Chi paga le spese di subentro in un contratto di locazione?

Inquilino e/o proprietario possono cedere il loro impegno nei confronti della controparte ad un’altra persona. Va versata qualche imposta? E chi lo deve fare?

Con un contratto di affitto ancora in corso, una delle due parti può avere la necessità di non portare l’accordo a scadenza. Il proprietario e l’inquilino, quindi, devono dare la dovuta comunicazione alla controparte indicando il motivo per cui non intendono onorare fino alla fine l’impegno preso al momento della firma del contratto. Ci sono varie possibilità. Se a decidere il recesso fosse il padrone di casa, l’inquilino potrebbe trovarsi nella situazione di doversi cercare un’altra casa. Viceversa, se l’inquilino volesse lasciare l’immobile anzitempo, sarebbe il locatario a cercare chi lo possa sostituire per non perdere troppi mesi di canone. C’è, però, una via di mezzo che può evitare dei problemi a entrambi ed è la soluzione del subentro: il proprietario che, ad esempio, vende la casa mette a disposizione dell’inquilino un nuovo interlocutore senza interrompere l’affitto. E l’inquilino che trasloca altrove trova chi lo sostituisce senza interrompere il flusso dei canoni. Questa operazione, però, ha un costo. A carico di chi? Chi paga le spese di subentro in un contratto di locazione?

C’è anche da considerare altri aspetti. Per esempio: il subentro è un diritto assoluto che la controparte deve accettare ad un certo momento della locazione? E poi: bisogna comunicare qualcosa all’Agenzia delle Entrate oppure la previa registrazione del contratto esonera le parti da una nuova visita al Fisco? Vediamo.

Indice

1 Subentro in contratto di locazione: che cos’è?
2 I motivi per un subentro in contratto di locazione
3 I costi del subentro in contratto di affitto
4 Come pagare il subentro in contratto di locazione
5 Chi paga il subentro in contratto di affitto?
Subentro in contratto di locazione: che cos’è?
Come si può già intuire dalla premessa, il subentro in contratto di locazione è l’operazione che consente ad una terza persona di diventare parte interessata in un accordo di affitto. Per essere più chiari, si tratta dell’ipotesi in cui proprietario o inquilino abbiano, ad un certo punto, l’esigenza di farsi sostituire come parte del contratto iniziale. In sostanza, l’inquilino si troverà davanti un nuovo proprietario o il proprietario avrà a casa sua un nuovo inquilino.

Questa possibilità, però, deve essere stata accettata nel contratto di locazione originale. Altrimenti, non sarà fattibile il subentro e chi vuole interrompere anzitempo l’affitto dovrà seguire e rispettare la normale procedura di preavviso ed avere dei validi motivi.

I motivi per un subentro in contratto di locazione
Proprietario e inquilino, dunque, hanno la possibilità di ricorrere al subentro in contratto di locazione per farsi sostituire prima della scadenza dell’accordo. Anche se i casi più frequenti interessano l’inquilino.

Il locatario può esercitare il subentro per:

cessione volontaria del contratto, ad esempio perché viene trasferito o richiamato dalla sua azienda e non ha il tempo materiale per rispettare il preavviso previsto prima di lasciare l’appartamento. In questo caso, un altro inquilino entra al suo posto nella disponibilità dell’immobile e sarà lui a continuare a pagare i canoni;
separazione o divorzio: se, ad esempio, il contratto di affitto è intestato al coniuge che deve lasciare l’immobile, costui viene sostituito dall’altro coniuge nel caso in cui il giudice assegni a quest’ultimo la casa familiare;
decesso: in questo caso, il subentro interesserà gli eredi, i quali continueranno a pagare i canoni fino alla fine del contratto.

Per il proprietario, invece, i motivi di un subentro nel contratto di locazione possono essere sostanzialmente due:

la vendita dell’immobile: per l’inquilino non cambia nulla dal punto di vista pratico, se non il fatto di dover corrispondere il canone al nuovo proprietario;
il decesso: anche in questo caso, al conduttore cambia ben poco; a subentrare saranno gli eredi del defunto proprietario della casa.
I costi del subentro in contratto di affitto
È facile immaginare che anche il subentro in contratto di affitto abbia un costo e che il Fisco voglia la sua parte. Tuttavia, c’è qualche situazione che consente di effettuare l’operazione senza versare un solo euro.

Quest’ultima ipotesi si verifica quando il subentro viene determinato da una legge che prevede il passaggio automatico della titolarità del contratto. Per dirla in maniera più semplice, quando, ad esempio, muore il proprietario o l’inquilino e, secondo la legge, il contratto deve passare nelle mani degli eredi. O quando avviene per decisione di un giudice in caso di separazione o di divorzio.

Diverso, invece, il caso della cessione volontaria del contratto di affitto. Due le spese da sostenere con l’Agenzia delle Entrate:

l’imposta di registro pari a 67 euro se il subentro non è associato ad alcun corrispettivo;
in caso contrario, il 2% del corrispettivo pattuito per il subentro e, ad ogni modo, un minimo di 67 euro.
Come pagare il subentro in contratto di locazione
Chi è tenuto a pagare l’imposta di registro per il subentro volontario in contratto di locazione deve farlo entro 30 giorni dal subentro stesso. È possibile utilizzare il modello F24 Elide scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate.

Nel modulo occorre inserire:

i dati del vecchio inquilino o del vecchio proprietario;
i dati del nuovo inquilino o del nuovo proprietario;
il codice tributo 1502, che corrisponde all’imposta di registro per cessioni del contratto;
la lettera F nella casella «Tipo»;
gli estremi del pagamento dell’imposta di registro.

Il modulo va presentato all’Agenzia delle Entrate allegando:

copia del contratto di affitto;
copia del documento di identità e del codice fiscale.
L’interessato riceverà un foglio da tenere allegato in originale al contratto di locazione.

In alternativa, è possibile presentare la pratica online tramite Fiscotel/Entratel, accedendo con Spid, Carta nazionale dei servizi o Carta d’identità elettronica e utilizzando l’applicazione RLI per il pagamento dell’imposta di registro con addebito sul conto corrente dell’interessato.

Chi paga il subentro in contratto di affitto?
Secondo quanto previsto, il pagamento delle spese di subentro in contratto di locazione, cioè l’imposta di registro, viene diviso tra chi lascia l’immobile e chi subentra. Tutte le altre normali spese che hanno a che fare con un contratto di affitto restano a carico del nuovo inquilino (nel caso sia stato lui a subentrare).

Va sottolineato il fatto che l’imposta di 67 euro va pagata anche se il proprietario ha optato per il regime di cedolare secca.

Visto su : La legge per tutti