Cointestare casa: vantaggi e svantaggi

Cointestare casa: vantaggi e svantaggi

Immobile cointestato: pro e contro di una comunione. La comproprietà in genere comporta maggiori rischi e potrebbe essere sostituita con una riserva di usufrutto con cessione della nuda proprietà.

Qualora si dovesse acquistare una casa e si dovesse decidere di cointestarla a un proprio familiare (ad esempio, il coniuge o il figlio) quali sarebbero i vantaggi e quali gli svantaggi?

L’acquisto di un immobile, si sa, è un passo importante nella vita di una persona. Per molti capita una sola volta nell’arco della propria vita. Sono pochi i fortunati che dispongono di una seconda casa. È, dunque, importante fare le scelte giuste e ragionare già nella logica di un investimento a lungo periodo, tenendo conto anche di una eventuale successione. Ciò eviterà di tornare dal notaio e spendere altri soldi.

Uno degli aspetti nodali di questi passaggi è l’intestazione della proprietà. Cosa conviene di più? In questo articolo ci occuperemo, nel dettaglio, dei vantaggi e svantaggi di cointestare una casa. Ma procediamo con ordine.

Indice

1 Si può cointestare una casa?
2 Cosa comporta la cointestazione di una casa?
3 Svantaggi di cointestare una casa
4 Vantaggi di cointestare una casa

Si può cointestare una casa?

Nel momento in cui si stipula il contratto preliminare (il cosiddetto «compromesso»), il futuro acquirente non è obbligato a indicare il nome di chi o coloro dovranno poi divenire intestatari del bene. Il che significa che è ben possibile, a fronte di un compromesso firmato dal padre, che al momento del rogito si presenti dinanzi al notaio anche il figlio per vedersi intestare o cointestare l’immobile. È diritto di chi paga, quindi, scegliere il futuro proprietario del bene: una scelta non contestabile neanche dal venditore stesso se non per valide ragioni (ad esempio, ci si può opporre alla vendita nei confronti di un noto esponente della criminalità organizzata per ragioni di immagine).

Anzi, è la legge a prevedere una tale ipotesi nel caso di donazione indiretta che si verifica quando un soggetto (il donante) paga al venditore il prezzo del bene a fronte dell’intestazione della proprietà in capo a un altro soggetto (il donatario ossia il beneficiario).

In questa logica, è possibile cointestare una casa, laddove la cointestazione può essere il risultato di una donazione o di un acquisto congiunto.

Angelo ha un figlio, Mario. Un giorno decide di acquistare casa e di cointestarla a quest’ultimo. Il prezzo viene però pagato unicamente dal padre. In questo caso, Angelo fa una donazione a Mario del 50% dell’immobile.

Angelo ha una sorella, Ester. I due decidono di acquistare una casa da adibire a residenza estiva delle rispettive famiglie, in cui le stesse si alterneranno. Angelo ed Ester si recano dal notaio con il venditore e ciascuno dei due paga la metà del prezzo.

Spesso, al posto della cointestazione di una casa fatta per spirito di donazione, si preferisce cedere la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto vita natural durante: una soluzione sicuramente più pratica quando si tratta di passaggi generazionali tra genitori e figli.

Renata ha un solo figlio: Ernesto. A lui vuole lasciare la propria casa, ma nello stesso tempo vorrebbe continuare a viverci dentro finché non muore. Così va dal notaio e intesta ad Ernesto la nuda proprietà del bene riservandosi l’usufrutto vita natural durante. In questo modo, alla morte di Renata, la nuda proprietà diventerà “piena proprietà” ed Ernesto sarà l’unico ed esclusivo proprietario.

Cosa comporta la cointestazione di una casa?

Al di là del tipo di atto giuridico che determina la compresenza di due proprietari sullo stesso bene (come abbiamo visto si può trattare di una donazione o di un acquisto congiunto), la cointestazione di una casa implica il sorgere di ciò che tecnicamente viene detta comunione sul bene.

La comunione determina pari poteri dei proprietari sull’intero bene e non solo su una parte specifica. Ad esempio, il diritto di proprietà al 50% di uno dei cointestatari può essere esercitato su tutto l’immobile e non solo su alcune camere. Questo significa che ogni comproprietario può occupare la casa quando vuole, avendo però come unico limite quello di non impedire all’altro – salvo diverso accordo – di fare lo stesso.

Angelo ed Ester, fratello e sorella, comprano una casa al mare di cui risultano cointestatari al 50%. Angelo può usare tutte le camere così come può farlo la sorella. Nessuno dei due può impedire all’altro tale comportamento salvo diverso accordo che stabilisca, ad esempio, un uso rotatorio.

In ogni caso, non è detto che la cointestazione della casa debba avvenire per quote uguali. Ben si può decidere di dividere la proprietà in modo diverso, ad esempio attribuendo ad uno dei comproprietari il 60% e all’altro il 40%, oppure il 90% ad uno e il 10% all’altro.

Per le coppie sposate in comunione dei beni, invece, la cointestazione è automatica all’acquisto: moglie e marito avranno pari quote sulla casa.
Svantaggi di cointestare una casa

La scelta di cointestare una casa a un’altra persona ha, però, degli svantaggi. Li possiamo così sintetizzare:

maggior rischio pignoramento: nel caso in cui uno dei cointestatari dovesse contrarre dei debiti, i suoi creditori così come il fisco potrebbero pignorare la sua quota dell’immobile pari al 50%. Se il bene non dovesse essere divisibile in natura, il giudice ne autorizzerebbe la vendita forzata all’asta, restituendo poi all’altro comproprietario la metà del ricavato (di solito molto inferiore al valore di mercato). Questo implica, quindi, una maggiore possibilità di vedersi sottrarre la casa;
difficoltà di gestione: nel caso di due o più comproprietari, il bene viene gestito da ciascuno di questi nell’ordinaria amministrazione con divisione paritaria delle spese. Invece, gli atti di straordinaria amministrazione richiedono il consenso di entrambi: si pensi alla vendita, alla locazione, al riconoscimento di un’ipoteca. Questo può facilmente comportare il rischio di stallo decisionale quando i due non vanno d’accordo, per superare il quale non c’è altra soluzione che la divisione giudiziale del bene. E la divisione, laddove non possibile in natura (con scomposizione della casa in due distinte unità abitative), porta a una sola strada: la vendita;
corresponsabilità verso la banca: quando il bene viene cointestato a due o più persone, di solito la banca, nell’erogare il mutuo, chiede la firma di tutti i proprietari che, così facendo, si obbligano per il debito. Con la conseguenza che ci saranno più responsabili in caso di morosità;
responsabilità fiscale: la proprietà di un immobile implica una serie di imposte. Nel caso di comproprietà, le tasse non aumentano ma entrambi i titolari ne sono responsabili. Quindi, se uno dei due cointestatari decidesse di non pagare la propria quota, l’amministrazione finanziaria potrebbe decidere di agire contro l’altro se più solvibile;
questioni ereditarie: nel momento in cui uno dei due cointestatari dovesse morire, la sua quota andrebbe ai propri eredi che potrebbero essere ben più di uno. Il che significa che il contitolare superstite si troverebbe a gestire la propria quota di proprietà con molti altri soggetti, con conseguente difficoltà di gestione.

Vantaggi di cointestare una casa

Dall’altro lato, la cointestazione di una casa implica anche dei vantaggi. Eccone alcuni:

possibilità di garantire una casa al comproprietario: di solito, si ricorre alla cointestazione con finalità di donazione. Si pensi a una coppia di conviventi di cui uno solo guadagna. In questo modo, alla morte del primo, l’altro potrà sicuramente vantare la metà della proprietà che gli garantirà anche un certo peso nelle decisioni gestionali del bene in caso di subentro degli eredi per l’altra metà. Invece, nell’ipotesi di coppia di coniugi in separazione dei beni si potrà realizzare, con riferimento a un solo bene, l’effetto tipo della comunione: ossia la contitolarità. In questo modo, il coniuge più debole economicamente è più tutelato in caso di separazione o divorzio;
divisione delle spese: quando si acquista una casa in due o più persone si possono dividere tutte le spese da essa conseguenti come il condominio, le utenze, la ristrutturazione, l’ordinaria e straordinaria gestione, le imposte. In questo modo, è possibile far fronte più facilmente a quei costi fissi che la proprietà purtroppo comporta;
riduzione delle spese di successione: se i cointestatari sono eredi l’uno dell’altro in forza del rapporto di familiarità, alla morte di uno dei due non ci sarà bisogno di fare alcun passaggio di proprietà in merito al 50% del bene. In buona sostanza, si risparmia sulle imposte di successione che saranno pagate solo per metà, essendo l’altra metà già di proprietà del superstite.

Visto su : La legge per Tutti