Gestione delle spese condominiali: quale tabella usare?

Non si possono ripartire con la tabella millesimale generale spese che riguardano in maggior misura alcuni condomini.

Qual è il modo corretto di dividere le spese in un condominio? Quale tabella dovrebbe essere utilizzata? Queste domande possono generare confusione e controversie. La gestione delle spese condominiali è un tema complesso, che coinvolge leggi, regolamenti condominiali e, in alcuni casi, consuetudini pregresse. Questo articolo esamina i criteri normativi del Codice civile, l’uso delle tabelle di ripartizione e il caso specifico deciso dalla Corte d’appello di Roma.

Indice
Quali sono i criteri di ripartizione delle spese condominiali?
Quali sono le tabelle da utilizzare?
Cosa succede se non esistono tabelle ad hoc?
È possibile fare riferimento a consuetudini pregresse?

Quali sono i criteri di ripartizione delle spese condominiali?
Il criterio principale di divisione delle spese condominiali, a norma dell’art. 1123 del codice civile, è quello millesimale: tutti i condomini devono contribuire alle spese per la gestione, conservazione e manutenzione delle parti comuni e dei relativi impianti in base al valore del proprio appartamento.

Tuttavia al secondo comma questa norma viene mitigata da un ulteriore importante principio: quando si tratta di beni e servizi che servono i condomini in misura diversa (si pensi all’ascensore), il criterio generale di ripartizione dei millesimi deve tenere conto di ciò e subire degli aggiustamenti in modo che paghino di più coloro che usano di più detto bene.

Ecco perché, in condominio, si formano sempre più di una tabella millesimale: a fronte di una tabella generale, che serve per ripartire gran parte delle spese (ad esempio giardinaggio, illuminazione, citofono, ecc.) ve ne sono altre particolari che vengono usate proprio per quelle parti comuni che vengono sfruttate in modo diverso dai condomini (scale, ascensore, risaldamento comune, tetto e lastrico solare, garage, ecc.).

Chiude la rassegna dei criteri per ripartire le spese condominiali un’ultima disposizione che, dinanzi a condomini formati da più scale, più tetti o edifici, impone di ripartire le spese che interessano solo tali parti ai condomini che ne sono interessati (così, ad esempio, i condomini della scala A non partecipano alla manutenzione dell’ascensore della scala B).

Quali sono le tabelle da utilizzare?
Per dividere correttamente le spese condominiali, è necessario predisporre tabelle ad hoc per parti comuni a uso differenziato, come ascensore, scale o riscaldamento. L’uso di tabelle generali, cioè quelle relative ai beni a uso indistinto di tutti i condòmini, non è considerato legittimo per la ripartizione di costi di parti comuni non utilizzate da tutti.

Secondo la Corte di Appello di Roma (sent. n 3033/23) è Illegittima la delibera che ripartisce le spese inerenti a parti comuni non in uso da tutti i condòmini secondo consuetudine o utilizzando i millesimi della tabella generale, ossia quella relativi ai beni a uso indistinto di tutti i condòmini.

In sostanza, per il riparto delle spese, si conferma nella pronuncia capitolina, occorre far riferimento alla tabella generale dei millesimi per tutti i beni e servizi che servono in modo paritario i condòmini. Viceversa, per il mantenimento e la gestione dei beni e dei servizi comuni destinati a essere usufruiti in modo diverso (scale, ascensore, riscaldamento), deve farsi riferimento alle apposite tabelle.

In mancanza di esse non si può utilizzare la tabella generale, dovendo trovare applicazione i criteri normativi previsti caso per caso

Cosa succede se non esistono tabelle ad hoc?
Nel caso in cui non siano state predisposte tabelle specifiche, si deve fare riferimento ai criteri normativi del Codice civile. Ad esempio, l’articolo 1118 cod. civ. stabilisce che il diritto di proprietà di ciascun condomino sulle cose di proprietà comune è proporzionale al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene.

Inolter l’articolo 1123 cod. civ. chiarisce che le spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi comuni e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condòmini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salva diversa convenzione, o all’uso che ciascuno può farne, se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura differente.

Da richiamare anche l’articolo 68 delle Disposizioni attuative del Codice civile che precisa, infine, che i valori dei piani o porzioni di piano, indicati nel regolamento e ragguagliati al valore dell’intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento.

È possibile fare riferimento a consuetudini pregresse?
No, secondo la sentenza 3033/2023 della Corte d’appello di Roma, richiamarsi a consuetudini pregresse non è considerato legittimo. Questa sentenza è stata pronunciata in seguito al reclamo dei comproprietari di un appartamento che si ritenevano onerati ingiustamente.

Poniamo, ad esempio, il caso di un condominio dove i comproprietari di un appartamento sono stati gravati da spese relative all’area esterna all’edificio di proprietà esclusiva, oltre a scale e ascensore. In questo caso, l’utilizzo della tabella generale per ripartire le spese relative alle scale è considerato illegittimo, poiché non rispetta i criteri normativi che differenziano le spese in base all’uso o all’utilità che la cosa comune è destinata a dare a ciascun condòmino.

Analogamente, per quanto riguarda l’ascensore, è considerato erroneo l’adozione di un criterio convenzionale relativamente alle spese, desumibile dalla presenza della sola tabella A. Essendo l’ascensore un bene che serve i vari condòmini in modo diverso, dovrebbe esserci una tabella ad hoc.

In conclusione, per la ripartizione delle spese condominiali, è necessario fare riferimento a tabelle specifiche, se esistenti, o in assenza, alla normativa di legge. Ricorrere a consuetudini pregresse o a tabelle generali può portare a decisioni illegittime. E’ importante quindi essere informati e consapevoli dei propri diritti e doveri per evitare controversie o malintesi.

Visto su: La legge per tutti