Intestazione catastale e proprietà.

Intestazione catastale e proprietà.

Come si dimostra la proprietà di un immobile: valore del catasto e delle relative annotazioni.

Un nostro lettore ci chiede se l’iscrizione al catasto di un immobile ne implica la proprietà. Il rudere appartenente da anni alla sua famiglia risulta iscritto al catasto a nome dei vicini, i quali ora ne rivendicano la proprietà, pur non avendo nessun atto che lo attesti. Ci chiede pertanto in che modo si dimostra la proprietà di un immobile e quali sono i rapporti tra intestazione catastale e proprietà. Ecco alcuni chiarimenti sull’argomento.
Come si dimostra la proprietà di un immobile

Come abbiamo già spiegato più diffusamente nell’articolo “Come si dimostra la proprietà di un immobile“, secondo la Cassazione, l’unico modo per avere la certezza circa la titolarità di un immobile è esibire l’atto di proprietà. L’atto di proprietà può essere:

un rogito notarile: ossia un atto di compravendita, una donazione o un lascito testamentario;
una sentenza come quella che dirime la controversia tra due soggetti o accerta l’usucapione.

L’eventuale scrittura privata di trasferimento di un immobile non è sufficiente a comportare l’acquisizione della proprietà: la legge infatti impone l’atto pubblico, ossia il rogito notarile. Allo stesso modo, non è sufficiente la semplice promessa di cessione dell’immobile o il compromesso (il cosiddetto contratto preliminare), valevole quest’ultimo solo a stabilire un obbligo di successivo trasferimento, ma insufficiente a comportare di per sé la cessione della proprietà del bene.

Possiamo, dunque, dire che l’atto di proprietà può consistere in uno dei seguenti documenti:

il contratto di acquisto;
l’atto di donazione;
l’accettazione dell’eredità;
la sentenza che decide la controversia tra due soggetti sulla proprietà dell’immobile;
la sentenza che stabilisce la divisione dell’eredità o della comunione di beni tra più comproprietari;
la sentenza che stabilisce l’usucapione su un immobile.

Per dimostrare la proprietà di un immobile, quindi, bisogna essere in possesso dell’atto di proprietà. Chi l’ha perso ne può chiedere copia al notaio rogante o a qualsiasi altro notaio che farà le opportune ricerche.

È bene ricordare che ogni atto di trasferimento di un bene (sia esso un rogito o una sentenza) deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari. La trascrizione serve per opporre il proprio diritto nei confronti di terzi: a prevalere infatti è sempre chi ha effettuato per primo la trascrizione dell’atto a proprio favore.

Chiunque può accedere ai registri immobiliari e così sapere a chi appartiene un immobile.
Valore delle annotazioni catastali

La Cassazione ha poi spiegato qual è il valore delle semplici annotazioni catastali ossia delle risultanze all’interno del catasto. Secondo la Corte, si tratta di semplici indizi che non provano quindi, da soli, la proprietà del bene. L’unico modo – ribadiscono i giudici supremi – per dimostrare la titolarità dell’immobile è l’esibizione del contratto di acquisto notarile o degli altri atti di proprietà che abbiamo elencato prima.

In un altro precedente più datato [2], la stessa Cassazione aveva già precisato: «Poiché il catasto è preordinato a fini essenzialmente fiscali, il diritto di proprietà, al pari degli altri diritti reali (ossia su cose, n.d.R.), non può – in assenza di altri e più qualificanti elementi ed in considerazione del rigore formale prescritto per tali diritti – essere provato in base alla semplice annotazione di dati nei registri catastali, che hanno in concrete circostanze soltanto il valore di semplici indizi».

Ed ancora: «Tra gli elementi che possono essere utilizzati ai fini dell’identificazione del bene, i dati catastali non hanno valore di prova, ma soltanto di indizi. Le mappe catastali, infatti, costituiscono un sistema secondario e sussidiario rispetto all’insieme degli elementi di prova acquisiti attraverso l’indagine istruttoria, tant’è che possono assumere rilevanza probatoria solo se sono espressamente richiamati nell’atto di acquisto o se non sono contraddetti da specifiche determinazioni negoziali delle parti» [3].

Le mappe catastali costituiscono «un sistema secondario e sussidiario rispetto all’insieme degli elementi acquisiti attraverso l’indagine istruttoria (tant’è che le risultanze di esse possono assumere rilevanza probatoria solo se espressamente richiamate nell’atto di acquisto o se non contraddette da specifiche determinazioni negoziali delle parti)» [4].

«Alle risultanze catastali non può riconoscersi valore probatorio decisivo in ordine alla proprietà del bene, tuttavia dalle mappe possono desumersi degli indizi, giacché quello catastale è un sistema secondario sussidiario rispetto all’insieme degli elementi acquisiti attraverso l’indagine istruttoria. Pertanto, non può disconoscersi che le mappe catastali possano costituire indizio che può essere utilizzato ai fini dell’accertamento della proprietà del bene immobile»

Visto su : La legge per tutti