Quando comprare la seconda casa col bonus prima casa

Quando comprare la seconda casa col bonus prima casa.

Possibile ottenere due volte l’agevolazione fiscale sull’acquisto di casa anche se la prima non viene venduta, purché sia inidonea ad abitarvi.

Anche se la legge consente di acquistare, una sola volta, un immobile con il cosiddetto «bonus prima casa», in ipotesi eccezionali è possibile usufruire due volte dell’agevolazione in commento e, quindi, pagare meno della metà delle tasse anche sulla seconda. Ciò succede quando la prima abitazione è oggettivamente inidonea ad essere utilizzata, come nel caso di allargamento della famiglia per nascita di ulteriori figli. La questione è estremamente interessante e merita di essere approfondita per l’indubbio vantaggio che può costituire in favore dei contribuenti. A ricordare quando comprare la seconda casa col bonus prima casa è una recente ordinanza della Cassazione [1]. Cerchiamo di fare chiarezza.

Indice

1 Cos’è il bonus prima casa
2 Se si acquista la seconda casa bisogna vendere la prima
3 Bonus prima casa: quando non è necessario vendere

Cos’è il bonus prima casa

Abbiamo parlato più volte dell’agevolazione fiscale sulla prima casa, più nota come «bonus prima casa». In sintesi si tratta di un forte sconto sulle tasse da pagare in caso di acquisto di immobile:

se si acquista da una ditta costruttrice si paga l’Iva al 4% anziché al 10%; in più l’imposta di registro, catastale e ipotecaria sono tutte e tre in misura fissa, pari a 200 euro ciascuna;
se si acquista da privato, si paga l’imposta di registro al 2% anziché al 9%; in più l’imposta catastale e ipotecaria sono tutte e due in misura fissa, pari a 50 euro ciascuna.

Attenzione: una volta acquistata la casa con il bonus, non la si può vendere per almeno 5 anni.

L’estensione dell’agevolazione spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito (donazione e successione).
Se si acquista la seconda casa bisogna vendere la prima

Per richiedere il bonus prima è necessario:

non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime agevolazioni “prima casa”.

L’acquirente ha l’obbligo di dichiarare tali condizioni nell’atto di compravendita.

Dal 1° gennaio 2016 è possibile ugualmente avere il beneficio fiscale anche se il contribuente è già proprietario di un immobile acquistato con col bonus prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Attenzione però: il bonus prima casa non spetta quando si acquista un’abitazione ubicata nello stesso Comune in cui si è già titolare di altro immobile acquistato senza fruire dei benefici, anche se lo si vende entro un anno dal nuovo acquisto.

Quindi, in buona sostanza, è possibile acquistare una seconda casa col bonus solo a condizione che:

la prima venga venduta entro un anno;
la seconda si trovi in un Comune diverso da quello ove è la prima (in corso di vendita).

Bonus prima casa: quando non è necessario vendere

Benché la legge, come abbiamo appena visto, esclude chiaramente la possibilità di avere il bonus prima casa anche sulla seconda, a meno che la prima non sia venduta entro un anno, nel 2009 la Cassazione ha inaugurato un nuovo orientamento. Secondo questa nuova interpretazione, se nella prima casa non si può abitare, allora è consentito usufruire dell’agevolazione fiscale anche sull’acquisto di una seconda. La scorsa estate, la Suprema Corte ha precisato [3] che si deve trattare di una inidoneità dell’immobile dovuta a circostanze oggettive (ad esempio, si pensi a una casa inabitabile) o a circostanze soggettive (ad esempio, si pensi all’allargamento della famiglia con la nascita di ulteriori figli che renda necessario avere un immobile più ampio). Tali condizioni obiettive quindi consentono l’acquisto di un’altra abitazione con l’agevolazione «prima casa». Di tanto avevamo già parlato in Bonus prima casa: si può avere due volte l’agevolazione?

A seguito di questo mutato indirizzo, anche l’Agenzia delle Entrate, che inizialmente era su posizioni più rigide [4], ha infine cambiato la propria interpretazione e, con una risoluzione approvata questa estate [5], si è adeguata al pensiero della Cassazione, sancendo che la proprietà di una casa divenuta oggettivamente inidonea ad essere abitata (ad esempio, a causa del terremoto) non impedisce al contribuente di comprarne un’altra, avvalendosi dell’agevolazione “prima casa”. Sicché ora anche per l’amministrazione finanziaria è possibile comprare la seconda casa col bonus prima casa se il precedente immobile non più (più) essere abitato.