Comodato d’uso della casa: in che cosa consiste?

Le caratteristiche della cessione a titolo gratuito di un immobile ed il contenuto del contratto tra le parti.

Il comodato d’uso della casa è un contratto normalmente gratuito che consente di servirsi per un periodo di tempo di un immobile con l’impegno di restituirlo alla scadenza prefissata. Non rientra in questa fattispecie il lascito testamentario di un immobile e non può essere oggetto di un contratto preliminare, come accade invece per la compravendita. Quindi, il comodato d’uso della casa in che cosa consiste?

Va precisato subito che la parola comodato non è sinonimo di usufrutto, dato che il comodatario acquisisce un diritto personale sull’immobile e non un diritto reale, come l’usufruttuario. Significa, tanto per fare un esempio, che mentre quest’ultimo potrebbe affittare l’abitazione il primo non può farlo.

Non va confuso nemmeno con l’affitto, poiché il comodatario non deve pagare un canone di locazione per il godimento del bene, tranne nel caso del comodato cosiddetto «modale» in cui si è obbligati a versare una somma molto modesta. E non si tratta nemmeno di una donazione, considerato che l’immobile deve essere prima o poi restituito. Vediamo nel dettaglio come si fa questo tipo di cessione dell’immobile.

Indice

1 Comodato d’uso della casa: le caratteristiche del contratto
2 Chi può dare una casa in comodato d’uso?
3 Come si fa il contratto di comodato d’uso?

Comodato d’uso della casa: le caratteristiche del contratto

Un contratto di comodato d’uso si contraddistingue da altri tipi di contratti per il fatto che il comodante, cioè la persona che consegna la casa al comodatario, non percepisce alcun corrispettivo per aver concesso l’uso dell’immobile di cui non può chiedere la restituzione prima della scadenza del termine o dell’uso pattuito.

Il primo elemento del comodato d’uso della casa, quindi, è la gratuità: si parte dal presupposto che l’immobile viene concesso per parentela, per amicizia o per cortesia, magari per colmare una situazione di particolare bisogno. Gli unici obblighi del comodatario sono quelli di tenere bene la casa e di restituirla alla scadenza prefissata. Ed è qui che il comodante trova un suo vantaggio, cioè nel fatto che, avendo una casa vuota, ha qualcuno che gliela cura.

Il contratto si intende sempre gratuito anche quando:

il comodato d’uso è «modale», cioè prevede il versamento di una modesta somma che, in realtà, corrisponde a una sorta di rimborso delle spese sostenute dal proprietario;
il comodatario vuole comunque di sua spontanea volontà riconoscere una somma al comodante.

Proprio per il carattere gratuito del comodato d’uso, non è richiesto e nemmeno ammesso un contratto preliminare che preveda la definizione di un successivo accordo definitivo. Semmai, il proprietario può chiedere il risarcimento del danno subìto per avere inutilmente avviato delle trattative e aver fatto affidamento sulle stesse ma non certo per la mancata esecuzione del contratto.
Chi può dare una casa in comodato d’uso?

È legittimato a cedere una casa in comodato d’uso chiunque ne abbia la disponibilità di fatto, e quindi:

il proprietario;
l’usufruttuario (entro i limiti di durata massima del suo diritto);
l’enfiteuta, cioè chi possiede un diritto reale su un fondo altrui, urbano o rustico, in base al quale ha la facoltà di godimento, dovendo però migliorarlo e pagare il proprietario;
l’inquilino (purché non ci sia nel contratto di locazione un divieto di subaffitto);
lo stesso comodatario, con il consenso del comodante.

Non lo può fare, invece, chi ha il solo diritto d’uso o di abitazione.
Come si fa il contratto di comodato d’uso?

La forma del contratto di comodato d’uso di una casa è libera. L’accordo verbale può essere provato per testimoni e anche per presunzioni purché esse siano gravi, precise e concordanti. Ad ogni modo, resta altamente consigliata la forma scritta (obbligatoria, però, se una delle parti è la Pubblica Amministrazione), per avere degli elementi più concreti in caso di controversie.

Nel caso in cui si scelga la forma scritta, il contratto deve essere registrato e conviene sempre indicare:

la destinazione d’uso dell’immobile;
le condizioni poste dal comodante;
la durata del contratto, se prevista, con la data in cui l’immobile deve essere riconsegnato;
lo stato di conservazione della casa al momento della consegna.

È ammessa la clausola di proroga automatica del contratto per periodi successivi prestabiliti se non si verifica qualche impedimento. Se la durata non è indicata, il comodato si definisce «precario».

Nel contratto possono essere inserite altre clausole aggiuntive, come ad esempio:

l’espressa indicazione dell’uso dei frutti dell’immobile;
l’autorizzazione rilasciata al comodatario di concedere a terzi l’uso dell’immobile;
la stima del valore dell’immobile, anche senza perizia.

Il contratto di comodato si perfeziona con la consegna dell’immobile al comodatario.

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