Come si acquista la proprietà con l’usucapione.

Come si acquista la proprietà con l’usucapione.

L’usucapione è una forma di trasferimento della titolarità di una casa, un terreno o un altro immobile senza bisogno di contratto e di notaio.

Se ti dicessi che esiste un modo legale per appropriarsi di una casa o di un terreno altrui senza bisogno del consenso del proprietario e quindi senza necessità di un contratto e di andare dal notaio, cosa penseresti? Che l’avvocato oggi mi vuol spiegare come fregare il prossimo, come rubare, come eludere la legge.

Non è così: esiste un metodo perfettamente legale per aggirare le norme sui contratti e intestarsi un bene altrui, senza che il titolare magari se ne accorga, anzi sfruttando proprio l’inerzia e l’indifferenza di quest’ultimo.
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Questo metodo si chiama usucapione. Si tratta di un meccanismo che non tutti riescono a comprendere al primo colpo e che qui di seguito voglio spiegarti. Lo farò in modo diverso dal solito, con parole semplici ed esempi pratici. Sono sicuro che alla fine dell’articolo capirai, una volta per tutte, come si acquista la proprietà con l’usucapione. Ma procediamo con ordine.

Indice

1 Cos’è l’usucapione?
2 La proprietà si prescrive in caso di non uso?
3 Quando interviene l’usucapione?
4 Quando si verifica l’usucapione?
5 Se presto a un amico o a un parente la mia casa si forma l’usucapione?
6 Come si prova l’usucapione?
7 Come impedire che si verifichi l’usucapione?

Cos’è l’usucapione?

Risulta spesso difficile, per chi non ha studiato la legge, comprendere le ragioni dell’usucapione. L’usucapione è un mezzo per acquistare la proprietà altrui senza bisogno di un contratto. Per questo i tecnici dicono che è un metodo di acquisto della proprietà «a titolo originario» e non «a titolo derivativo». Volendo tradurre in linguaggio più semplice questa espressione, potremmo dire che, con l’usucapione, si diventa proprietari non già grazie al consenso del precedente titolare, ma per via del rapporto diretto tra il nuovo proprietario e il bene.

Bisogna pagare per diventare proprietari con l’usucapione? Affatto. Ed è proprio questo aspetto che crea i maggiori problemi legali nelle cause di accertamento dell’usucapione. Essa infatti è una forma di “esproprio legalizzato”.

Per entrare nella logica della legge e non cadere in luoghi comuni, è necessario comprendere come e perché si perde la proprietà con l’usucapione.
La proprietà si prescrive in caso di non uso?

Al contrario di molti altri diritti, la proprietà non va mai in prescrizione. Questo significa, tanto per fare un esempio, che non si perde la proprietà anche se non si entra nel proprio appartamento da diversi anni, se non si coltiva un terreno da generazioni e lo si lascia in condizioni di degrado; se si consente a un figlio di vivere in una seconda casa.

Insomma, chi non usa un proprio bene immobile ne resta ugualmente proprietario.
Quando interviene l’usucapione?

Ma allora, se è vero che la proprietà non si perde mai, quando interviene l’usucapione?

Facciamo un esempio.

Immaginiamo che una persona erediti una casa e che non se ne curi, lasciandola sostanzialmente abbandonata. Se le cose restassero per sempre così, l’immobile rimarrà sempre di proprietà dell’erede.

Immaginiamo però che l’erede, per stare tranquillo, affidi le chiavi di questo appartamento al vicino di casa.

Quest’ultimo dovrebbe limitarsi solo a controllare di tanto in tanto che tutto sia a posto, che non ci siano rubinetti che perdono, tubi rotti, tentativi di ingresso dei ladri. E invece fa altro. Prende una ditta e si mette a ristrutturare la casa. Lo fa a spese sue. E poi alla fine ne fa una sorta di dependance della propria casa: diciamo una garçonniere. Cambia persino le chiavi alla porta blindata e non ne dà copia al titolare. Passano così oltre 20 anni.

Ora sono io a farti una domanda: se fossi il proprietario della casa, non ti verrebbe, in tutto questo tempo, la voglia di andarci personalmente, quantomeno per vedere se il vicino la sta custodendo secondo i patti? E se vedessi che il vicino ne avesse fatto la propria casa, non saresti subito pronto a diffidarlo con una lettera e a rivendicare il tuo appartamento?

Ebbene, la legge sull’usucapione stabilisce proprio questo: se una persona utilizza un immobile altrui e ne fa ciò che vuole, arrogandosi i poteri tipici del proprietario, come appunto una ristrutturazione o il cambio di serratura, e in venti anni il titolare non fa nulla per riprenderselo, ebbene quest’ultimo ne perde la proprietà.

Facciamo lo stesso esempio con un bene diverso.

Immagina di prestare un cellulare a un amico e di lasciarglielo senza limiti di tempo. Lui però cambia la cover, toglie la scheda che gli hai lasciato e ce ne mette una nuova. Questa situazione si protrae per 10 anni senza che tu rivendichi più il tuo oggetto: chi mai non penserebbe che hai deciso di sbolognartene e che pertanto non ti interessa più?

Ebbene questo succede anche con gli immobili. Per la legge, venti anni è un tempo sufficiente a far ritenere che vi sia il completo disinteresse del proprietario.

Attenzione però: poiché la legge non vuole espropriare nessuno con la forza o con l’inganno, l’usucapione non scatta quando c’è un semplice uso come quello dell’inquilino in affitto o di chi ha la casa in comodato (ossia in prestito). Ci deve essere qualcosa in più: come ti ho detto poco fa, chi possiede il bene deve compiere degli atti che non avrebbe altrimenti il potere di fare, deve cioè atteggiarsi a legittimo proprietario, tanto da far insospettire quest’ultimo e metterlo in allarme. Solo dinanzi all’inerzia di quest’ultimo, si potrà desumere una totale indifferenza alla titolarità del bene. Indifferenza che, per il diritto, dà luogo al trasferimento della proprietà in capo all’utilizzatore.
Quando si verifica l’usucapione?

Alla luce di quanto appena detto, possiamo ora parlare senza peli sulla lingua e spiegare quali sono i presupposti dell’usucapione. L’usucapione richiede che si verifichino tutti insieme i seguenti elementi:

il non uso del bene da parte del proprietario;
il contemporaneo utilizzo del bene da parte di un altro soggetto;
il decorso di almeno 20 anni durante i quali il proprietario non deve aver rivendicato il proprio bene (non ne deve mai richiedere la restituzione), ossia disinteressandosene completamente.

Questo significa che se qualcuno entra in casa tua con la forza la usucapisce?

Assolutamente no. L’usucapione non si verifica quando l’utilizzatore dell’immobile altrui ne ha acquisito il possesso con violenza (ad esempio, intimando al proprietario di uscire fuori) o in modo clandestino (ossia di nascosto).

Quindi, se un abusivo entra in casa tua con la forza o con l’inganno non ne diventerà mai proprietario con l’usucapione; se una persona va a vivere saltuariamente in casa tua o di tanto in tanto coltiva il tuo terreno non lo usucapisce. L’usucapione, infatti, si realizza solo se il possesso è continuativo. Chi si limita, di tanto in tanto (e, comunque, con una frequenza inferiore ad un anno tra un episodio e l’altro) ad entrare nell’altrui proprietà non può usucapirla.

A questo punto, ti starai chiedendo: l’usucapione funziona anche se il proprietario non è al corrente che un’altra persona sta utilizzando il suo bene? Assolutamente sì. Se, infatti, il possesso non è avvenuto in modo violento o clandestino l’usucapione si forma anche se nella piena ignoranza del proprietario. Ciò che conta, infatti, è che questi se ne sia completamente disinteressato per un ventennio.
Se presto a un amico o a un parente la mia casa si forma l’usucapione?

Dare la propria casa in prestito (ossia in comodato) o in affitto a un’altra persona non comporta mai la perdita della proprietà con l’usucapione, neanche dopo 20 anni. E ciò perché l’utilizzatore sta riconoscendo l’altrui diritto di proprietà. Affinché scatti l’usucapione, è invece necessario che quest’ultimo smetta di sentirsi e di comportarsi come un soggetto “autorizzato” dal proprietario e inizi a porre comportamenti che la legge riconosce solo al titolare del bene (ad esempio, il cambio della serratura senza la consegna del duplicato delle chiavi al proprietario, la modifica della destinazione d’uso dell’appartamento, lo spianamento di un terreno, ecc.).

L’inquilino che rinnova il contratto di locazione per 30 anni non ne diventa proprietario se continua a pagare il canone di locazione o, in caso di morosità, chiede al locatore di pazientare. Chi usa l’altrui casa vacanza non la usucapisce se ogni volta chiede le chiavi dell’appartamento e poi le riconsegna.
Come si prova l’usucapione?

Per diventare proprietari dell’immobile altrui con l’usucapione è necessario, oltre al decorso del tempo e all’uso continuativo del bene altrui, anche una sentenza del tribunale che accerti la sussistenza di tutti i presupposti che ho appena elencato.

Bisogna così intraprendere una casa contro il proprietario. Come prova si possono portare testimoni o fatture di lavori eseguiti sull’immobile.
Come impedire che si verifichi l’usucapione?

Non basta una semplice lettera di diffida per impedire che si formi l’usucapione. È necessario o riacquistare fisicamente il possesso del bene, mandando via l’utilizzatore, oppure notificargli un atto processuale come una citazione.
note

AUTORE: Angelo Greco