Diritti e doveri nella compravendita della casa

Quando viene meno il principio di buona fede che può compromettere l’accordo tra le parti per l’acquisto di un immobile?

Vendere o comprare una casa significa portare a termine un’operazione riguardante un bene che non costa poco e che, teoricamente, dovrebbe durare a lungo. Di certo, per chi acquista, vuol dire investire sul luogo in cui lui stesso o la sua famiglia vogliono avere un punto di riferimento sicuro e affidabile. Per chi vende, invece, significa avere un ingresso economico importante che consentirà di comprare un altro immobile oppure di rimpinguare il proprio conto corrente per investire quei soldi in un altro modo. Entrambe le parti, dunque, hanno degli interessi e, per questo, ci sono diritti e doveri nella compravendita di una casa.

L’impegno più importante non è quello che si manifesta davanti ad un notaio, dove ormai i giochi sono fatti, il rogito è pronto per portare tutto quanto a conclusione. L’impegno più importante, quello su cui bisogna dimostrare di essere davvero corretti, è nelle trattative. In questa fase, non esistono solo l’olfatto buono per gli affari e la buona volontà: ci sono dei veri e propri diritti e doveri di e per entrambe le parti. Che si riassumono in un unico concetto: la buona fede.

Indice

1 Compravendita della casa: il concetto di buona fede
2 Compravendita della casa: il giustificato motivo di recesso
3 Compravendita della casa: l’invalidità del contratto
4 Compravendita della casa: l’obbligo di riservatezza
5 Compravendita della casa: l’obbligo di chiarezza
6 Compravendita della casa: che succede se si viola la buona fede?

Compravendita della casa: il concetto di buona fede

È il più importante principio che le parti coinvolte nella compravendita di una casa devono seguire: la buona fede. Significa comportarsi con correttezza e lealtà, osservare alcuni obblighi e seguire determinati comportamenti: tutelare l’affidamento della controparte nella conclusione delle trattative e non recedere senza giustificato motivo. Inoltre, venditore e potenziale acquirente devono rispettare obblighi di comunicazione, informazione, riservatezza, chiarezza, custodia e protezione del bene.

La buona fede impone anche di non condurre trattative parallele o prolungarle eccessivamente senza giustificato motivo: solo fino a quando non si crea un affidamento legittimo sulla futura conclusione del contratto, le parti sono libere di recedere dalle trattative.

Se, invece, le trattative giungono ad uno stadio avanzato in grado di far capire che la cosa andrà a buon fine, se una parte recede in modo ingiustificato può essere chiamata a rispondere della violazione del principio della buona fede secondo le regole della responsabilità precontrattuale.

In pratica, c’è un affidamento legittimo che può far credere nella buona riuscita della compravendita della casa quando:

le parti prendono in considerazione gli elementi essenziali del contratto che intendono stipulare;
alla formazione del contratto manca solo la redazione in forma scritta, necessaria per la validità del contratto;
si sono raggiunte intese su alcuni punti o eventuali accordi parziali, anche di carattere provvisorio.

Viceversa, l’affidamento legittimo non c’è (e, quindi, non può esistere alcuna pretesa dalla controparte) quando:

l’affare sfuma dopo le battute iniziali della trattativa;
una parte è convinta solo soggettivamente ma non oggettivamente che il contratto si perfezionerà;
le parti hanno definito solo prezzo e oggetto del contratto di vendita immobiliare ma non ci sono altri elementi che garantiscano il progredire delle trattative verso l’accordo finale.

Compravendita della casa: il giustificato motivo di recesso

Che cosa giustifica il recesso dalle trattative di compravendita di una casa? Ad esempio:

la scoperta di vincoli sull’immobile (si pensi ad un’ipoteca);
gli abusi edilizi sull’immobile;
la morosità dell’inquilino;
l’esistenza di contenziosi;
la richiesta dell’acquirente di ottenere dal venditore prima del rogito il cambio di destinazione d’uso;
l’intenzione di una parte di pregiudicare diritti precedentemente costituiti a favore della controparte riguardo allo stesso bene.

Non giustifica, invece, il recesso dalla trattativa:

la scoperta di una servitù di passaggio, dato che sono usuali e ricorrenti negli stabili condominiali;
una circostanza già nota prima di iniziare le trattative;
una diversa valutazione circa la convenienza dell’affare.

Compravendita della casa: l’invalidità del contratto

Se una delle parti coinvolte nella compravendita della casa è a conoscenza (o può esserlo secondo la normale diligenza) di una causa d’invalidità del contratto per il quale sono in corso le trattative, deve darne avviso all’altra parte. Deve farlo anche per:

le eventuali violazioni di legge;
la possibilità che esista una circostanza in grado di far verificare una condizione risolutiva;
le circostanze che rendono il contratto inefficace (se, per esempio, dovesse mancare un’autorizzazione amministrativa) o anche inutile.

Compravendita della casa: l’obbligo di riservatezza

Compratore e venditore dell’immobile devono mantenere verso i terzi la riservatezza sull’accordo in preparazione o su notizie riservate di cui siano a conoscenza a causa della negoziazione che non provengano da fonti pubbliche.
Compravendita della casa: l’obbligo di chiarezza

«Patti chiari, amicizia lunga», si direbbe in termini scontati. Non è, invece, così scontato che, soprattutto, l’acquirente di un immobile capisca al volo quello che c’è scritto nel contratto di compravendita. Ecco perché la legge pretende che, nella formazione dell’accordo e nelle trattative, venga usato un linguaggio comprensibile al fine di evitare l’ingiusto vantaggio di chi successivamente, pretenda di attribuire a determinate clausole un significato diverso da quello percepito dall’altro contraente. In caso contrario, la buona fede va a farsi benedire.
Compravendita della casa: che succede se si viola la buona fede?

Chi viene meno al principio di buona fede nella trattativa per la compravendita della casa può essere chiamato in giudizio dalla controparte per il risarcimento dei danni a titolo di responsabilità precontrattuale.

Per ottenere il risarcimento, la parte lesa deve rivolgersi al tribunale competente con un atto di citazione della controparte, dimostrando che sono stati violati gli obblighi di buona fede. Il diritto al risarcimento si prescrive in cinque anni.

Visto su : La legge per tutti