Chi paga la manutenzione dell’ascensore?

Anche chi vive al piano terra o ha un negozio “fronte strada” deve contribuire alle spese per la conservazione e la riparazione dell’ascensore.

Un tempo era un lusso, tant’è vero che chi voleva utilizzarlo doveva inserirvi una monetina. Oggi l’ascensore è diventato uno strumento indispensabile nella vita quotidiana dei condomini tant’è che sua installazione rientra tra le misure di abbattimento delle barriere architettoniche, agevolate dalla legge. Ma non tutti lo usano: chi perché ama fare le scale a piedi per puro spirito sportivo, chi perché abita al primo piano o ha un accesso diretto dalla strada (si pensi al magazzino o al negoziante). A situazioni differenti dovrebbero corrispondere differenti trattamenti. Di qui la domanda piuttosto frequente: chi paga la manutenzione dell’ascensore? E, se proprio devono essere tutti i condomini, quali sono i criteri di ripartizione della spesa? La Cassazione ha più volte chiarito questo spinoso argomento.
Indice

Chi partecipa alle spese dell’ascensore?
Chi non deve partecipare alle spese dell’ascensore?
Anche chi abita al piano terra deve pagare per l’ascensore?
Come si ripartiscono le spese dell’ascensore?
Spese di ordinaria amministrazione dell’ascensore
Spese di straordinaria amministrazione dell’ascensore
Spese di adeguamento alle norme di sicurezza
Spese di ricostruzione dell’ascensore
Realizzazione di un ascensore ex novo
Pulizia scale: come si ripartisce la spesa?

Chi partecipa alle spese dell’ascensore?

Le spese dell’ascensore devono essere ripartite tra tutti i condomini. Esso è infatti una parte comunedell’edificio ed è quindi di proprietà di ciascun condomino, anche di coloro che non ne fanno uso come, ad esempio, i titolari di unità immobiliari poste al piano terreno o i proprietari di negozi.

Ne consegue che tutti i condomini devono concorrere ai lavori di manutenzione straordinaria ed eventualmente di sostituzione dell’ascensore, in rapporto ed in proporzione all’utilità che possono in ipotesi trarne.

Chi non deve partecipare alle spese dell’ascensore?

Partecipa alle spese dell’ascensore il condomino che dichiara di non utilizzare l’ascensore, dal momento che il relativo servizio è posto a vantaggio di tutti. Difatti, ciò che conta per stabilire i condomini soggetti all’obbligo di contribuire alle spese dell’ascensore non è l’uso effettivo ma quello potenziale. Non rileva quindi se un condomino, con appartamento al primo piano, preferisce fare le scale: anch’egli deve, in proporzione all’uso, contribuire alle spese di manutenzione.

Sono esclusi solo i condomini che, pur volendo, non potrebbero mai servirsi dell’impianto in quanto la loro unità immobiliari non è tecnicamente e concretamente collegata all’ascensore. Si pensi al caso di un ascensore che serva solo una scala e non l’altra.

Anche chi abita al piano terra deve pagare per l’ascensore?

Secondo l’interpretazione giurisprudenziale corrente, anche i condòmini dei locali posti al piano terra devono contribuire alle spese di manutenzione straordinaria dell’ascensore. Questo orientamento trova fondamento nella sentenza n. 23222 del 27 settembre 2018 della Cassazione.

La sentenza stabilisce una distinzione chiara: mentre l’installazione di un nuovo ascensore in un condominio preesistente potrebbe non richiedere la partecipazione economica dei residenti dei piani terranei, le spese per la manutenzione e la ricostruzione di un ascensore già presente vengono ripartite tra tutti quanti secondo le quote che vedremo a breve.

L’ascensore subisce infatti la stessa disciplina prevista per le scale del condominio: la logica dietro la ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale, secondo l’articolo 1124 del Codice civile, è la stessa delle spese per la conservazione e manutenzione dell’ascensore. L’ascensore, proprio come le scale, è considerato un mezzo essenziale per accedere a parti comuni come il tetto o il terrazzo. Pertanto, è necessario che tutti i condòmini, incluso chi possiede negozi o locali al piano terra, partecipi alle relative spese.

La sentenza evidenzia che anche i residenti o i proprietari di negozi ai piani bassi beneficiano indirettamente dell’ascensore, in particolare quando si tratta della conservazione e manutenzione delle parti comuni dell’edificio, come il tetto. Di conseguenza, essi hanno l’obbligo di contribuire ai lavori di manutenzione straordinaria e, se necessario, alla sostituzione dell’ascensore.

Come si ripartiscono le spese dell’ascensore?

Le spese per l’ascensore possono essere distinte tra:

spese relative all’uso, alla gestione, alla manutenzione ordinaria;
spese per la manutenzione straordinaria o eventuale ricostruzione;
spese di adeguamento alle norme di sicurezza;
installazione ex novo.

In generale, in un condominio con più scale, i condomini di ciascuna scala sopportano le spese solo per l’ascensore dal quale sono serviti.

Vediamo, per ciascuna delle predette spese, quali sono i criteri di divisione che l’amministratore deve rispettare nel redigere il piano di riparto.
Spese di ordinaria amministrazione dell’ascensore

Quanto alle spese per l’uso (consumo di energia elettrica), gestione (ad esempio controlli periodici) e manutenzione ordinaria, queste sono così divise:

50% secondo millesimi di proprietà;
50% in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Il criterio è dunque lo stesso di quello previsto per le scale.

Da tali spese sono di regola esonerati i proprietari del piano terreno (tanto più se con ingresso separato [1]), i proprietari dei negozi, e i proprietari dei box posti nel sotterraneo dell’edificio se non servito dall’ascensore.

Il regolamento condominiale può prevedere diverse regole di ripartizione ma, a tal fine, deve essere stato approvato all’unanimità oppure allegato a tutti gli atti di acquisto degli immobili e accettato alla firma del relativo rogito.
Spese di straordinaria amministrazione dell’ascensore

Le spese di manutenzione straordinaria (ad esempio sostituzione dei cavi, della cabina, del motore) vanno ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. In questo caso devono partecipare anche i proprietari dei piani terreni.

Spese di adeguamento alle norme di sicurezza

Valgono le regole previste per la manutenzione straordinaria: devono partecipare tutti i condomini in base ai millesimi, compresi i proprietari del piano terreno, dei negozi e dei box situati nel sotterraneo dell’edifico.
Spese di ricostruzione dell’ascensore

Se l’assemblea di condominio delibera il rifacimento dell’ascensore con materiale sostituzione del precedente impianto con uno nuovo, la spesa viene così ripartita:

50% tra tutti i condomini in base ai millesimi;

50% in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Realizzazione di un ascensore ex novo

L’assemblea può decidere se ripartire la spesa:
tra tutti i condomini secondo millesimi;
tra tutti i condomini in parti uguali;
il 50% tra tutti i condomini in base ai millesimi e il restante 50% in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Pulizia scale: come si ripartisce la spesa?

La ripartizione delle spese dell’ascensore va di pari passo con quella per la pulizia delle scale. Secondo la Cassazione (sent. n. 432 del 12 gennaio 2017), «la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica, «in parte equa», dell’articolo 1124 Codice civile, il quale segue, con riferimento al suddetto criterio, il principio generale posto dall’articolo 1123 comma 2 Codice civile, della ripartizione della spesa in proporzione all’uso del bene».

«La previsione trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi» (in senso conforme, Cassazione, ordinanza 5068 del 17 febbraio 2023). Conseguentemente, in assenza di una diversa disposizione contenuta nel regolamento condominiale contrattuale (se esistente), il criterio per la ripartizione delle spese di pulizia delle scale è un criterio per altezza di piano.

Visto su: La legge per tutti