Non conformità urbanistica: il notaio è responsabile?

Compravendita di immobile: l’obbligo del notaio di verificare la veridicità delle dichiarazioni del venditore sulla conformità urbanistica del bene viene esaminato dalla Cassazione.

In un processo di compravendita immobiliare, quale ruolo ha il notaio nel verificare la conformità urbanistica dell’immobile? Può il notaio essere ritenuto responsabile se il venditore fornisce informazioni false sulla regolarità del bene? È un tema complesso che tocca aspetti cruciali del diritto immobiliare. La Suprema Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 14567/2023, ha chiarito alcuni punti in merito. Scopriamo insieme come si è espressa la Corte e quali implicazioni ha per coloro che si trovano coinvolti in una compravendita immobiliare.

Indice
Qual è l’obbligo del notaio riguardo la conformità urbanistica dell’immobile?
Che cosa ha stabilito la Suprema Corte di Cassazione nel caso specifico?
Come si può proteggere l’acquirente da possibili frodi?
Esempi pratici
Contro chi rivalersi?

Qual è l’obbligo del notaio riguardo la conformità urbanistica dell’immobile?
Il notaio, come pubblico ufficiale, ha il compito di rogare l’atto pubblico di vendita. Tuttavia, secondo la Cassazione, il notaio non ha l’obbligo giuridico di verificare la corrispondenza al vero delle dichiarazioni del venditore riguardo la conformità del bene compravenduto agli strumenti urbanistici. Pertanto, se il venditore mente sulla regolarità del bene, il notaio non può essere ritenuto responsabile.

Che cosa ha stabilito la Suprema Corte di Cassazione nel caso specifico?
Nel caso analizzato, C.L. ha accusato il notaio G. di non aver verificato la regolarità edilizio-urbanistica degli immobili venduti a Palermo e di non aver comunicato l’assenza del certificato di agibilità. Tuttavia, la Suprema Corte ha rigettato il ricorso, affermando che il notaio non poteva percepire la falsità delle dichiarazioni del venditore, neanche con l’uso della diligenza richiesta al professionista.

Come si può proteggere l’acquirente da possibili frodi?
Nonostante il notaio non sia responsabile per le false dichiarazioni del venditore, è importante per l’acquirente fare la dovuta diligenza prima di procedere con l’acquisto di un immobile. Questo può includere l’ottenimento di un’indagine catastale indipendente o l’assunzione di un avvocato esperto in diritto immobiliare per esaminare la documentazione.

Il principio, però, va calato al caso concreto approdato alla Corte: il giudice ha infatti notato che «dalla stessa documentazione citata nell’atto di compravendita si rileva che l’immobile è stato edificato in epoca precedente al 1967 e che non ha subito dopo tale data alcuna modifica che necessitava di provvedimenti autorizzativi», per addivenire alla conclusione che «il notaio non poteva in alcun modo rendersi conto, dall’esame della documentazione sottoposta alla sua attenzione, che la dichiarazione a lui resa – con la quale si affermava che all’immobile, costruito prima del 1° settembre 1967, non erano state apportate delle modifiche per le quali era previsto il rilascio di licenza o concessione edilizia – fosse falsa».

Esempi pratici
Prendiamo, ad esempio, il caso di Maria, che sta acquistando una casa a Roma. Il venditore, durante il processo di vendita, afferma che l’immobile è in regola con tutte le norme urbanistiche. Tuttavia, dopo l’acquisto, Maria scopre che la casa non ha il certificato di agibilità. Maria decide di portare il caso in tribunale, accusando il notaio di non aver verificato le dichiarazioni del venditore. Tuttavia, come stabilito dalla Suprema Corte, il notaio non è responsabile per la veridicità delle dichiarazioni del venditore.

Contro chi rivalersi?
In assenza della possibilità di chiedere il risarcimento al notaio, l’acquirente potrà solo agire nei confronti del venditore ottenendo così, in caso di grave inadempimento, la risoluzione del contratto e quindi, oltre alla restituzione del prezzo versato, anche il risarcimento del danno.

In conclusione, la responsabilità del notaio nei confronti della conformità urbanistica dell’immobile è limitata. Il notaio non può essere ritenuto responsabile se il venditore fornisce informazioni false. Tuttavia, è consigliabile per l’acquirente effettuare le dovute verifiche prima di procedere con l’acquisto di un immobile.

Visto su: La legge per tutti