Cosa fare se l’amministratore di condominio è inadempiente?

I principali doveri dell’amministratore e le conseguenze nel caso di loro mancato rispetto: la revoca ordinaria e quella giudiziale.

L’amministratore di condominio è nominato dall’assemblea affinché si occupi della gestione dell’intero edificio e rappresenti la compagine verso l’esterno, cioè nei confronti dei terzi. L’amministratore si occupa di tutti gli aspetti fondamentali riguardanti il condominio, potendo perfino disporre lavori di straordinaria amministrazione senza il preventivo consenso dell’assemblea, quando ciò è giustificato da ragioni di urgenza. Cosa fare se l’amministratore di condominio è inadempiente?

Spesso, accade che l’amministratore sia inadempiente ai propri obblighi, per negligenza o per incapacità a svolgere il proprio dovere. In casi del genere, i condòmini possono tutelarsi procedendo alla revoca dell’incarico e, nei casi più gravi, chiedendo perfino il risarcimento dei danni. Cosa fare se l’amministratore di condominio è inadempiente? Scopriamolo insieme.

Indice

1 Amministratore di condominio: cosa deve fare?
2 Amministratore condominio: quando è inadempiente?
3 Amministratore inadempiente: cosa fare?
4 Revoca dell’amministratore inadempiente: come funziona?
5 Revoca giudiziale dell’amministratore: come funziona?

Amministratore di condominio: cosa deve fare?

L’amministratore di condominio deve gestire l’edificio; per la precisione, deve occuparsi di tutto ciò che riguarda le parti comuni, cioè quei beni e servizi che sono di proprietà di tutti, come ad esempio l’ascensore, il cortile, il tetto, il lastrico solare, l’impianto centralizzato di riscaldamento, ecc.

L’amministratore deve quindi occuparsi della manutenzione di tutte queste cose, pagandone le relative spese.

L’amministratore paga le bollette dei servizi comuni, avvalendosi del denaro che necessariamente deve far transitare sul conto corrente intestato al condominio.

L’amministratore deve poi curare la tenuta di tutti i registri che riguardano il condominio (registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell’amministratore, registro di contabilità e registro anagrafe).

L’amministratore deve attivarsi tempestivamente per recuperare i crediti del condominio; deve convocare i condòmini per l’assemblea, redigere e far approvare il bilancio condominiale.

Ovviamente, l’amministratore deve dare esecuzione alle delibere assembleari, ponendosi quindi come attuatore della volontà condominiale.

Inoltre, l’amministratore rappresenta il condominio in tutte le cause che lo riguardano, ponendosi nei confronti dei terzi come il soggetto a cui inviare tutte le comunicazioni.
Amministratore condominio: quando è inadempiente?

Quando l’amministratore di condominio si definisce inadempiente? L’amministratore di condominio è inadempiente ogni volta che viene meno a uno dei doveri sopra elencati. È appena il caso di ricordare che l’amministratore è un vero e proprio mandatario; ciò significa che è legato al condominio da un contratto di mandato a tutti gli effetti, tale essendo la natura dell’incarico conferitogli.
Amministratore inadempiente: cosa fare?

In quanto mandatario, l’amministratore può essere sempre revocato nel caso di suo inadempimento. A tal proposito, la legge prevede due rimedi:

la revoca semplice;
la revoca giudiziale.

Analizziamo entrambe le soluzioni.
Revoca dell’amministratore inadempiente: come funziona?

In caso di inadempimento, l’amministratore di condominio può essere revocato dalla stessa assemblea che lo ha nominato. Ma c’è di più: i condòmini possono procedere alla revoca dell’amministratore a prescindere da qualsiasi inadempienza.

In altre parole, l’assemblea è libera di revocare l’amministratore in ogni tempo, anche senza una giusta causa. Per fare ciò, però, occorre che la delibera sia approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

È la stessa legge [1] a stabilire che «La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio».

In sintesi: l’assemblea nomina e revoca l’amministratore liberamente, con la stessa maggioranza. La revoca non deve necessariamente essere giustificata da un inadempimento, potendo avvenire anche per mero capriccio.

L’amministratore va comunque retribuito per il lavoro compiuto sino al momento della revoca. Se poi la revoca è del tutto ingiustificata, l’amministratore, ricorrendone i presupposti, potrebbe perfino chiedere il risarcimento dei danni.

Anche l’assemblea può chiedere il risarcimento se dall’inadempimento dell’amministratore è derivato un pregiudizio per il condominio. Si pensi all’amministratore che non ha curato una costituzione in giudizio, finendo per far soccombere il condominio.
Revoca giudiziale dell’amministratore: come funziona?

Nel caso di gravi inadempimenti l’amministratore può essere revocato dal giudice su ricorso anche di un solo condomino. Si parla in questi casi di revoca giudiziale.

A differenza della revoca ordinaria da parte dell’assemblea, la revoca giudiziale è disposta dal tribunale, solo in caso di gravi irregolarità; ne sono un esempio:

l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;
il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore;
la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente intestato al condominio;
qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
la mancata o cattiva tenuta dei registri condominiali.

In caso di revoca giudiziale, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.

La legge ha altresì cura di specificare che, prima di procedere al ricorso per la revoca, occorre che l’assemblea si riunisca per deliberare sulla revoca “ordinaria”, cioè a maggioranza. Solo nel caso in cui il consesso non assuma la decisione sarà possibile chiedere al tribunale la revoca giudiziale.

Visto su : La legge per tutti