’interno di un condominio si distinguono in:

lavori di manutenzione ordinaria, cioè quelli che vengono svolti periodicamente e sono deliberati durante le assemblee ordinarie mediante l’approvazione del preventivo di gestione. Si tratta di interventi che, per la naturale deteriorabilità dell’edificio e delle parti comuni, si rendono necessari per il perfetto uso e godimento del condominio stesso. Si pensi ad esempio alla riparazione del cancello elettrico o dei citofoni, alla sostituzione delle plafoniere nelle scale, alla pitturazione dell’androne o dell’inferriata posta sul confine dell’edificio, alla cura del verde condominiale. Le relative spese vengono ripartite tra tutti i condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione [3]. La manutenzione ordinaria delle parti comuni rientra tra gli obblighi specifici dell’amministratore, il quale per potervi provvedere, deve riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti [4]. Per la realizzazione dei lavori di manutenzione ordinaria l’amministratore non ha alcun bisogno di una preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea;
lavori di manutenzione straordinaria, ovvero gli interventi non ricompresi nel preventivo di gestione per la manutenzione ordinaria. Tali opere anche se sono relative alla conservazione dei beni comuni al pari dei lavori di manutenzione ordinaria, li superano per valore o importanza (vedi ad esempio il rifacimento del tetto, la sostituzione dell’ascensore o dell’impianto di riscaldamento centralizzato). Pertanto, per la loro realizzazione è richiesta l’approvazione dell’assemblea condominiale. Tuttavia, la legge consente all’amministratore di ordinare i lavori di manutenzione straordinaria che rivestono il carattere di urgenza, senza che vi sia una preventiva autorizzazione dell’assemblea [5]. È questo il caso ad esempio della sostituzione di un componente dell’impianto dell’autoclave, utile a consentire l’immediata fruizione del servizio idrico ai condòmini. Successivamente, l’amministratore dovrà riferirne alla prima assemblea e la spesa sarà oggetto di ratifica da parte dei condòmini.

Visto su : La legge per tutti

 

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