Locazione: se l’uso dell’immobile è diverso da quello pattuito

Locazione: se l’uso dell’immobile è diverso da quello pattuito.

Se il locatore non accetta l’uso difforme che l’inquilino fa dell’immobile, può chiedere la risoluzione del contratto ma deve farlo entro tre mesi dalla scoperta. Se l’inquilino utilizza l’immobile in modo diverso da quello concordato, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto di locazione. La richiesta deve però avvenire entro tre mesi decorrenti dal giorno in cui il locatore scopre l’uso diverso. Decorso tale termine senza che venga chiesta la risoluzione, al contratto si applica il regime giuridico diverso corrispondente all’uso effettivo dell’immobile [1].

Tale regola trova applicazione nel solo caso in cui l’uso diverso del bene comporti un altro regime giuridico e non quando le regole applicabili al contratto di locazione resterebbero le stesse.

Per esempio, se era stato pattuito l’uso abitativo ma in realtà il conduttore utilizza l’immobile per attività commerciale, la locazione, in caso di mancata richiesta di risoluzione da parte del locatore, si trasforma da uso abitativo a uso commerciale, con le diverse regole previste dalla legge.

Dunque nel momento in cui il locatore scopre che l’uso dell’immobile è diverso da quello concordato può:

1. a) non accettare l’uso diverso e chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi;
2. b) accettare l’uso diverso con conseguente applicazione delle regole relative al diverso tipo di contratto. Il silenzio del locatore dopo tre mesi dalla scoperta viene inteso come consenso tacito all’uso diverso e dunque al regime giuridico diverso.

Nell’ipotesi in cui l’uso diverso da parte del conduttore non comporti un diverso regime giuridico (per esempio, era stato concordato l’utilizzo di alcune stanze ma non di quelle effettivamente poi utilizzate), il locatore può comunque chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento ma non si pone il problema del termine di tre mesi a pena di novazione contrattuale.

La Cassazione ritiene che l’uso difforme che comporta l’applicazione di una diversa disciplina si applica anche all’ipotesi in cui sia stata pattuita la locazione per esigenze abitative transitorie del conduttore e questi invece adibisca l’immobile ad abitazione stabile (o viceversa) [2].

Se la destinazione ad uso diverso da quello pattuito è solo parziale, al contratto di locazione si applica il regime giuridico corrispondente all’uso prevalente.