Il regolamento di condominio può imporre l’assemblea online?
È valida la clausola regolamentare con cui si stabilisce che la riunione può svolgersi solamente da remoto, escludendo la partecipazione in presenza?
Da qualche anno i condòmini possono riunirsi da remoto mediante videocollegamento a una piattaforma telematica (Skype, Zoom, ecc.). Si tratta di una modalità sicuramente molto comoda, che permette anche a chi vive distante di poter prendere parte all’adunanza senza dover necessariamente delegare qualcuno. È in questo contesto che si inserisce il seguente quesito: il regolamento di condominio può imporre l’assemblea online?
In effetti, la legge dice espressamente che l’assemblea in videoconferenza può essere prevista direttamente all’interno del regolamento condominiale. Tuttavia, poiché la partecipazione presuppone il possesso di determinati apparecchi (computer, tablet, ecc.) e una conoscenza almeno media della tecnologia, la riunione online può costituire un vero problema per quanti non sanno o non possono utilizzare internet: è il caso, ad esempio, del condomino molto anziano. Cosa succede in questi casi? Il regolamento può impedire la tradizionale partecipazione in presenza? Approfondiamo l’argomento.
Cos’è l’assemblea in videoconferenza?
Condominio: come funziona l’assemblea in videoconferenza?
Quando si procede con l’assemblea telematica?
Il regolamento può costringere i condòmini all’assemblea telematica?
Cos’è l’assemblea in videoconferenza?
A partire dal 2020 la legge consente ai condòmini di riunirsi “a distanza” utilizzando una piattaforma telematica a propria scelta.
In pratica, l’assemblea può svolgersi da remoto come avviene nei colloqui di lavoro tra persone che non si trovano fisicamente nello stesso posto.
Condominio: come funziona l’assemblea in videoconferenza?
Il funzionamento dell’assemblea telematica è del tutto simile a quello della riunione classica: ciò che cambia è solamente il mezzo con cui i condòmini si incontrano.
Ciò significa che, come avviene per ogni adunanza, il presidente dovrà verificare la regolare costituzione dell’assemblea, elencare i vari punti all’ordine del giorno e fare la conta dei favorevoli e dei contrari.
Al termine della riunione online il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condòmini con le medesime formalità previste per la convocazione.
L’amministratore, al momento della convocazione, deve specificare all’interno dell’avviso che l’assemblea si svolgerà in videoconferenza, indicando la piattaforma da utilizzare per poter effettuare il collegamento.
Quando si procede con l’assemblea telematica?
Secondo la legge [1], l’assemblea in videoconferenza può essere disposta ogni volta che:
lo preveda il regolamento;
sia accettata dalla maggioranza dei condòmini, da calcolarsi per teste e non per quote.
Ciò significa che in ogni condominio ci si può riunire da remoto, anche se il regolamento (come spesso avviene) non dice nulla al riguardo. A tal proposito, è sufficiente che siano d’accordi tanti condòmini che rappresentino la maggioranza dei proprietari dell’edificio.
Ciò vuol dire che, se un condominio è costituito da 12 proprietari, sarà sufficiente che 7 di loro siano d’accordo affinché la riunione si tenga da remoto.
Tale consenso può essere raccolto direttamente durante l’assemblea precedente (avendo quindi cura di inserire tale punto all’ordine del giorno) ovvero in maniera informale dall’amministratore, ad esempio invitando ciascun condomino a comunicare il proprio parere con raccomandata o anche con email.
Da ciò deriva che l’amministratore non può imporre l’assemblea in videoconferenza. Tanto può essere fatto dal regolamento? Approfondiamo la questione.
Il regolamento può costringere i condòmini all’assemblea telematica?
Come detto nel precedente paragrafo, il regolamento può stabilire che l’assemblea si svolga in videoconferenza, senza che sia necessario ottenere il consenso dei condòmini prima dell’adunanza.
Affinché sia inserita questa clausola, è possibile modificare il regolamento con le maggioranze stabilite per la sua approvazione, cioè con una deliberazione approvata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
Tanto chiarito, il regolamento può imporre l’assemblea in videoconferenza quale modalità esclusiva di riunione? In altre parole, il regolamento può vietare la tradizionale adunanza in presenza obbligando i condòmini alla partecipazione da remoto?
Sul punto la legge tace. Si deve tuttavia ritenere che la clausola con cui il regolamento imponga in maniera tassativa l’assemblea in videoconferenza sia illegittima, in quanto non tutti i condòmini potrebbero essere in grado di parteciparvi.
Come detto in precedenza, infatti, la riunione a distanza presuppone attrezzature e conoscenze informatiche che non tutti posseggono.
Poiché il diritto di prendere parte all’assemblea è insopprimibile, deve ritenersi nulla qualsiasi previsione che possa ostacolare l’esercizio di tale facoltà.
Pertanto, così come il regolamento non potrebbe stabilire a priori la durata di una riunione, ugualmente non potrebbe imporre la videoconferenza quale unica modalità di svolgimento dell’assemblea: è infatti necessario che tutti siano messi nelle condizioni di poter validamente partecipare per esprimere il proprio voto.
Pertanto, anche qualora il regolamento volesse stabilire che, in via ordinaria, l’assemblea debba tenersi in videoconferenza, deve sempre essere garantita la partecipazione in presenza a quanti non possono utilizzare la piattaforma telematica: nulla vieta, quindi, che la riunione possa svolgersi in modalità mista, cioè con la partecipazione fisica di alcuni e da remoto di altri.
Visto su: La legge per tutti
