Posso comprare la cantina condominiale?

Il singolo condomino può acquistare una cosa di proprietà comune?

Nei nostri condomini la vita non scorre quasi mai in modo pacifico. Le liti ed i dissapori sono purtroppo all’ordine del giorno. Ogni questione può diventare fonte di discussioni anche accese. Anche semplicemente chiedersi se, come condomino, posso comprare la cantina condominiale può innescare tensioni e suscitare polemiche. Se poi l’amministratore non è all’altezza del suo compito e non brilla per competenza ed affabilità, allora il quadro risulta tristemente completo. Insomma, il condominio più che una comunità di persone educate e civili, può essere spesso fonte solo di stress. E le liti talvolta si trasformano in cause che affollano le aule dei tribunali e dei giudici di pace con il conseguente dispendio di danaro e lunghe attese per sapere chi ha torto e chi ragione. Anche la possibilità di poter comprare una cantina può diventare occasione di infinite diatribe. Il singolo condomino può o non può diventare proprietario esclusivo di un bene immobile del condominio? E se sì, qual è l’iter che occorre percorrere per acquistare ciò che prima apparteneva a tutti i condomini? Nell’articolo che segue ti forniremo le risposte che occorrono per agire in modo corretto qualora volessi diventare proprietario di un bene appartenente al condominio (uno spazio scoperto, un terrazzo, ecc.). La conoscenza delle regole e la competenza di coloro ai quali affidiamo la gestione del condominio sono gli unici rimedi alle sterili discussioni.

Quali regole per acquistare beni di proprietà condominiale?
Quali sono le cose di proprietà condominiale?

Quali regole per acquistare beni di proprietà condominiale?

Il condomino che vuole comprare una cosa che appartiene in comune a tutti i condomini deve sapere che occorre prima procedere alla divisione di quel bene.

A seguito della divisione, il bene che precedentemente era di proprietà di tutti condomini (in ragione delle rispettive quote espresse in millesimi) viene attribuito in proprietà esclusiva ad un solo condomino che ne diventa il proprietario esclusivo (al 100%).

E’ opportuno sapere che per la legge italiana [1] le tutte le parti comuni dell’edificio condominiale di non sono di regola divisibili.

La divisione può avvenire a condizione che:

essa non renda più scomodo l’utilizzo della propria casa a ciascun condomino
vi sia il consenso di tutti i condomini (tutti, cioè, devono essere favorevoli alla divisione).

Una recentissima sentenza [2] ha puntualizzato che la divisione di un bene condominiale (e la sua successiva attribuzione in proprietà esclusiva ad un singolo condomino), se c’è l’accordo di tutti i condomini:

deve avvenire non con una delibera dell’assemblea di condominio, ma con una scrittura privata oppure con un atto pubblico predisposto da un notaio;
e non occorre che le singole unità immobiliari dei condomini non vengano deprezzate a seguito della divisione;

se invece manca il consenso di tutti i condomini, la divisione sarà possibile:

solo avviando una causa nella quale il giudice dovrà accertarsi che la divisione non provochi il deprezzamento delle proprietà dei singoli condomini e non ne renda il loro uso più scomodo.

Una cantina condominiale può essere divisa, con il consenso unanime dei condomini, anche se dopo la divisione l’abitazione di ogni condomino subisca un deprezzamento

Per comprare un bene condominiale occorre prima dividerlo

Quali sono le cose di proprietà condominiale?

Per completezza di ragionamento individuiamo i beni di proprietà condominiale che possono essere divisi e poi venduti.

La legge [3] ci dice chiaramente quali parti che compongono l’edificio vanno considerate di proprietà di tutti i condomini a meno che, dal testo dei contratti di compravendita delle singole unità immobiliari, non risulti che siano di proprietà di uno solo di loro.

Le parti dello stabile condominiale che per legge si presumono di proprietà del condominio sono le seguenti:

tutte le parti necessarie all’uso di tutti i condomini, come il suolo su cui l’edificio sorge, le fondamenta, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i pilastri, le facciate;
le aree utilizzate per parcheggio dei veicoli, i locali che sono destinati ai servizi comuni come la portineria, i sottotetti ecc.;
tutti le opere destinate all’uso comune dei condomini, come l’ascensore, le cisterne, gli impianti fognari e idrici, la rete di distribuzione del gas, dell’energia elettrica, gli impianti per il condizionamento dell’aria, quelli per la ricezione dei segnali di radio e televisione con i relativi collegamenti fino al punto di diramazione alle singole abitazioni.

I cortili sono di proprietà condominiale salvo che dai contratti di acquisto emerga chiaramente che siano si proprietà esclusiva di uno o più condomini

Allo stesso modo se dai contratti di acquisto o dal regolamento condominiale emergesse che un’altra parte dell’edificio (non compresa nell’elenco fissato dalla legge) fosse di proprietà condominiale, anche quella rientrerebbe tra i beni comuni.

Gli ascensori sono beni condominiali

Visto su: La legge per tutti