Locazione a uso commerciale: l’inquilino può recedere per problemi economici?

Quello che occorre sapere sulla possibilità che in un affitto per uso diverso da abitazione il conduttore receda in anticipo per difficoltà economiche.

Un lettore, titolare di una ditta individuale, è costretto a chiudere la propria attività per problemi economici. Il locale dove l’ha finora esercitata è in locazione, ma il contratto non prevede per il conduttore la possibilità di recedere anticipatamente. Ci chiede quindi: in una locazione a uso commerciale, l’inquilino può recedere per problemi economici? La risposta è affermativa, ma occorre che vengano rispettate alcune condizioni. vediamo quali.

Indice
Locazione non abitativa: l’inquilino può recedere in anticipo?
Recesso anticipato del conduttore: quando sussistono i gravi motivi?
Locazione: chi deve provare i gravi motivi in caso di recesso anticipato?

Locazione non abitativa: l’inquilino può recedere in anticipo?
Nel contesto di crisi generalizzata che stiamo vivendo, diventano cruciali le condizioni che permettono il recesso anticipato dai contratti di locazione non abitativa. Il pagamento del canone rappresenta infatti un costo che l’azienda potrebbe dover eliminare.

L’art. 27, ultimo comma, della legge n. 392/1978 stabilisce che, indipendentemente dalle clausole contrattuali, il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento, purché vi siano gravi motivi. Questo deve essere fatto con un preavviso di almeno sei mesi, comunicato tramite lettera raccomandata.

In sostanza, la legge consente al conduttore di interrompere un contratto di locazione, se emergono gravi motivi, notificando il recesso con almeno sei mesi di anticipo attraverso una raccomandata o un altro mezzo equivalente.

Il caso più semplice è quello in cui l’attività aziendale cessa completamente: questo è spesso considerato un grave motivo valido per il recesso anticipato. Tuttavia, se l’azienda decide di chiudere solo una delle sue unità produttive, mentre prosegue l’attività complessiva, le condizioni per il recesso diventano più complesse e soggette a possibile contestazione da parte del locatore.

Recesso anticipato del conduttore: quando sussistono i gravi motivi?
Un importante chiarimento sui gravi motivi che giustificano il recesso anticipato del conduttore viene dall’ordinanza n. 26618/2022 della Corte di Cassazione. Questa pronuncia specifica le condizioni e le modalità per esercitare la facoltà di recesso anticipato.

Se non ci sono accordi più favorevoli tra le parti, il nodo centrale è rappresentato dai “gravi motivi” che giustificano il recesso. La gravità del motivo deve essere tale da rendere la continuazione del contratto insostenibile per il conduttore, e deve essere un evento sopravvenuto e indipendente dalla sua volontà.

Inoltre, perché un motivo sia considerato grave, deve essere imprevedibile e comportare un onere eccessivo. Non può semplicemente trattarsi di un calo di redditività; deve invece provocare un significativo squilibrio tra le prestazioni originarie, impattando negativamente sull’azienda nel suo insieme.

La Suprema Corte chiarisce che per esercitare il recesso anticipato è necessario inviare al locatore, come abbiamo visto, una lettera raccomandata con un preavviso di almeno sei mesi, in cui siano dettagliatamente esposti i gravi motivi, anche se la legge non richiede espressamente tale specificazione. Questo consente al locatore di verificare e, se necessario, contestare la validità dei motivi addotti dal conduttore.

Locazione: chi deve provare i gravi motivi in caso di recesso anticipato?
È il conduttore che deve provare l’esistenza dei gravi motivi, che giustificano il suo recesso anticipato dal contratto di locazione, fornendo adeguata documentazione. In assenza di tali motivi, il locatore ha il diritto di richiedere il pagamento dei canoni residui fino alla scadenza naturale del contratto.

In conclusione, ottenere il recesso anticipato per antieconomicità sopravvenuta è un processo complesso e richiede la dimostrazione di motivi particolarmente gravi, oltre la semplice non convenienza economica.

Visto su: La legge per tutti