La procura speciale per vendita immobile: i rischi.

Cos’è e a cosa serve la procura? Quali sono i poteri del rappresentante? Come si fa una procura notarile? Cosa fare se si risiede all’estero?

Lavori e vivi oramai da anni all’estero; in Italia hai un’abitazione che vorresti vendere perché non ti serve più e, anzi, ti comporta solamente spese per via della manutenzione necessaria e delle tasse. Hai finalmente trovato un acquirente ma, per via della distanza, non puoi recarti sul posto a concludere l’affare. Pensi allora di conferire una delega a un tuo familiare che, invece, raggiungerebbe facilmente il notaio che deve stipulare il rogito. Con questo articolo vedremo quali sono i rischi della procura speciale per vendita di immobile.

L’esempio appena fatto non deve trarre in inganno: la procura speciale, infatti, può essere conferita anche se non ci si trova all’estero ma si ha comunque l’intenzione di farsi sostituire, ad esempio perché impediti a causa di una malattia. Come diremo di qui a un istante, la procura conferisce il potere di rappresentare un’altra persona, facendo sì che gli atti compiuti dal rappresentante producano i propri effetti direttamente nel patrimonio del rappresentato.

Ad esempio, se Tizio, munito di regolare procura, compra una casa per conto di Caio, l’acquisto avrà effetti direttamente per Caio, cioè per colui che ha conferito la procura. Questo strumento è del tutto sicuro? Ci sono rischi nel conferire una procura speciale per la vendita di un immobile? Scopriamolo insieme.

Indice

1 Che cos’è la procura?
2 Procura generale e speciale: differenza
3 Procura speciale per vendere immobile: come si fa?
4 Rischi procura speciale a vendere immobile: quali sono?

Che cos’è la procura?

La procura è l’atto con cui una persona conferisce a un’altra il potere di rappresentarla, cioè di agire in proprio nome nei confronti di terze persone.

I soggetti coinvolti nella procura sono quindi due:

il rappresentato, che è colui che conferisce la procura;
il rappresentante, che è il soggetto che riceve la procura.

A seguito del rilascio della procura, il soggetto delegato diverrà il rappresentante del delegante. La procura conferisce infatti il potere che consiste nella “spendita del nome”: in altre parole, colui che beneficia della procura può presentarsi come rappresentante di un’altra persona e manifestare una volontà che produrrà effetti direttamente in capo al rappresentato.

In pratica, se il rappresentante munito di valida procura decide di accettare un’offerta economica, questa operazione avrà effetti direttamente nel patrimonio del rappresentato.
Procura generale e speciale: differenza

La procura può essere generale o speciale:

la procura generale conferisce al rappresentante il potere di agire per una serie indeterminata di affari. Ad esempio, il rappresentante potrà vendere o acquistare immobili per conto del rappresentato, curare sia l’ordinaria che la straordinaria manutenzione di fabbricati, riscuotere denaro presso banche e uffici postali; ecc. In genere, sono previsti dei limiti ai poteri del rappresentante, vincolandoli solo a un determinato tipo di decisioni da prendere;
la procura speciale, al contrario, conferisce al rappresentante il potere di agire in relazione a un singolo affare, specificamente indicato nell’atto. Ad esempio, il rappresentante potrà occuparsi solamente della vendita o dell’acquisto di uno specifico immobile.

Procura speciale per vendere immobile: come si fa?

Poiché la procura deve rivestire la stessa forma prevista per l’atto che si deve concludere, la procura speciale per la vendita di un immobile dovrà essere redatta per iscritto da un notaio.

Per una procura notarile occorre, ovviamente, recarsi presso un notaio e portare con sé i seguenti documenti:

carta d’identità e codice fiscale;
generalità della persona a cui si vuole conferire la procura.

Il testo della procura deve contenere in maniera precisa i poteri attribuiti al procuratore a seconda della natura dell’affare. Nel caso di procura a vendere un immobile, il notaio dovrà riportare con esattezza i dati catastali della casa da cedere.

Gli italiani all’estero che intendono conferire poteri per la vendita di immobili in Italia dovranno recarsi presso il Consolato Italiano nel paese di residenza. Qui i funzionari dell’Ufficio notarile del consolato potranno redigere la procura speciale in lingua italiana.

È possibile conferire la procura senza la partecipazione del rappresentante, cioè del soggetto a cui si conferisce il potere di agire in nome di altri. La procura, infatti, è un atto unilaterale che non necessita dell’accettazione del procuratore. Questi, quindi, non dovrà apporre alcuna firma.
Rischi procura speciale a vendere immobile: quali sono?

Tendenzialmente, chi conferisce una procura speciale per la vendita di un immobile non corre rischi; ciò perché la procura è redatta da un notaio, cioè da un pubblico ufficiale che garantisce l’efficacia e la completezza della delega.

Non c’è nemmeno da temere che la procura venga utilizzata per altri scopi: come detto in precedenza, la procura contiene in maniera specifica e inequivocabile i dati che identificano l’immobile da mettere sul mercato. Non è pertanto possibile che la stessa procura speciale venga usata per vendere altri beni.

La procura speciale si conferisce per un singolo affare e termina una volta che l’atto da parte del procuratore si compie. Per questo motivo il notaio ritira la copia originale il giorno stesso della stipula dell’atto, evitando così che possa essere riutilizzata.

La procura speciale, che non è soggetta a registrazione, viene restituita dal notaio al cliente nella versione originale. Non se ne possono fare copie e la sua efficacia cessa quando l’incarico particolare per il quale è stata rilasciata si conclude.

Dei rischi, seppur minimi, possono comunque esserci quando ci si affida alla procura speciale per vendere un immobile.

Innanzitutto, c’è da tenere in considerazione che le trattative che precedono la stipula del rogito notarile verranno seguite dal procuratore e non dal proprietario della casa in prima persona. Ciò potrebbe comportare l’approvazione di condizioni non gradite al rappresentato. Per tutelarsi da questi rischi, la procura speciale dovrebbe contenere tutte le condizioni di vendita, non solo il prezzo finale. E, infatti, il rischio di una procura speciale dal contenuto ampio o vago è quello di giungere alla conclusione di un affare a condizioni svantaggiose.

Si pensi alla procura speciale che non stabilisce il prezzo di vendita: in un caso del genere, il rischio è di cedere l’immobile per pochi soldi, con l’impossibilità, tra l’altro, di poter annullare l’operazione.

In sintesi: i rischi della procura speciale per la vendita di un immobile si riferiscono essenzialmente alle condizioni della cessione che, se non specificate nella procura, possono lasciare insoddisfatto il venditore.

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