Compravendita senza certificato agibilità: cosa fare?

Acquirente si accorge dopo aver comprato un appartamento che manca l’agibilità: come ottenere il certificato e il risarcimento del danno.

Non si può abitare un appartamento privo del certificato di agibilità. Diversamente, si è esposti alle sanzioni amministrative che il Comune potrebbe infliggere a seguito del controllo da parte della polizia municipale. Qualora l’immobile venga venduto, l’acquirente all’oscuro di ciò non è tenuto a contestare i vizi della cosa ma può limitarsi a chiedere la risoluzione del contratto o il risarcimento del danno.

Approfondiamo il discorso e vediamo cosa prevede la legge in ipotesi di questo tipo. Ecco dunque cosa fare in caso di compravendita senza certificato di agibilità.

Indice

1 Cos’è il certificato di agibilità?
2 Vendita di immobile privo di agibilità: è valida?
3 Vendita immobile senza agibilità con il consenso dell’acquirente
4 Prescrizione dell’azione
5 La consegna tardiva del certificato di agibilità
6 Approfondimenti

Cos’è il certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità ha sostituito il vecchio «certificato di abitabilità».

Secondo la definizione di cui all’articolo 24 del Dpr 380/2001, modificata dalla legge 11 novembre 2014, numero 164, il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.

Come detto, il rilascio del certificato è condizione per poter vivere all’interno dell’immobile. Chi non presenta la segnalazione certificata di agibilità rischia una sanzione amministrativa da 77 a 464 euro. Non ci sono quindi conseguenze di tipo penale. Inoltre, il Comune non può negare la residenza a chi la fissa in un appartamento privo di agibilità ma può solo infliggere le sanzioni per violazione della normativa edilizia e urbanistica.
Vendita di immobile privo di agibilità: è valida?

La vendita di un immobile privo di agibilità è astrattamente valida (a differenza della vendita di un immobile abusivo) ma non per questo l’acquirente è privo di tutele. Questi infatti può comunque richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento e/o il risarcimento del danno. Si tratta infatti di una vendita «di una cosa per un’altra» ossia di un oggetto diverso rispetto a quello promesso. Sicché, l’acquirente potrà optare per una delle seguenti soluzioni:

pretendere il rilascio del certificato a cura e spese del venditore;
chiedere il risarcimento del danno per l’acquisto di un bene di qualità inferiore rispetto a quella promessa;
chiedere la risoluzione del contratto (ossia lo “scioglimento” dello stesso), restituendo il bene e ottenendo il rimborso del prezzo versato oltre all’ulteriore danno subìto a seguito della compravendita non andata a buon fine.

La risoluzione del contratto si può chiedere solo in caso di difetto assoluto della licenza di abitabilità oppure in caso di insussistenza delle condizioni necessarie a ottenerla. Tale difetto infatti incide sulle possibilità di rivendere il bene e di poter assolvere alla funzione che gli è propria, quella cioè abitativa.
Vendita immobile senza agibilità con il consenso dell’acquirente

Poiché, come detto, la vendita di un appartamento senza agibilità è astrattamente valida, nulla toglie che le parti possano mettersi d’accordo e concordare appunto il trasferimento del bene senza tale certificato. L’atto sarebbe comunque valido né il notaio potrebbe “bloccarlo”. L’importante è che l’acquirente sia messo al corrente di tale circostanza e l’abbia esplicitamente approvata [2].
Prescrizione dell’azione

L’azione per ottenere il rilascio del permesso di agibilità, la risoluzione del contratto o il risarcimento del danno si prescrive in 10 anni. Si tratta infatti di un inadempimento dell’obbligazione derivante dal contratto di vendita, connaturale alla destinazione abitativa dell’immobile alienato; tale termine decorre dalla stipula del contratto o dal diverso termine indicato dal giudice per l’adempimento [3].
La consegna tardiva del certificato di agibilità

Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, «la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull’equilibrio delle reciproche prestazioni» [4] . Così che, sempre secondo tale orientamento, «il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l’ipotesi di vendita di aliud pro alio» [5].

Visto su : La legge per tutti