Donazione nulla: è possibile usucapire la casa?
l’usucapione funziona anche se la donazione è avvenuta senza rogito: in questo modo è possibile intestare una casa senza andare dal notaio.
La donazione di un immobile richiede sempre l’atto notarile (il cosiddetto “rogito” o “atto pubblico”) e la presenza di due testimoni. Ma che succede se uno o entrambi tali requisiti dovessero mancare e, ciò nonostante, il donatario ha ricevuto il possesso dell’immobile e vi abita già da molto tempo? Se la donazione è nulla è possibile usucapire la casa?
La questione legale attorno alla possibilità di acquisire la proprietà di un immobile tramite usucapione, anche se la donazione iniziale è nulla per difetto di forma, è stata oggetto di disamina da parte della giurisprudenza e, in particolare della Cassazione. Questo articolo mira a chiarire i termini e le condizioni di tale pratica legale, attraverso l’analisi della sentenza n. 483, sezione Seconda dell’8 gennaio 2024. Ma procediamo con ordine.
Indice
Cosa significa usucapire un immobile?
Che succede se la donazione è nulla per difetto di forma?
Qual è il ruolo del mutamento della detenzione in possesso?
La vicenda
Quali sono le implicazioni pratiche di questa sentenza?
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Cosa significa usucapire un immobile?
L’usucapione è un modo di acquisire la proprietà di un bene altrui, di cui si ha la disponibilità materiale, attraverso il possesso continuato e ininterrotto per un periodo di 20 anni.
In tutto questo tempo è necessario che l’effettivo proprietario non abbia mai avviato una causa (o notificato un atto giudiziario) nei confronti del possessore al fine di ottenere la restituzione del bene.
Di norma, affinché inizi a decorrere il termine dei 20 anni è necessario che il detentore compia sul bene un atto che solo il proprietario potrebbe compiere e senza che questi gli abbia dato il permesso. Ad esempio si pensi a chi cambia la destinazione d’uso di un appartamento, o vi effettua ristrutturazioni interne.
In altre parole, se una persona possiede un immobile per un certo periodo di tempo, comportandosi pubblicamente come se fosse il proprietario, ne diventa il legittimo titolare.
Ma affinché ciò avvenga è necessario prima intentare una causa nei confronti del proprietario. Prima di tale causa bisogna tentare la cosiddetta mediazione obbligatoria. Se l’accordo non riesce, è il giudice a verificare la sussistenza dei presupposti dell’usucapione e, in caso affermativo, ordina al conservatore dei registri immobiliari, la voltura della titolarità del bene.
Che succede se la donazione è nulla per difetto di forma?
Non si può intestare una casa a una persona semplicemente consegnandole le chiavi. È necessario il passaggio di proprietà nei registri immobiliari e questo necessita dell’atto notarile. Quindi senza rogito, la donazione non produce alcun effetto.
Tuttavia la Cassazione ha affermato che la donazione di un immobile nulla per difetto di forma può essere “salvata” se, nel frattempo, il donatario ha posseduto per 20 anni l’immobile. In tal modo quest’ultimo può appellarsi all’usucapione e mantenere la proprietà benché la donazione non abbia sortito i suoi effetti. Cambia quindi il titolo di provenienza: non più l’atto di donazione ma la sentenza del tribunale che accerterà l’esistenza dei presupposti dell’usucapione.
Questo significa che, anche se il contratto di donazione non ha validità legale per mancanza dei requisiti formali richiesti, il beneficiario della donazione può comunque acquisire la proprietà del bene attraverso l’usucapione.
Qual è il ruolo del mutamento della detenzione in possesso?
Facciamo un passo indietro. Come abbiamo anticipato sopra, affinché l’usucapione possa operare, è necessario che il detentore del bene si comporti pubblicamente come se fosse il proprietario esclusivo, ponendo cioè un atto che solo quest’ultimo avrebbe il potere di compiere (si è fatto l’esempio della ristrutturazione). Questo atto viene tecnicamente definito come “mutamento della detenzione in possesso”: esso cioè sancisce l’intenzione del detentore di atteggiarsi a effettivo e unico titolare del bene. Qui sta l’aspetto più interessante della sentenza in commento: secondo la Cassazione, nel caso di donazione, questo comportamento è costituito dalla donazione stessa benché nulla. Quindi non è necessario null’altro. Con la conseguenza che il termine di 20 anni per il calcolo dell’usucapione inizia a decorrere dalla donazione (benché verbale).
La vicenda
Nel caso specifico, una donna e suo figlio sono stati chiamati in giudizio per rilasciare un immobile che occupavano in forza di una donazione verbale ricevuta dal precedente proprietario che, nel frattempo, era moro. Tuttavia, i convenuti hanno sostenuto di aver acquisito l’immobile tramite usucapione, dopo averlo ricevuto in donazione dal proprietario, nonostante la donazione fosse nulla per mancanza della forma prescritta.
La Cassazione ha concluso che era possibile l’usucapione dell’immobile, considerando il possesso iniziato con una donazione verbale e continuato nel tempo.
Quali sono le implicazioni pratiche di questa sentenza?
La sente offre un importante spunto: essa suggerisce che si può intestare una casa anche senza notaio, se c’è il consenso delle parti. Basta infatti che il donatario utilizzi l’immobile per 20 anni.
Non è neanche necessario adire il giudice: l’accordo di mediazione è un valido titolo che può essere trascritto nei pubblici registri immobiliari e valere al pari di una sentenza per la voltura della proprietà.
Indice
Cosa significa usucapire un immobile?
Che succede se la donazione è nulla per difetto di forma?
Qual è il ruolo del mutamento della detenzione in possesso?
La vicenda
Quali sono le implicazioni pratiche di questa sentenza?
Cosa significa usucapire un immobile?
L’usucapione è un modo di acquisire la proprietà di un bene altrui, di cui si ha la disponibilità materiale, attraverso il possesso continuato e ininterrotto per un periodo di 20 anni.
In tutto questo tempo è necessario che l’effettivo proprietario non abbia mai avviato una causa (o notificato un atto giudiziario) nei confronti del possessore al fine di ottenere la restituzione del bene.
Di norma, affinché inizi a decorrere il termine dei 20 anni è necessario che il detentore compia sul bene un atto che solo il proprietario potrebbe compiere e senza che questi gli abbia dato il permesso. Ad esempio si pensi a chi cambia la destinazione d’uso di un appartamento, o vi effettua ristrutturazioni interne.
In altre parole, se una persona possiede un immobile per un certo periodo di tempo, comportandosi pubblicamente come se fosse il proprietario, ne diventa il legittimo titolare.
Ma affinché ciò avvenga è necessario prima intentare una causa nei confronti del proprietario. Prima di tale causa bisogna tentare la cosiddetta mediazione obbligatoria. Se l’accordo non riesce, è il giudice a verificare la sussistenza dei presupposti dell’usucapione e, in caso affermativo, ordina al conservatore dei registri immobiliari, la voltura della titolarità del bene.
Che succede se la donazione è nulla per difetto di forma?
Non si può intestare una casa a una persona semplicemente consegnandole le chiavi. È necessario il passaggio di proprietà nei registri immobiliari e questo necessita dell’atto notarile. Quindi senza rogito, la donazione non produce alcun effetto.
Tuttavia la Cassazione ha affermato che la donazione di un immobile nulla per difetto di forma può essere “salvata” se, nel frattempo, il donatario ha posseduto per 20 anni l’immobile. In tal modo quest’ultimo può appellarsi all’usucapione e mantenere la proprietà benché la donazione non abbia sortito i suoi effetti. Cambia quindi il titolo di provenienza: non più l’atto di donazione ma la sentenza del tribunale che accerterà l’esistenza dei presupposti dell’usucapione.
Questo significa che, anche se il contratto di donazione non ha validità legale per mancanza dei requisiti formali richiesti, il beneficiario della donazione può comunque acquisire la proprietà del bene attraverso l’usucapione.
Qual è il ruolo del mutamento della detenzione in possesso?
Facciamo un passo indietro. Come abbiamo anticipato sopra, affinché l’usucapione possa operare, è necessario che il detentore del bene si comporti pubblicamente come se fosse il proprietario esclusivo, ponendo cioè un atto che solo quest’ultimo avrebbe il potere di compiere (si è fatto l’esempio della ristrutturazione). Questo atto viene tecnicamente definito come “mutamento della detenzione in possesso”: esso cioè sancisce l’intenzione del detentore di atteggiarsi a effettivo e unico titolare del bene. Qui sta l’aspetto più interessante della sentenza in commento: secondo la Cassazione, nel caso di donazione, questo comportamento è costituito dalla donazione stessa benché nulla. Quindi non è necessario null’altro. Con la conseguenza che il termine di 20 anni per il calcolo dell’usucapione inizia a decorrere dalla donazione (benché verbale).
La vicenda
Nel caso specifico, una donna e suo figlio sono stati chiamati in giudizio per rilasciare un immobile che occupavano in forza di una donazione verbale ricevuta dal precedente proprietario che, nel frattempo, era moro. Tuttavia, i convenuti hanno sostenuto di aver acquisito l’immobile tramite usucapione, dopo averlo ricevuto in donazione dal proprietario, nonostante la donazione fosse nulla per mancanza della forma prescritta.
La Cassazione ha concluso che era possibile l’usucapione dell’immobile, considerando il possesso iniziato con una donazione verbale e continuato nel tempo.
Quali sono le implicazioni pratiche di questa sentenza?
La sente offre un importante spunto: essa suggerisce che si può intestare una casa anche senza notaio, se c’è il consenso delle parti. Basta infatti che il donatario utilizzi l’immobile per 20 anni.
Non è neanche necessario adire il giudice: l’accordo di mediazione è un valido titolo che può essere trascritto nei pubblici registri immobiliari e valere al pari di una sentenza per la voltura della proprietà.
Visto su: La legge per tutti
