La sostituzione degli infissi richiede l’autorizzazione?
Il condominio può opporsi alle doppie finestre se non c’è stata l’autorizzazione dell’assemblea?
Hai deciso di installare delle doppie finestre in casa per godere di un maggiore isolamento termico. Tuttavia, il condominio ti ha contestato i lavori perché li ritiene lesivi del decoro architettonico del fabbricato: sono cioè difformi rispetto agli altri serramenti e pertanto vanno rimossi. Cosa dice la legge? La sostituzione degli infissi richiede l’autorizzazione dell’assemblea? La questione è stata più volte oggetto di approfondimento da parte della giurisprudenza.
Il Tribunale di Milano, nella sentenza 4340 del 18 aprile 2024, ha stabilito che l’installazione di doppie finestre da parte di un condomino, se altera le linee architettoniche dell’edificio, costituisce una innovazione vietata dalla legge e impone la rimozione delle stesse, indipendentemente dal valore estetico dell’immobile.
Tuttavia, vi sono altre pronunce di segno opposto, come la sentenza n 5085/1986 della Cassazione secondo cui deve essere il CTU – ossia il consulente tecnico nominato dal giudice – a valutare caso per caso l’incidenza dei doppi infissi sull’estetica del palazzo condominiale.
Indice
Il caso in esame
La questione delle linee e della simmetria
I precedenti della Cassazione sulla sostituzione degli infissi
Il regolamento di condominio
In conclusione
Il caso in esame
Un condomino aveva aggiunto delle doppie finestre alla facciata dell’edificio senza il permesso dell’assemblea condominiale, danneggiando così – a dire del condominio – il decoro architettonico dello stesso. Tali finestre, sovrapposte a quelle esistenti, compromettevano l’aspetto armonico della facciata.La questione delle linee e della simmetria
L’articolo 1120 del Codice civile proibisce modifiche che alterano l’estetica architettonica di un immobile. Qualsiasi opera che impatta negativamente sullo stile e la simmetria dell’edificio, causando danni economicamente quantificabili alle singole unità immobiliari, è considerata lesiva.
Nel caso specifico trattato dal Tribunale, l’analisi delle fotografie presentate aveva dimostrato che le doppie finestre installate violavano i motivi architettonici originali della facciata, modificando le linee rette e gli angoli a novanta gradi previsti dal design originale. Di conseguenza, l’installazione è stata giudicata illegittima e il responsabile è stato obbligato a rimuovere le doppie finestre.I precedenti della Cassazione sulla sostituzione degli infissi
La legge e i precedenti della giurisprudenza, come la sentenza della Cassazione n. 10530/2011, sottolineano che qualsiasi intervento che altera il decoro architettonico o l’armonia complessiva di un edificio è considerato un’innovazione lesiva e quindi vietata. Questo principio è valido anche per gli immobili che non possiedono particolari qualità artistiche. Come ribadito dalla Cassazione nella sentenza 27551/2005, il decoro architettonico non è che l’estetica generata dalle linee e dalle strutture ornamentali che conferiscono un’identità armonica all’edificio.Il regolamento di condominio
Il regolamento di condominio può stabilire norme specifiche che aggravano i limiti all’innovazione, soprattutto quando è di natura contrattuale. Esso può includere clausole che vietano esplicitamente modifiche che impattano sull’architettura, sull’estetica o sulla simmetria dell’edificio, rafforzando così la nozione di decoro architettonico delineata dall’articolo 1120 del Codice civile. Tale decoro si riferisce agli elementi di simmetria, estetica e architettura originariamente definiti dal costruttore o già esistenti.
Secondo la Cassazione (sentenza 14626/2010), la modifica anche di un solo elemento che comprometta queste caratteristiche può attivare il divieto previsto dal Codice. Per tale ragione, pure nei regolamenti possono essere inserite clausole che mirano a tutelare il decoro architettonico e a proibire l’installazione di serramenti non conformi sulle facciate.
Non deve necessariamente essere un regolamento contrattuale (ossia approvato all’unanimità) per imporre vincoli di tale natura. Un comune regolamento adottato a semplice maggioranza può imporre o vietare ai condomini un determinato comportamento in ordine all’uso, alla manutenzione e all’eventuale modifica delle parti di proprietà esclusiva solamente nella misura in cui ciò si rende necessario per tutelare interessi generali del condominio, ivi compreso il decoro architettonico dell’edificio. Quindi, il regolamento può sancire l’obbligo dei condomini di “rispettare le decisioni dell’assemblea allo scopo di non alterare con innovazioni l’estetica originaria dell’immobile”, imponendo così la necessaria preventiva autorizzazione dell’assemblea prima di sostituire gli infissi (Cass. sent. n. 5065/86).In conclusione
L’installazione di doppie finestre è generalmente consentita, purché non si alteri il decoro architettonico dell’edificio. Per evitare spese inutili, interruzioni dei lavori o contenziosi giudiziari, è consigliabile presentare ogni progetto di modifica all’assemblea condominiale. Successivamente, sarà essenziale valutare le basi per contestare un’eventuale delibera di rifiuto da parte dell’assemblea. Questo approccio preventivo facilita la gestione delle modifiche in maniera consensuale e conforme alle normative vigenti, salvaguardando così l’armonia estetica e legale del condominio.
Visto su: La legge per tutti
