Locazione verbale e non scritta: non è nulla per il locatore.

Affitto: il contratto di locazione concluso in forma verbale non integra l’ipotesi di nullità assoluta, per cui solo l’inquilino può contestare il difetto di forma scritta della locazione e non anche il padrone di casa.

La legge prescrive la nullità del contratto di locazione a uso abitativo stipulato oralmente e non per iscritto: ma attenzione, tale nullità non è assoluta, nel senso che non può essere rilevata da ciascuna delle due parti contrattuali, ma può farla valere, davanti al giudice, solo l’inquilino. In altre parole, il padrone di casa non può, una volta che abbia concluso l’affitto oralmente (o magari abbia egli stesso spinto l’inquilino ad accettare tale accordo informale) far poi valere tale circostanza come motivo di nullità davanti al giudice. Se così fosse, infatti, questi ne otterrebbe un illegittimo vantaggio: infatti, sostenendo che nessun contratto (valido) c’è stato, potrebbe agire per il risarcimento del danno per l’occupazione senza titolo, ottenendo così dal giudice un canone prossimo a quello di mercato.

Invece, la nullità del contratto di locazione concluso in forma orale può essere rilevata solo dall’inquilino (i giuristi, a riguardo, usano il termine “nullità di protezione”, al posto del più ampio concetto di “nullità assoluta”), ossia dalla parte a tutela della quale la norma che impone la forma scritta è stata prevista.

È questa la sintesi di una chiarificatrice sentenza del tribunale di Verona [1].

La conseguenza pratica è evidente: se il contratto viene stipulato oralmente, esso è sì nullo, ma tale nullità non potrà essere mai contestata dal padrone di casa che, così, se vorrà sfrattare l’inquilino, non potrà utilizzare il procedimento abbreviato previsto dal codice di procedura (intimazione di sfratto per morosità o per finita locazione) che, invece, la legge prevede solo per quei contratti di locazione scritti e quindi pienamente validi; al contrario egli dovrà utilizzare la procedura “standard”, prevista per tutti i tipi di cause ordinarie. Questo significa tempi sicuramente più dilatati. Inoltre, sempre nell’ambito di questo giudizio, il padrone di casa non potrà – eccependo la nullità del contratto – sostenere l’abusività del possesso da parte dell’inquilino, chiedendogli così un risarcimento superiore magari al canone di affitto che ha percepito sino ad allora.
Resta però sempre ferma la possibilità, per l’inquilino, di far dichiarare, dal tribunale, la nullità del contratto di affitto stipulato oralmente. Questo comporta che se il padrone di casa abbia iniziato un procedimento di sfratto per morosità, il conduttore potrà opporsi sostenendo l’inesistenza di un contratto di locazione per mancanza di forma scritta.
In pratica il contratto di locazione concluso in forma verbale non integra l’ipotesi di nullità assoluta, ma solo una nullità rilevabile dall’inquilino.