Come si calcola il consumo di acqua in condominio?

Ripartizione delle spese acqua in condominio: per millesimi, per numero di residenti o in base al contatore?

Come si calcola il consumo di acqua in condominio? Non tutti i condomini hanno le stesse regole riguardo alla divisione delle bollette dell’acqua. In alcuni, si procede alla ripartizione secondo millesimi di proprietà; in altri, invece, rileva il numero di residenti nell’appartamento; in altri ancora, sono presenti i contatori per ogni appartamento.

La questione si potrebbe poi ulteriormente complicare nel momento in cui, pur avendo il condomino adottato il criterio per millesimi o per teste, uno dei condomini installi un proprio contatore e pretenda di pagare per quanto consuma effettivamente.

Qual è allora il criterio corretto che l’amministratore deve seguire? Come si calcola il consumo di acqua in condominio?

Indice

1 Quanti modi per dividere l’acqua in condominio
1.1 Ripartizione acqua condominiale per millesimi
1.2 Ripartizione acqua condominiale per teste
1.3 Ripartizione acqua condominiale secondo contatori
2 Qual è l’esatto metodo per dividere l’acqua in condominio?

Quanti modi per dividere l’acqua in condominio

Come abbiamo anticipato in apertura, esistono tre modi diversi per dividere la bolletta dell’acqua in condomino:

per millesimi, ossia sulla base del valore dell’appartamento;
per teste: tanto più persone vivono nell’unità immobiliare, tanto più sarà elevata la relativa quota;
per consumi rilevati dai contatori.

Ripartizione acqua condominiale per millesimi

In questo caso, l’amministratore divide la bolletta in base ai millesimi assegnati ad ogni appartamento nell’apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

Come avremo modo di vedere, questo criterio è quello generalmente previsto dalla legge e da preferire rispetto a quello “per teste”. Tuttavia, laddove vi siano i contatori, bisognerà affidarsi a questi ultimi.
Ripartizione acqua condominiale per teste

In tal caso, tante più persone vivono nell’unità immobiliare, tanto più sarà elevata la relativa quota. Questo criterio, in deroga a quanto previsto dal Codice civile (che, come detto sopra, impone il criterio dei millesimi), può essere adottato solo se c’è l’unanimità. Peraltro, esso imporrebbe all’amministratore dei poteri di vigilanza sui rapporti tra condòmino ed eventuali ospiti che travalicano invece dalle sue competenze.
Ripartizione acqua condominiale secondo contatori

Il criterio dei contatori è quello da preferire in assoluto perché favorisce il risparmio dell’acqua, imponendo a ciascuno un pagamento in base all’effettivo consumo. Ma esso può essere adottato solo se tutti gli appartamenti dispongono di un loro contatore.
Qual è l’esatto metodo per dividere l’acqua in condominio?

Da tempo, la giurisprudenza, anche della Cassazione, ritiene che il criterio corretto per la ripartizione delle spese dell’acqua in condominio sia quello basato sull’effettivo consumo per unità immobiliare stabilito da contatori. Ciò nonostante, non esiste una legge che imponga al condominio o ai singoli condòmini di dotarsi di contatori. Pertanto, se questi sono assenti, il criterio che deve prevalere è quello per millesimi di proprietà. Questo perché è lo stesso Codice civile, l’articolo 1123, a stabilire che la ripartizione di tutte le spese condominiali, nessuna esclusa, debba avvenire secondo i millesimi di proprietà e, in caso di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Solo l’unanimità – specifica sempre la giurisprudenza – può cambiare tali regole e stabilire un criterio di ripartizione diverso (come ad esempio quello per teste): unanimità che si può raggiungere o con un’apposita delibera condominiale adottata dall’assemblea oppure con l’approvazione del cosiddetto “regolamento contrattuale”, quello cioè accettato da tutti i condomini in sede di stipula dell’atto di acquisto delle singole unità immobiliari (in tal modo, raggiungendosi l’unanimità, seppur in momenti tra loro distinti). Tale regolamento, peraltro, sarà opponibile ai successivi titolari delle abitazioni a condizione che sia stato trascritto nei pubblici registri immobiliari o, in alternativa, allegato o richiamato nei rogiti di trasferimento del bene.

Solo con il consenso di tutti i condomini si può adottare il sistema di ripartizione dell’acqua secondo il numero di abitanti nell’appartamento e non per millesimi. Fermo restando che, laddove ci sia un condomino che possegga un contatore, a differenza di tutti gli altri, questi non potrebbe rivendicare, per sé, un metodo di calcolo dell’acqua diverso rispetto a quello degli altri condomini. Pertanto, l’amministratore non è tenuto a basarsi sui risultati del singolo contatore. Resta comunque la possibilità per l’assemblea di decidere l’installazione dei contatori e il mutamento della contabilizzazione non più per persona bensì per le risultanze dei contatori, oppure ripartire le spese per quote millesimali.

Secondo la Suprema Corte: «in tema di condominio negli edifici, salva diversa convenzione, la ripartizione delle spese della bolletta dell’acqua, in mancanza di contatori di sottrazione installati in ogni singola unità immobiliare, deve essere effettuata, ai sensi dell’articolo 1123, comma 1, del Codice civile, in base ai valori millesimali».

Una diversa modalità di ripartizione delle spese dell’acqua condominiale, fatta ad esempio in base al numero di persone dimoranti all’interno dell’immobile, sarebbe illegittima e consentirebbe di far ricorso al giudice. Infatti, le spese relative al consumo dell’acqua devono essere ripartite in base all’effettivo consumo se questo è rilevabile oggettivamente con strumentazioni tecniche.

Per la Cassazione stabilire il costo dell’erogazione dell’acqua in base al numero delle persone che risiedono in ogni unità abitativa significa introdurre al posto del criterio potenziale su base reale un criterio forfettario presuntivo su base personale. Tale criterio, che solo apparentemente risponde ad esigenze pratiche di semplificazione, finisce per il rimettere all’amministratore un compito di vigilanza e di controllo che fuoriesce dalle sue attribuzioni, perché tocca le relazioni personali e di vita di ciascun condomino.

Solo l’installazione in ogni singola unità immobiliare – e non solo in alcune – di un apposito contatore individuale può consentire di utilizzare la lettura come base certa per l’addebito dei costi. Il ricorso invece al criterio dei millesimi di proprietà è subordinato all’assenza dei contatori.

Infine, deve ritenersi viziata, per intrinseca irragionevolezza, la delibera assembleare, assunta a maggioranza, che, adottato il diverso criterio di riparto per persona in base al numero di coloro che abitano stabilmente nell’unità immobiliare, esoneri dal pagamento delle spese dell’acqua i condòmini i cui appartamenti siano rimasti vuoti nel corso dell’anno.

Visto su: La legge per tutti