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Inquilino in affitto con casa all’asta: che fare?

6 Maggio 2022
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Come comportarsi con un contratto di locazione stipulato prima che la casa venga pignorata: a chi pagare il canone e cosa succede alla scadenza del contratto. È possibile lo sfratto?

Un nostro lettore, che ha stipulato un contratto di affitto qualche anno fa, ha appena scoperto che la casa in cui vive è stata da poco pignorata e messa all’asta. Teme pertanto di dover lasciare l’appartamento da un giorno all’altro e vorrebbe sapere come deve comportarsi. Ci chiede peraltro a chi debba pagare ora l’affitto: non vorrebbe che, un bel giorno, il tribunale dovesse chiedergli nuovamente il versamento dei canoni. Insomma, che deve fare l’inquilino in affitto con casa all’asta? Ecco alcuni importanti chiarimenti.

Indice

1 Se la casa in affitto va all’asta che fine fa l’inquilino?
2 Immobile pignorato e affitto precedente al pignoramento ma con canone iniquo
3 Se sono in affitto in nero e la casa va all’asta che rischio?
4 Se la casa in affitto va all’asta, a chi devo pagare il canone di locazione?
5 Inquilino in affitto non sa che la casa è all’asta
6 Il nuovo proprietario può modificare il contratto d’affitto esistente?

Se la casa in affitto va all’asta che fine fa l’inquilino?

Nell’ipotesi in cui il contratto di affitto sia stato “denunciato” (o meglio, “registrato” all’Agenzia delle Entrate), così come del resto la legge impone ai fini della validità del contratto stesso, l’eventuale pignoramento e messa all’asta dell’immobile non implica la risoluzione della locazione. Pertanto, l’inquilino avrà diritto a restare nell’appartamento non solo durante tutta la procedura esecutiva ma anche in caso di successiva assegnazione del bene a un terzo offerente.

 

Quindi, chi si aggiudica la casa all’asta dovrà rispettare il contratto di affitto fino alla successiva scadenza, in occasione della quale, e salvo il dovuto termine di preavviso di sei mesi, potrà dare la disdetta. Chiaramente, se tale disdetta non dovesse intervenire per tempo, il contratto di locazione si rinnoverà naturalmente, per come sarebbe avvenuto se la casa fosse rimasta al suo originario proprietario.
Immobile pignorato e affitto precedente al pignoramento ma con canone iniquo

Secondo la sentenza della Cassazione [1], anche se il contratto di affitto è stato stipulato prima del pignoramento, questo non è mai opponibile all’acquirente ove abbia un canone inferiore di oltre un terzo rispetto al giusto prezzo, vale a dire al canone di mercato di quell’immobile. E ciò perché una situazione del genere farebbe presumere un comportamento doloso del proprietario, rivolto cioè a disincentivare la presentazione di offerte di acquisto.
Se sono in affitto in nero e la casa va all’asta che rischio?

Diverso è il caso in cui il contratto di affitto dovesse essere in nero, ossia non registrato. In tal caso, tanto il giudice quanto il nuovo aggiudicatario dell’immobile potranno intimare all’inquilino di lasciare immediatamente l’appartamento, senza il rispetto della scadenza.
Se la casa in affitto va all’asta, a chi devo pagare il canone di locazione?

Il titolare dell’immobile resta proprietario dell’appartamento fino a quando questo non viene assegnato a un eventuale offerente nella procedura di esecuzione forzata. Ciò nonostante, una volta che sia già intervenuta la notifica dell’atto di pignoramento, questi ha il divieto di dare in affitto a terzi il proprio appartamento.

A tal fine però è bene sapere che, se il contratto è stato regolarmente registrato, l’inquilino non potrà ugualmente essere sfrattato, ma il custode giudiziario gli invierà una comunicazione in cui gli intimerà di versare i canoni mensili della locazione al custode stesso o alla procedura giudiziale.

Difatti, compito del custode giudiziario è quello di informare l’occupante che nessuna somma dovrà più essere corrisposta al locatore (debitore esecutato) e che i canoni dovranno essere per contro versati in favore della procedura esecutiva.

Prima di questo momento, però, il pagamento potrà intervenire regolarmente al locatore ed avrà effetto liberatorio: ossia l’inquilino non potrà essere obbligato a pagare il canone anche al tribunale. Dopo tale comunicazione, è necessario rispettare le indicazioni ricevute dal tribunale: diversamente, il debito permane e l’affittuario che non rispetti quanto intimatogli potrà essere tenuto a versare nuovamente il canone.
Inquilino in affitto non sa che la casa è all’asta

È bene sapere che l’inquilino non deve ricevere copia dell’atto di pignoramento, né il locatore è tenuto a informarlo di ciò qualora la procedura sia successiva alla stipula del contratto di affitto. Del resto, tale situazione, come anticipato, non influisce sulla validità del contratto stesso e sulla sua durata. Tant’è vero che, fino a diversa comunicazione da parte del tribunale, l’affittuario resta tenuto a versare i canoni al proprietario dell’immobile.
Il nuovo proprietario può modificare il contratto d’affitto esistente?

Una volta stabilito che, nonostante l’asta giudiziaria, il contratto di affitto resta comunque valido ed efficace, e pertanto l’inquilino non può essere sfrattato dal nuovo proprietario che si aggiudichi l’immobile, vediamo se questi invece ha la possibilità di variare le condizioni dell’affitto, ad esempio prevedendo un canone più alto. La risposta è negativa: l’aggiudicatario dell’asta è tenuto a rispettare le condizioni contrattuali precedentemente stipulate dal vecchio proprietario. Potrà tutt’al più disdire il contratto alla prima scadenza utile e subordinare il rinnovo dello stesso a diverse condizioni. Oppure le parti potranno accordarsi – senza bisogno di procedere a una disdetta e successivo rinnovo – alla modifica del canone ma solo in occasione della successiva scadenza e mai prima.

Visto su : La legge per tutti

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