Mutuo a tasso variabile: come si calcola la rata?

Quali sono le componenti che determinano l’importo della mensilità da corrispondere alla banca? Si può bloccare la cifra anche se non è un tasso fisso?

Chi vuole acquistare una casa deve trovare sostanzialmente due cose: l’immobile da comprare e i soldi per pagarlo. La prima è una questione di pazienza. La seconda, invece, richiede qualche riflessione in più. Perché, come nella stragrande maggioranza dei casi, si finirà per chiedere un finanziamento alla banca. E ci sarà una scelta da fare: meglio mantenere una rata stabile fino alla fine oppure rischiare e fare un mutuo a tasso variabile? Come si calcola la rata in questo caso? Di quanto può variare nel corso del tempo?

Forse la prima cosa da chiarire è la differenza tra queste due soluzioni. Nel mutuo a tasso fisso, l’importo della rata rimane lo stesso per tutta la durata del piano di ammortamento. Il tasso di interesse fa riferimento ad un tasso interbancario chiamato Eurirs (Euro Interest Rate Swap) e viene determinato al momento di stipulare il contratto. In questo modo, il mutuatario da che non avrà sorprese perché conoscerà la cifra da pagare dall’inizio alla fine.

Il mutuo a tasso variabile, invece, ha come riferimento per il tasso di interesse l’Euribor, cioè Euro Interbank Offered Rate, un tasso interbancario di offerta in euro. Nella pratica, viene calcolato ogni giorno da un gruppo di 20 banche dell’Unione europea a partecipazione volontaria e indica il tasso di interesse medio delle transazioni finanziarie tra i principali istituti di credito europei. Poiché questo valore è soggetto alle oscillazioni del mercato dei tassi, anche la rata del mutuo potrà subire queste variazioni. Significa, insomma, che a volte potrebbe essere più alta ed altre più bassa, a seconda dell’andamento dell’Euribor.

Indice

1 Mutuo a tasso variabile: l’obbligo informativo della banca
2 Caratteristiche del mutuo a tasso variabile
3 Mutuo a tasso variabile: come influisce l’Euribor sulla rata?
4 Mutuo a tasso variabile: si può rinegoziare?
Mutuo a tasso variabile: l’obbligo informativo della banca
Ma partiamo dall’inizio, cioè dal momento in cui chi deve comprare una casa si rivolge ad un istituto di credito per chiedere un mutuo. Prima di firmare qualsiasi pezzo di carta, il consumatore ha diritto a ricevere dalla banca sia informazioni generali, chiare e comprensibili, sulla gamma di prodotti e servizi offerti e sulle loro principali caratteristiche, sia informazioni personalizzate, che permettano di confrontare le varie offerte di credito sul mercato e di prendere una decisione in modo consapevole.

L’informativa personalizzata è obbligatoria e deve:

indicare le informazioni e i documenti che il potenziale mutuatario è tenuto a fornire riguardo alla sua situazione economica e finanziaria, per la valutazione del merito creditizio, e il termine entro il quale devono essere consegnati;
contenere l’avvertimento che il credito non può essere accordato se la valutazione non può essere effettuata a causa della scelta del consumatore di non fornire le informazioni o i documenti appena citati;
specificare se è consultata una banca dati;
indicare, se del caso, la possibilità di ricevere servizi di consulenza.
Il modulo informativo deve essere consegnato in tempo utile, cioè prima che il consumatore abbia firmato qualsiasi impegno con l’istituto. A tal proposito, si ha diritto ad almeno sette giorni di tempo per avere modo di confrontare l’offerta ricevuta con altre presenti sul mercato. In quel lasso di tempo, la proposta della banca è vincolante e il consumatore può accettarla a quelle condizioni in qualsiasi momento.

Caratteristiche del mutuo a tasso variabile
Come anticipato, il mutuo a tasso variabile prevede che l’importo della rata sia soggetto ad eventuali cambiamenti in funzione dell’andamento del tasso di riferimento indicato al momento della stipulazione del contratto, cioè dell’Euribor. L’interesse applicabile è di solito individuato aggiungendo alcuni punti percentuali che corrispondono allo spread, cioè al guadagno effettivo della banca che eroga il mutuo.

Esiste, però, una variante del mutuo a tasso variabile ed è il mutuo a rata costante, in cui il tasso varia sempre a seconda dell’andamento dell’Euribor ma la rata rimane invariata. Com’è possibile? In pratica, l’eventuale rialzo dei tassi di mercato comporta un aumento della quota di interessi della rata con proporzionale riduzione della quota di capitale. Di conseguenza, l’importo rimane invariato, mentre la durata del mutuo aumenterà sulla base della quota di capitale ancora da restituire.

Per fare un esempio, poniamo che il mutuatario debba restituire un mutuo in 240 rate (20 anni), ciascuna delle quali di 600 euro. Di questi 600 euro (e per fare numeri tondi) 400 sono di interessi e 200 di capitale. Se c’è una variazione al rialzo della quota di interessi, per mantenere la rata costante potrebbe succedere che i 600 euro comprendano 500 di interessi e 100 di capitale. A quel punto, ci vorrà più tempo per completare l’ammortamento, visto che la parte del capitale da restituire è diminuita. Quei 240 mesi diventeranno di più ma, in compenso, l’importo della rata resta lo stesso nonostante l’aumento della quota di interessi.

Mutuo a tasso variabile: come influisce l’Euribor sulla rata?
Abbiamo detto che l’Euribor è il tasso di interesse calcolato ogni giorno da un gruppo di 20 banche dell’Unione europea. Esistono tassi diversi in base all’arco temporale per il quale viene prestato il denaro: l’Euribor a 7 giorni, a 30 giorni, a 3 mesi, a 12 mesi, ecc.

Il tasso variabile si calcola tenendo conto dell’Euribor e del margine di guadagno della banca, cioè del cosiddetto spread (da non confondere con quello più noto che identifica la differenza di rendimento tra i Btp italiani e i Bund tedeschi).

Quindi, per capire come si calcola la rata del mutuo a tasso variabile bisogna fare in questo modo:

si prende la quota di capitale da rimborsare;
si calcolano gli interessi in base all’Euribor;
si aggiungono gli interessi relativi allo spread.
Poiché la quota di capitale e lo spread restano, di norma, fissi, è l’Euribor quello che determina le eventuali variazioni dell’importo della rata.

Mutuo a tasso variabile: si può rinegoziare?
Volendo, un contratto di mutuo non è per tutta la vita: la legge Bersani non solo ha dato la possibilità al consumatore di rinegoziare un mutuo a tasso variabile (oppure a tasso fisso) ma ha anche semplificato la procedura che, peraltro, è gratuita: ci sarà solo da pagare la tassa di iscrizione nei registri immobiliari, pari a 35 euro.

Chi vuole rinegoziare le condizioni del mutuo può recarsi in filiale e parlare con chi, normalmente, si occupa della sua posizione, nel caso abbia un rapporto consolidato di fiducia. Altrimenti (ma resta, in ogni caso, la scelta più consigliata) basta inviare una raccomandata a/r all’istituto di credito che ha erogato il finanziamento, indicando le condizioni che si desidera modificare.

Se l’istituto non ritiene conveniente rinegoziare, può rifiutare la domanda. Se, invece, l’accetta, il cliente:

non perde gli eventuali benefici fiscali previsti nel primo contratto stipulato;
non deve sostenere alcun costo aggiuntivo;
non paga alcuna tassa (a parte quella già citata di iscrizione ai registri immobiliari);
mantiene le stesse garanzie rispetto al contratto originale.
La banca ha la facoltà di prevedere a che punto del piano di ammortamento poter richiedere la rinegoziazione del mutuo (ad esempio, dopo un certo numero di rate versate).

Visto su : La legge per tutti